楼市刚需市场无逆转迹象 中小户型依然当红

2012年年底的新房供应呈现出了“以50至90平方米为主流”的特点，与此同时，社科院发布的中国住房报告(2012-2013)预测称“2012-2013年住房的刚性需求将会逐渐减弱……”，最迟到2015年之后，刚需市场将被逆转。那么，从2013年1月预计开盘的项目情况看，中小户型走俏的特点是否仍会延续，刚需减弱的趋势是否已经暗流渐涌？业内人士普遍认为，今后市场仍是中小户型的天下，刚需市场并无被逆转之势。

刚需不负2012最突出贡献奖

据北京房地产业协会最新发布的本市2012年房地产市场成交数据显示，2012年本市新房住宅成交量扣除保障房后为9.1万套，为最近三年的最高值，同比2011年上涨64.4%。北京美联市场研究部高级经理张磊认为，在楼市经历了近年“最冷”淡季后，这一“硕果”的得来显得格外富有戏剧性。张磊分析说，无论是市场成交区域结构还是成交房源组成，都遵循了万能的“二八法则”，即五环外成交量占总体成交量的80%，140平方米以下成交量占总体成交量的80%，刚需无疑是2012年楼市的“救世主”，如果2012年房地产市场要颁发最突出贡献奖，那么此奖非刚需莫属。北京中原地产市场研究部总监张大伟也对社科院的预测表示不认同，他说，目前市场上普遍认为刚性需求群体就是“无房户”并迫切需要购买第一套住房的人，而这一需求是在不断增加中的，抛开人口增长因素不提，仅从购房资格达标角度看，一批又一批的有资格购房者将是一批又一批的刚需人群。北京美联市场研究部高级经理张磊还深入分析道，刚需的异军突起也绝非偶然，差异化的信贷政策、适度宽松的贷款环境，尤其是存贷款利率不对称下调，在降低贷款成本的同时更是突出释放了政府鼓励首套房的信号，大大增强了刚需的购房信心，再加上开发商“以价换量”的低姿态，一场刚需救市的戏码悄悄上演。而“刚需当道”的背后更有限购政策的“全力支撑”和70/90政策的“扶持”。一纸限购，将投机、投资大军挡在市场门外。而2006年就已开始施行的70/90政策更是长远地调整了市场的供应结构，不得不说“刚需当道”是必然结果。

而随着人口结构的变化和产品供应的转型，刚需市场今天的荣耀是否终将被逆转、被写进历史呢？北京美联市场研究部高级经理张磊说，在现阶段的政策背景下，投资需求基本离市，改善性需求还并不具备逆转刚需市场的实力，而刚刚吹响的城镇化号角却为刚需市场的未来发展注入了新活力。据国家统计局数据显示，2011年末中国城镇人口占总人口比重达到51.27%，城镇人口数量首超农村。有人认为，这个城镇化率是按城镇常住人口统计的，其中还包括了1.6亿的农民工，若按户籍来算，人口城镇化率只有35%左右，远低于世界52%的平均水平，未来潜力巨大：城市化率每提升1个百分点，意味着新增2000万城镇人口，其中15%为25岁的适婚年龄人口，刚需的主力人群。

中小户型2013仍将供需两旺

另一方面，受到刚需人群追捧的中小户型市场前景如何呢？亚豪机构副总经理高姗对此表示，自2011年调控以来，受到限购政策的影响，仍然能够活跃在住宅市场的需求多为首次置业或已有一套住房的升级型客群，这部分客群由于自身承受能力限制，多会选择较低总价的中小户型。而2013年基于限购政策仍将延续的影响，因此今年中小户型产品仍将是市场主推户型。

北京中原地产市场研究部总监张大伟从另一角度分析认为，在调控政策下，开发商都谋求从产品入手增加收益，比如，以往90平方米户型很少有两居，但如今很多项已经将其做成了三居格局，新项目中也很少有两居能超过90平方米的产品，60平方米左右的两居日渐普遍。从这一统计结果看，50至90平方米的住宅产品比例将越来越高。尤其在北京，开发商因已不能从土地溢价中获取更多从而纷纷开始钻研产品类型，促成了低总价户型成为市场供应主流。张大伟还指出，开发商在产品细节上做得更精细了，节约了以往过多的“公共空间”，户型紧凑使得房屋利用率增加，提升了产品品质。此外，无论如何房产税都将推广开来，房产税的影响必然对改善型和多套住房者入市有所抑制，同时，开发商也会考虑到房产税等因素降低推出大户型比例。总之，张大伟认为，从市场情况看，中小户型并未过剩，需求依然紧缺，供需两方都不会出现减弱趋势。

在未来，随着新城建设的不断深入，政策布局条理性渐显，各区域的发展重点及特点将会被政策勾勒得更加清晰，而房地产作为重要支柱产业也会在其中起到重要作用，即辅助行政区域功能特点的建立和形成，北京美联市场研究部高级经理张磊说，这一现象也可从新推房源中看到端倪，即五环外新城作为重要的居住区域，其新盘多为主打50至90平方米的刚需盘，由此也可看到，刚需市场并不会“被逆转”，只会以政策为纲，因地制宜地继续发展蓬勃。