海外融资大门渐次打开

    除了扑朔迷离的信托募集资本大门之外，海外融资也正在成为近期国内多家大型房地产企业的重要议题。

    今年1月份，包括瑞安房地产、中骏置业、恒大地产、合生创展在内的多家全国性房企纷纷对外表示，将通过海外发债、优先票据、向外资银行借贷等方式融资以期做好“过冬”的长久准备。种种迹象表明，内地房地产商在香港发行以美元结算人民币债券的步伐加快，这在今年将成为一个常态。

    其中，1月14日，恒大地产宣布将分别发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，发债金额高达92.5亿元人民币。

    1月17日合生创展又宣布将发行一笔5年期的优先票据，票据利率高达11.75%，募集资金净额约2.95亿元。同一天，雅居乐也宣布在14日与渣打银行香港公司订立信贷协议，获得金额为15.5亿港元的定期信贷，作为公司的土地款项和一般的运营资金。

    根据相关数据显示，今年以来，中国房地产企业在离岸的债务融资金额已经达到了280亿人民币，这一数据已经相当于去年的40%，由此不难发现，众多国内一线房地产开发商除了继续对行业持有信心之外，更是提早在资本市场中抢先一步做好部署。

    进入2月份以来，大型房地产企业纷纷着手海外融资的迹象进一步明显。2月7日，碧桂园发布公告称，公司计划随市况及投资者兴趣而定发行7年期优先票据，并已获得批准将票据于新加坡上市，而票据的定价，包括本金总额待定。款项将为现有与新增房地产项目提供资金，并作一般公司用途。碧桂园表示，票据发行会适时补充公司业务扩充计划所需资金，并巩固公司流动资金状况。在本次发行中，高盛、摩根大通及德意志银行为此次优先票据上市的联席牵头经办人兼联席账簿管理人。

    2月15日，首创置业股份有限公司发布公告称，将在香港发行以人民币计价的11.5亿元债券。该债券将于2014年2月21日到期，票面利率为4.75%，汇丰控股担任此次债券发行的独家牵头经办人兼独家簿记行，德意志银行则担任联席经办人。

    事实上，在本轮密集海外发债热潮汹涌之际，开发商的融资成本其实已经增加不少。业内人士表示，之所以众多房产企业在此时密集奔赴海外发债，虽然比较以往而言是高息发债，融资成本大为增加，但是由于债券期基本上都是5-7年，由此也意味着海外投资者对中国房地产市场的长期看好。

    相关负责人对记者表示，目前，包括摩根、高盛、美林、软银亚洲、瑞银集团等众多海外资本都以不同的形式进入中国房地产市场，国内房地产行业的国际化趋势已经日益明晰。随着目前国内融资平台难度加大，未来的一段时间内，海外融资将成为中国房地产企业融资的主要渠道之一。

    该负责人表示，事实上，外资与中国本土开发商联手成立基金公司也已经成为其中的市场融资主流方向之一。“去年以来，包括首创集团、金地集团、复地集团、中海地产和华润置地都早早部署在境外成立中外合资公司，其融资额高达数亿美元。”

    业内人士提醒记者注意，在本轮房地产企业海外融资过程中，并非所有的房地产企业都面临缺钱的境况，更为深远的现实则是，众多房地产企业为了储备资金过冬而做出的重要战略选择，此外，众多国际投资机构看多人民币资产也是其中不容忽视的重要原因之一。

    根据戴德梁行提供的分析报告现实，从今年开始，房地产企业与基金之间的合作将逐渐成为一种行业的主流趋势。随着调控政策的持续深入，众多中小企业的资金状况并不容乐观。因此，房产企业加速海外融资的频率在今年将会越来越高。尽管如此，也有业内人士表示，现阶段而言，保护企业的资金链的安全性尤为关键。尽管短期之内能够解决问题，但是因为发债的支付成本比较其他融资方式更高，未来对于企业的资金压力也将会更大。

