“三月不知信贷味。”虽然是一句颇具调侃的话语，但却真实反映了现阶段众多房地产企业面对资金通道的真实写照。

    从限购限贷、资本市场再融资关闸到加息，再到“新国八条”、房产税出台，在一轮又一轮的“史上最严厉”调控政策中，房企资金链的维护渠道似乎已经所剩无几。

    严峻的现实面前，中国的房地产调控在这一轮调控周期中，再次面临融资难题。

    出路究竟何在？

    被迫另觅融资生路背后，究竟怎样的融资渠道成了开发商手中过冬的“救命稻草”？

    在这场来自资本市场的大考面前，除了静待银行信贷政策的变化、项目销售资金加速回笼以及持续进行的企业之间的股权合作之外，非银行融资渠道的开拓尤显关键。

    这其中，传统的房地产信托仍然成为主流方向之一。此外，在香港上市的众多地产公司，也于近期纷纷发债融资，缓解资金压力。

    但是来自标准普尔的最新一期研究报告似乎又为这样的热潮泼了一盆冷水。

    该报告指出，对于近期中资房地产商大举发债的举动，标准普尔认为杠杆性提升所带来的负面影响将会超过债务到期状况和流动性改善所带来的正面影响。激进的债务融资支持的扩张依旧是评级的主要风险之一。标准普尔提醒指出，如果当前的市场状况迅速恶化，一些发债人的评级将有可能面临下调的风险。

    在中国房地产企业迎来资本大考之际，这样冷静的评估并不能说是一件坏事情。毕竟，在全球化的资本市场面前，中国的众多房地产企业，还仅仅只是开始长征的第一步。

    早期地产信托案例

    双龙信托计划

    2003年，金信信托投资股份有限公司（以下称“金信信托”）与通和投资控股有限公司（以下称“通和控股”）分别吃下了地产大鳄金地集团13.11%和5.56%的股权，分别成为第二大股东和第四大股东，两者股权相加之后，成为了金地集团实质上的第一大股东，名噪一时。此后，金信信托与通和控股持股金地集团之后，金地集团曾与金信信托签署了“金信双龙房地产投资资金信托合同”。该信托计划以金信信托作为融资平台，以中国建设银行浙江省分行为托管人，绿城 房地产集团与通和置业作为该信托计划的特别委托人因此获得了一条新的融资渠道。当时“双龙信托计划”一共募集了2.79亿元资金，通和·戈雅公寓与绿城在合肥的一个项目均获得一定量的资金支持。在2005年的那一轮国家宏观调控中，很多房地产企业的资金链受到了影响，但是通和置业却由于“双龙信托计划”的支持而摆脱了融资难的困境。时任金地集团董秘郭国强曾在接受媒体采访时说，“双龙信托计划”预计未来的融资目标是30亿-50亿元——当然，这样的预期目标由于金信信托的轰然倒塌而最终流产。

    2005年，曾在资本市场呼风唤雨的“江南第一猛庄”金信信托投资股份有限公司（以下称“金信信托”）猝然陨落。不久后，通和置业也整体出售给了浙江广厦。在被浙江广厦并购之前，通和置业堪称当年杭州楼市一匹最强劲的黑马。从2002年组建到2006年被并购，通和置业在短短四年时间内，在杭州开发了通和·都市枫林、通和·南岸花城、通和·戈雅公寓和通和·观邸国际寓所等四个楼盘，在浙江海盐开发了通和·南塘琴园，总开发规模逾150万平方米。在成立之初，通和置业就已经有了极其清晰的愿景规划：1、一台精密的仪器，有强大的组织管理体系保障，能够高效地运转；2、一所育人的学校，每个人都能够得到发展与提高；3、一个温暖的大家庭，每个人都可以得到关心与爱护；4、一个有价值公司，不求最大、最强，但求特色与完美，有竞争力，不仅能赢利，更重要的是有价值。通和置业的定位是“以客户价值为本的产品主义者”，致力实现“做标准化的房产”的愿景：“世界上，最精致和最差的产品都是用手工做的，那是因为没有标准，没有控制，有很大的随意性和偶然性。但房地产开发不应该是这样的，工厂和作坊的差别就在于工厂能够很好地在产品制造的各个流程中，进行标准化的控制，最后做出来的东西和你希望做的东西完全一致。”在金信系内部，金融与实业隔离得比较好，不会像德隆一样一旦控股投资对象就一定要操控全部，金信只做投资。如果当时没有发生金信信托的一系列变化，“双龙信托计划”所成就的可能不止是通和置业的品牌雄心，更是中国房地产金融的全新路径。

    房企开发贷替代效应日趋明显

    地产信托、海外融资、股权合作或成“救命稻草”

    开发贷呈现整体收缩态势

    在房地产项目开发建设中，来自银行的信贷资金曾经在相当长的一段时间内，成为了众多房地产企业解决资金来源的“重要窗口”。而相关数据也显示，在近年来房地产企业的资金来源中，来自银行的贷款基本上都能保持在80%的比例。但在调控日益升级的现在，这样的局面已经得到了彻底的改写。

    1月17日，银监会召开2011年工作会议再次强调，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策。公开资料显示，去年全年获得银行授信的房地产企业数量十分有限，且授信额度与2009年相比明显减少。这样的事实，在日前记者采访杭州某银行分行负责人时得到了再次佐证。

    该负责人对记者表示，事实上，早在2009年开始，银行方面就已经有了这样的趋势。杭州各家银行针对房地产企业的开发贷也从去年开始全面收紧。“目前，从去年五月开发，杭州各大银行对房地产企业的开发贷普遍都要求房地产企业用在建工程作为抵押。虽然银监会对此并没有明确要求，但是各大银行计划本上都已经开始这样操作，并且要求四证齐全，应该说要求比以往要更高。这样做的好处在于，银行方面希望企业能够保证工程施工进度，同时严格跟踪项目的施工进度。”

    该负责人提醒记者注意，银行收紧房地产企业的开发贷，并不是用行政手段来进行控制，而是希望通过市场化的操作手法从以往的以量补价转化成现在的以价补量，在有限的前提下保证高收益。正因为此，当前杭州各大银行选择向房地产企业发放开发贷时，开发贷的借款主体往往是市场上比较强势的开发商以及评估收益良好的项目。“优中选优，在保证一些传统的大客户下，银行开发贷总体已经呈现收缩态势。”

    与此同时，摆在众多企业面前更为严峻的客观事实是，不仅仅是以往赖以生存发展的企业开发贷开始全面收缩，开发商从资本市场上获得融资的机会也开始越来越难。

    相关数据统计显示，在过去的2010年，房地产行业通过公开市场融资的收获几乎为零，因此有人将去年称为房地产行业的“零融资”年。有业内人士分析，在房地产调控逐步深入的大背景下，今年对于大多数房地产企业而言，想从资本市场上进行公开募集的难度将会越来越大。“在本轮调控未出现松动的情况下，房地产企业将很难再从有关主管部门获得批准进行再融资。根据我的判断，在银根全面收紧的关口，企业融资的替代效应将会非常明显。”资本市场的情况越来越严重，开发商的融资渠道又将朝着怎样的迹象发展？