2010年，杭州户籍人口的人均GDP达到86642元，这个水平已经与上中等发达国家水平相当。按照国际惯例，当一座城市的人均GDP达到10000美元/年，将进入城市商业地产快速发展阶段。

　　对精明的投资客来说，眼下的房产调控大环境正是投资商铺，以实现财富增长和理财的好时机，去年以来杭州的商铺成交放量正好说明了这一点。

　　不过，对中小投资客来说，投资商铺的门槛却在不断抬高，综合体项目的良好前景，但难以分享成就。

　　商铺成交以社区底商为主

　　投资者难以分享综合体成就

　　在房地产调控持续深入的大背景下，住宅市场冷热不均，这让不限购、不限贷的商业地产迎来了空前的发展机遇，2011年三季度开始，商铺的成交量开始呈上升趋势。数据显示，杭州市区（含萧山、余杭）去年上半年成交商铺2000套左右，比上年同期增长超八成。

　　在增长的商铺成交中，除了一部分市场类商铺，基本上以社区商铺为主，这是由目前杭州的商铺供应情况决定的，现在产权式商铺在售的，可以让投资客进入购买的，主要是市场类商铺和社区商铺。在市场类商铺中，购买单个商铺的投资者很难把控整个市场运作的方向，而社区商铺的整体增值也要依赖于整个商圈的成熟或者整个板块入住率的提高、人口密度的增加。所以，这两种商铺投资可以说存在较高的技术壁垒，投资者要能够判断板块的发展前景、学会分析业态规划，还要甄别适合投资的商铺类别，算得上是实实在在的“技术活”，投资者在希望实现“一铺养三代”梦想时很有可能掉进“三代养一铺”的大坑。

　　现在杭州在推的城市综合体、大型商业基本上分割商铺比较少、持有物业比较多。

　　“大型商业体的开发模式，一般分为持有产权和分割出售两种，以万达广场为代表的自持物业，只租不卖比较主流。”快房网首席专家、房产评论员大老哥分析说，比如麦德龙、特易购、宜家等零售巨头都是以自建物业的模式发展。只租不卖的操作模式使投资者没有进场机会，分割出售产权的方式则又存在管理上的风险，“一般分割出售的商业体是卖完再租，分散的业主、各自不同的招商想法，很容易造成整体经营的混乱。”

　　世茂中心新模式

　　把商铺做成一个理财产品

　　不管是只租不卖还是卖了再租，都不适合中小投资者进场，那么，要分享城市综合体时代的发展成就只能是资本的游戏了吗？在杭州滨江即将亮相的6万平方米商业综合体世茂中心提出了这样一种新模式，在出售商铺的同时，把商业的统一招商运营管理交给弘策中国，这是一家已经成功运作了上海老码头等近60个商业项目的专业公司。

　　商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于商业运营的成败，世茂中心的商铺虽然还未开盘销售，招商工作却已经在进行中，购物中心每个楼层、位置都有明确的商业业态定位，根据定位目标做专业招商，可以很快实现签约，这完全可以让中小投资者有一个直观的预期。

　　这样的销售模式不管是对世茂还是对国内现有的商业地产来说都算得上一种创举，“我们是把商铺出售方案做成一个理财产品来设计的，对面积、总价都做了严格的测算。”世茂集团杭州区域总裁秦华说，世茂中心即将发售的商铺从20到120平方米，投资起步金额60万-70万元。

　　用心挑选谨慎投资

　　商铺投资也要挑品牌

　　“边销售边招商，这在以往的商业地产运作中极少出现，而我们这样做，对中小投资者来说是个保障。”秦华说，商铺是需要养的，好的品牌入驻和专业的管理运营才能缩短成长期，尽早实现商圈成熟和商铺溢价。

　　因为商铺投资风险大、技术含量高，快房网的预言帝“刀口邵”曾有一句关于商业地产投资的名言——“用心挑选，谨慎投资”，而现在，世茂中心的操作模式，等于是由专业团队来完成技术部分，把商铺投资变成了一个像购买理财产品一样的“傻瓜式”行为，因此，世茂中心在制订销售方案时，拟定了十分繁复的合同条款来保障投资者的利益。“业主需要签至少六七份合同，有过投资经验的人可能会第一次发现买商铺居然这么麻烦。”秦华说。

　　“商业地产能否开发得好，还要看开发商自持的比例如何。”大老哥这样说。在世茂中心项目中，世茂自持的部分包括世茂院线的IMAX影城等几个主力店，“可以说，我们和业主是一个战壕里的战友。”秦华说。有完整到近乎严苛的细致规划、有专业经验的商业运营商、有品牌入驻的自持物业，世茂中心正在试图开创一个投资商铺的新模式。