    品牌房企合作联姻持续升级

    “大英帝国没有永远的朋友，没有永远的敌人，只有永远的利益。”十九世纪英国首相帕麦斯顿这段宣言，如果将其转化成市场可以接受的楼市格言，恐怕应该是：“房产企业没有永远的盟友，没有永远的敌人，只有永远的胜利。”

    在市场诸侯争霸的格局中，合纵联姻整合多方的优势资源，共同开拓市场，似乎是又一条非常理想的绝佳策略。在大批外来房产企业全面进入杭州市场的五年里，我们看到了以更多元化面貌出现的更多企业联姻的典型案例。随着新一轮调控风暴来袭，这样的联姻之路或许还将进一步持续升级。

    早在数年前，滨江集团董事长戚金兴就曾经如是表达了为什么要果断进军资本市场时的最初愿景。“与（当时）成熟的广东市场而言，浙江的众多品牌开发商还处于‘灌木阶段’，如何将‘灌木阶段’发展至‘乔木阶段’，那么企业的抗风险能力就需要更加增强，其中，企业的融资能力将是一个重要的风向标。”

    彼时的滨江集团正处上市关键期，对此，戚金兴认为，今后浙江的众多房地产企业必须要走的三条路是，“首先应向资本市场进军，大力发展资本市场。如果不向资本市场进军，浙江的房产企业只能处于灌木阶段；其次，众多房产企业将越来越多地选择合作机制。合作包括企业合作以及项目合作，只有合作才能抗击宏观调控风险，抗击外来强者；再次，房产企业将迎来转型，市场的分工以及行业的分工趋势将越来越明显。”

    四年之后，这样的行业寓言似乎得到了市场上的再次佐证。 而从今年新年开始，最近两个月以来，有关杭州房地产业的竞争、收购、整合、兼并等消息几乎从未间断。

    1月3日，远洋地产与绿城中国共同发布联合公告。公告称，远洋地产将以总代价18.46亿人民币，分别向绿城及浙江省铁路集团出售其附属公司盛联24.5%股权。随后，绿城中国宣布向北京创景公司收购杭州远洋莱福房地产开发有限公司（下称“莱福”）30%股权，代价是6000万元人民币。而莱福是远洋地产在杭州的另一个项目“杭一棉”的拥有者之一。换言之，杭一棉地块的拥有者经过本次股权变化，正式变更为远洋地产和绿城。绿城为上述两笔收购支付的总价为9.83亿元。

    这显然是一个看似双赢的局面，一方面，远洋地产经过本次引入绿城中国，在本次交易中除了直接收益3亿元之外，还引入了本土最具品牌号召力的绿城中国。而对于绿城而言，本次交易也被诸多业内人士视为是极其合算的“买卖”，几乎是成本价获得的上述两宗市中心优质稀缺地块，进一步增加了其公司的土地储备。

    另一个典型的案例发生在金成集团身上。对于这家杭州本土老牌的房地产企业而言，2011年似乎是公司最为关键的一年。除了企业的经营方向开始正式涉足全新的房产业态——养生休闲地产的开发建设之外，其开发的触角也首次开始关注起炙手可热的海南市场。

    据记者从相关渠道获悉，原本由金成、金都、二轻房产等多家单位参股开发的西溪海项目，目前其项目股权已经发生了改变。金成方面已经将项目股份增持至60%，剩余则由欣盛房产股东二轻房产占40%的股份。而在原先江南春城规划的重要商业配套——金成商业广场中，金成方面则再次联姻建工地产，开发大城西小镇中心（暂名）。

    在日益复杂的市场面前，随着楼市多元竞争的日益加剧，以往单纯依赖一家公司独自操作的“单打独斗”的情况或许在今后将会越来越少，取而代之的则是众多房地产企业开始形成日益复杂的合作版图。业内人士表示，在今后相当长的时间内，这样的市场状况将逐渐会成为主流。“毕竟，身处调控周期中的房地产行业发展，也需要这样越来越精细的团队资源以及资金上的整合。”