文/商报记者 陈贲 摄/商报记者 杜国平

　　短短两个月寰宇天下狂卖超千套房子，望江南百来套房子有三千组客户抢……当这样的疯狂戏码接连上演，滨江板块的住宅均价随即由一降到底的16000元/平方米回调至20000元/平方米。然而即便是这样住宅大热回暖的情形下，滨江酒店式公寓依然维持着“和住宅价格继续倒挂”的奇特行情，这在整个杭州楼市范围内也可以说是唯一的特例。

　　6月中旬，望江南以19700元/平方米的均价首开无悬念售罄，一个星期后，距其不远处的星耀城首开酒店式公寓，低楼层均价达23000元/平方米，据称卖得不错，销售八成。那么，滨江酒店式公寓缘何独树一帜价格高企，打破了通常约为住宅价格七折的惯例？是供应量太少，户型优势明显，还是租赁市场太好？且看本报记者详细调查。

　　无惧住宅大热盘邻居

　　酒店式公寓单价要高出七千

　　6月下旬，滨江江陵路站地铁综合体星耀城酒店式公寓首次开盘，推出120套精装LOFT房源，户型面积为32-80余方，精装修标准4000-5000元/平方米。值得一提的是，此次推出的为3-7层低楼层房源，均价23000元/平方米，而事实上星耀城酒店式公寓的整体均价要25000元/平方米，8月即将续推二期房源。

　　尽管和均价18000元/平方米左右的大热盘寰宇天下是邻居，星耀城还是颇为自信地把均价定在了25000元/平方米。对此，业内人士分析认为，星耀城的自身优势还是比较明显的：“首先，不限购不限贷是最大的政策优势；其次，户型也较有特点，4.78米的LOFT造就了120%的得房率，比普通酒店式公寓70%左右的得房率高出许多，60方即可实现三房户型，同时户户有阳台，阳台面积自三四方到十二三方不等；再者，总价较低基本控制在150万以内，最低起价仅70多万；此外，地铁盘以及综合体概念也为其增色不少。”

　　按酒店式公寓价格通常是住宅七折的惯例来计算，以一周前后接连开盘的两个楼盘为例，望江南毛坯住宅均价约为20000元/平方米，七折即为14000元/平方米；星耀城除去精装修，价格也在20000元/平方米左右，跟住宅价格基本打平。如此比价，可见滨江的酒店式公寓市场确实牛气。因为同样在6月，西溪诚园的精装酒店式公寓诚公馆以价换量，以18600元/平方米的低价才换来大卖，而此前西溪诚园精装大户型住宅的均价为36000元/平方米，精装酒店式公寓也要26000元/平方米，以住宅作比，诚公馆的价格几乎打了个对折。

　　住宅供应常现断层

　　酒店式公寓乘虚而入价格倒挂

　　记者随后盘点了一圈滨江区政府附近的在售酒店式公寓后发现：价格方面，各楼盘LOFT精装酒店式公寓大多在25000元/平方米以上，平层均价也基本超过20000元/平方米；户型设计也基本趋同，LOFT层高均为4.75米左右，平层层高为3.45米左右。

　　像2010年12月就已开盘的君尚金座，今年年底就可交房，现在已是准现房销售，LOFT房源均价虽然从2011年的32000元/平方米降至目前的26000元/平方米，仍然不低；汉峰峰公馆的LOFT价格为28000元/平方米，平层也要23000元/平方米；东和时代只有平层户型，价格为20000-21000元/平方米，按揭还可打九四折；凯瑞金座所剩房源不多，又是毛坯销售，价格要便宜些，LOFT为18000元/平方米左右，平层14700元/平方米。此外，这些楼盘的居住优势明显，电费基本都可以民用标准计算，不少户型还带有阳台，并有储藏空间赠送。

　　“滨江的楼市供应一直有断层，自东方郡2009年卖完后，刚需住宅就没有过供应量了，直到去年开始，半岛国际、钱塘帝景、寰宇天下以及最近的望江南才慢慢注入了新血；酒店式公寓也类似，君尚金座等上述四个楼盘都是在去年滨江几乎没有一手住宅的情况下推出的，算是凑了个空当乘虚而入，也因此君尚金座卖出了30000元/平方米以上的高价；到今年过年后住宅价格大幅下行，滨江的这些酒店式公寓都卖了大半了，没什么太大的降价压力；而滨江区政府旁边目前已经进入到租赁市场的酒店式公寓楼盘也就星光国际公馆、金龙钱江MOHO等为数不多的几个，供应量不算多，租赁市场表现不错也属正常。”地产运营机构中置联合的一位资深商业地产业内人士如此分析滨江楼市的倒挂现象。

　　产品有优势 客群又特殊

　　商务成熟程度决定租赁市场

　　除了供应量和供应节点，多位业内人士分析认为，滨江酒店式公寓普遍的户型和自住优势、写字楼市场成熟带来的商务客居住需求以及单身年轻白领的居住喜好，都是造成这一区域酒店式公寓租赁市场需求旺盛、前景向好的系列原因，并由此带动了租售比的提升和投资客对这一类产品的广泛看好。

　　据我爱我家钱塘春晓店一位汪姓经纪人介绍，目前滨江区政府一带进入租赁市场的酒店式公寓楼盘较少，像柏悦轩和江南新座基本以办公为主，居住为主的主要是星光国际公馆和金龙钱江MOHO。“星光国际公馆的租金比较贵，50方户型租2700-3000元/月，70方户型则要租3500元/月以上，目前入住率超过八成；金龙钱江MOHO要便宜一些，40方户型租金为2300-2500元/月，入住率约为五六成，应该说租赁情况都还不错。这部分租客绝大多数都是在周边写字楼工作的公司中层或年轻白领，单身为主，对居住舒适程度和物业服务比较在意。如果是携家带口的公司中层，那么一般会考虑租赁住宅而不是酒店式公寓。”

　　“滨江近年来写字楼市场稳步发展，目前基本都是满租，而从去年到今年写字楼租金有25%的涨幅，交付不久的新写字楼平均租金可达2.3元/平方米/天。因此，滨江现在集聚了一批定位适中的写字楼，比如阿里巴巴、康恩贝大厦等，也造成了月租金在2500元左右的一批定位中档的酒店式公寓租赁走热，因为确实有这么一群经济承受能力不错又喜欢住酒店式公寓的租客存在。比如双城国际会有一幢写字楼作为浙大网新自用，由于今年8月很快就会交付，现在为止已经有不少公司高管打招呼要我帮他们留意好的酒店式公寓了。”浙大网新置地总裁助理于旭东对此表示了赞同。

　　“作为一种商业性质的房产品，酒店式公寓的增值潜力向来不如住宅，其价值主要通过租金高低和租客需求量来体现。一方面，酒店式公寓的主力租客是商务客群，另一方面，酒店式公寓又属于短期租赁行为，一任租客租住三年顶多了，这也意味着租赁市场的向好取决于有无新租客不断补充进来。因此，这两年滨江的酒店式公寓租赁不错也正常，因为整体写字楼市场也在渐趋成熟。”而在赢商投资总经理方芳看来，接下去如果滨江作为商务板块的成熟程度能更上一层楼，写字楼越来越多集群效应越来越明显，那么这一区域的酒店式公寓租赁市场还将紧跟其后良性发展。