地产信托“王者归来”

    “这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代”。狄更斯在《双城记》中的名言尤其适用于中国当下的信托业。每每在宏观调控政策紧缩之时，中国的信托业往往迎来其业务高峰。这似乎已经成为中国信托业的发展铁律。而调控当头，这样的发展也再次成为众多地产企业“过冬”的救命稻草。

    随着国家宏观调控的进一步升级，包括央行、银监会、证监会、住建部、国土部等多部委的联合监管，已使房地产企业的融资渠道大为受限，急于输血的众多房地产公司将目光开始转向了房地产信托用于救急。

    这样的迹象其实早有端倪。

    早在去年五月份，仅根据市场不完全的公开信息，就有中华企业、浙江广厦、香江控股等5家上市房企公布了31.6亿元的信托融资计划。

    一时之间，房地产信托迅速成为了急于寻觅资本的众多房地产公司融资渠道的一个主流方式。然后，随着去年五月份召开的2010年全国信托公司监管工作专题会议之后，房地产信托似乎开始进入了更为严厉的监管通道。

    对于这一微妙的变化，业内人士对记者分析指出，当时之所以决策层做出这样的监管机制，最为深刻的意义在于随着资本市场融资平台已经有效堵上之后，监管部门担心信托成为变相输血给房地产公司的一个通道，进一步影响整体调控成效。

    虽然来自监管层面并未对地产信托进行一刀切，但是在此后的大半年时间里，地产信托的资本冲动确实经历了长达数个月的停滞。

    但这样的局面终于在去年12月后开始再次发生微妙变化。

    2010年12月1日，荣安地产将上市公司的4900万股质押给华宝信托。12月6日，中粮地产对外发布关于通过信托融资计划公告。公告称，在12月6日召开的第六届董事会第三十七次会议中，审议通过关于向昆仑信托有限责任公司申请不超过6亿元的信托融资议案。之后，恒大地产、万通地产、浙江广厦等众多房地产上市公司纷纷开始再一次敲开信托融大门。此前同样遭遇监管层严控的地产信托逐步开始解除冰冻。

    从今年2月份开始，多家信托公司重新开始谨慎涉足此前一度被监管层“风险提示”的房地产信托业务。2月17日，中南建设与中铁信托签订应收账款债权转让协议，新一笔规模为1.5亿元的信托融资计划正式开始进入募集期。2月23日，卧龙地产发布公告表示，其公司拟以对控股子公司武汉卧龙墨水湖置业有限公司的相关债权，通过杭州工商信托股份有限公司发起总额为1.75亿元、期限为14个月的债权信托。

    根据卧龙地产的公告显示，其具体操作方式为，卧龙地产将卧龙墨水湖的相关债权转让给杭工信；杭工信为此发行信托产品，募集的信托资金受让公司对卧龙墨水湖置业所享有的1.75亿元的债权，卧龙地产在14个月内回购上述债权。卧龙地产对外表示，本次债权信托融资有利于拓宽公司融资渠道，优化公司财务结构，保持公司稳定健康发展。据杭州信托业内人士对记者表示，最近一个月以来，已经有超过数十家的房地产企业纷纷公告了将于近期进行信托融资的意愿。

    2月25日，杭州工商信托股份有限公司发布德信九龙城项目集合资金信托计划成立公告，公告显示，该计划于2月14日起首轮发行，至2011年2月25日实际募集金额为人民币12200万元。根据杭州工商信托官网显示，从2010年2月开始，总共有超过15家房地产企业项目通过杭州工商信托募集资金。其中，包括了德信、昆仑、杭信、新湖中宝、卧龙地产等公司。

    尽管如此，但是中国银监会相关负责人于2月23日对新华社记者表示，银监会对房地产信托业务的监管政策和要求未发生改变。“自2005年起，银监会陆续颁布多项房地产信托业务监管规定，银监会对房地产信托业务的监管政策和要求未发生改变。银监会将密切跟踪房地产市场最新变化情况，继续坚持相关监管政策和要求，积极贯彻落实国家房地产宏观调控政策。”

    信托业全面布局新阵地

    日前，杭州一家正筹备进行信托的房地产上市公司高管在接受记者采访时坦言表示，虽然自去年5月份开始，随着监管层的严控，整个信托业都加强了房地产行业风险防范意识，而众多信托公司也对地产公司的融资要求更加严苛。

    “一般情况下，如果有土地质押的，信托要有17%左右的利润空间，如果是股票过户的，也必须要保证13%左右的利润。这样的利润标准，其融资成本已经高于海外发债的利率水准。但是由于相当大的信托公司对房地产信托业务的比重依然很大，而且房地产业务仍然是目前国内众多信托公司利润最高的一项业务。因此，信托仍然是目前房地产企业除了正常的银行开发贷之外，在性质比较相近的融资方式中最为现实，最具操作性的一种融资渠道。”

    而尤值关注的是，在本轮的信托冲动中，商业地产同样成为了众多信托公司的布局新地。

    2011年1月11日，刚刚走马上任的世茂股份董秘罗瑞华对外表示，信托公司确实比较青睐我们这种排名中上的上市商业地产商，并且规模在5亿元左右的信托公司也比较容易接受。

    就在此前的1月7日，世茂股份正式对外发布公告显示，公司与西部信托发起设立“世茂股份股权收益权投资集合资金信托计划”，并将募集资金直接给予世茂股份用于商业地产项目的开发与建设，募集资金不超过5亿元，期限不超过2年，公司控股股东峰盈国际以其持有的公司9700万股限售流通股份为本信托计划提供质押担保。

    出现这种变化当然与目前国家严格执行的限购令不无关系。由于限制住宅投资带来的“挤出效应”，越来越多的信托公司开始将目光转向商业地产，这也使原本强烈依赖银行贷款的商业地产商多了一条融资渠道。

    杭州信托业业内人士对记者表示，从当前各地陆续出台的限购令细则观察，今年监管层对房地产调控仍然不会有太多政策面上的松动。虽然此前，房地产信托在数量上遇到了一些严格控制，但是房地产业仍然是目前国内众多信托公司最为赚钱的项目，让众多信托公司完全放弃这一领域的拓展几乎是不可能的。“虽然商业地产的收益比较传统的住宅开发缓慢，但是因为不受到政策面的影响，越来越多的开发商开始进军商业地产领域的开发与建设。作为最为上游的资本服务机构，信托公司做出这样的战略调整也实属正常。”显然，在政策面的调控之下，随着众多国内一线品牌房地产企业纷纷宣布进军二三线城市的商业地产开发之际，向来嗅觉灵敏的众多信托公司更应“顺势推进”。