近几年，随着城市建设的不断推进，杭州“撤村建居”和城中村改造的步伐骤然加快，越来越多的农民转变为城市居民，并入住“农转非”回迁安置房小区（以下简称安置房）。以西湖区为例，每年安置房的开工量都有几十万平方米，2009年更是达到100万平方米。

　　安置房小区数量的快速增长，催生出了新的物业管理难题。因为“农转非”居住人员正处在由农民转为居民的转型过程中，固有的生活习性和观念让安置房小区住户，并不具备现代物业管理观念，这造成了安置房小区物业管理难度大、管理混乱等诸多问题。

　　好消息是，这种状况不久之后就要得到改善了。从去年底开始，对安置房小区的物业管理改善工程在部分区域试点。“试点效果如果好的话，考虑在主城区推广。”杭州市住房保障和房产管理局（以下简称杭州市住保房管局）相关工作人员说。

　　西湖区完成19个安置房小区物改

　　安置房小区的物业管理改善试点工作，目前主要在西湖区和江干区开展。

　　西湖区物业管理科的陈科长说，“安置房小区物改，与老旧小区物改有很大不同。”老旧小区因为建设年代较为久远，物改侧重于硬件设施的改造。比如，增设小区围墙、安装单元防盗门和电子监控器、增配小区物业管理用房、小区环境整治和房屋整治等内容。

　　而安置房小区大多为近几年交付、甚至新交付的小区，在硬件方面不存在太大问题。所以，安置房小区的物改工作重点在“加强物业管理”上做文章。

　　拿西湖区来说，目前主要采用“自治管理+专业协助”的物业管理模式。社区自治管理，即物业管理由村经济股份合作社自管，如益乐农居、嘉禾公寓、古荡湾北等。这些小区本身就是纯自建的或代建的农居点，整村拆除后，统一安置。小区的保安、保洁、绿化、管理人员基本都由原村社的人员组成。这样不仅增加了就业机会，也节约了小区的管理成本；专业协助，即引入专业物业公司的管理人员，实行专业物业管理。最终，逐步向专业化物业管理过渡。

　　按这种模式，从2011年开始，截至2012年6月末，西湖区已累计完成19个安置房小区的物改，涉及面积219万平方米。

　　下半年重点提高物业管理水平

　　安置房小区物改的试点，只是今年杭州市物改工程“扩面提质”的两个重点之一。今年的另一个重点，是提高管理品质。

　　杭州市住保房管局工作人员介绍，在对已实施物改的老旧小区的检查回访中，发现有的社区组织管理服务的系统性、完善性还有待提高，管理人员配备还需加强，物管用房因房价较高配置情况较为缓慢，管理服务费的收缴工作也需进一步推进。

　　因此，在物改覆盖面相对完善的背景下，今年下半年的重点工作就是提高社区物业管理的服务水平。除按时按质完成全年物改目标外，年内还将组织全市社区干部，举办物业管理培训班，适时举行物业管理技能比武等活动，以提高服务水平。

　　杭州完成293个老旧小区全面物改

　　如果说经济适用房、公租房、廉租房等保障性住房，解决的是“住有所居”问题，那么物改工程解决的就是“住有宜居”问题。杭州正在从“住的保障”向“服务的保障”延伸。

　　杭州市住保房管局从2009年就已经开始推行物改工程，主要面向老城区范围内（上城区、下城区、江干区、拱墅区和西湖区）1999年前建成、尚未实施物业管理的老旧小区。

　　数据显示，截至2011年末，杭州共完成物改小区284处、1663万平方米，涉及老旧住宅5484幢，惠及住户23.9万户。加上今年上半年完成的9处、162.54万平方米，12878户受惠居民，杭州已累计完成293个老旧小区的全面物改。今年下半年，计划还要完成7处小区物改。

　　在“社区化准物业管理”的理念下，除加强硬件配置外，杭州已实现有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化保洁、有道路保养、有维修管理等“八个有”为目标的杭州特色老旧小区管理体系。