开发商重拾分期付款无奈“自救”

    事实上，在中国近二十年的房地产市场化开发中，银行与房产企业的关系可谓是最为微妙。“银行永远只有锦上添花，而不会雪中送炭。”这样的业内调侃似乎早已成为现实背景下两者关系最为精辟的描述。

    8月30日，杭州正在热销的某房产公司项目营销总监对记者坦言，“前段时间，我们项目的几家合作银行虽然基本按照从紧的信贷政策在执行，但是如果有个别的业主提出要求发放第三套房贷的申请，经过核定后，我们的合作银行也会通过反抵押的方式进行酌情少量安排。但是从8月中旬以来，这样的操作空间机会已经不大，特别是最近几天，银行内部全面叫停第三套房贷发放的说法已经非常明确。”

    一方面是银行方面信贷的严格把控，另一方面是企业项目的销售压力。于是，在调控周期才选择的分期付款购房的方案，目前正被杭州不少开发商颇为无奈地提上研究议程。

    其中，远洋公馆是一个不得不提及的项目。而该项目也是目前杭州市场中第一个率先对外推出分期付款购房的项目。远洋地产杭州公司相关负责人在接受记者采访时证实，今年四月份，远洋公馆就正式对外推出了分期付款。“我们要求业主开盘的时候付40%，到今年11月30日以后再付房价总额的30%，到明年5月30日止，购房者再将剩余的30%房款一次性付清。”

    其实，据记者了解，自远洋公馆率先在今年向市场推出分期付款购房后，不少开发商也都开始纷纷尝试起分期付款的方式来应对金融机构信贷政策的严控。

    杭州一市中心高端项目的营销总监就对记者表示，虽然该项目也在尝试操作分期付款，但是并没有大范围的通告。“我们项目的分期付款基本上只针对非常有意向的公司老业主执行。对于部分老业主，我们基本上采取首付50%，今年年底付20%，明年年中时将剩余的30%房款全部付清的方案执行。之所以我们将今年年底的付款限定在20%，还是出于考虑到投资人年底资金运作的实际情况。”

    有业内人士对记者透露，“包括远洋公馆等项目在内，杭州市场上应该有不少于10个以上的项目已经在对业主悄悄实行着分期付款的政策。这些项目的一个普遍共性是，大多数均属于总价偏高的高端项目。”

    保利地产杭州公司营销总监傅小君也对记者证实，此前一段时间，其公司也确实曾经考虑过执行分期付款的购房方式。“公司的销售部门最近确实正在研究分期付款的事情，比如要求客户在签订合同的时候付款40%，剩下的分别在一年或者9个月之内分两次付清即可。”

    从操作层面上来说，这样做的好处就是将银行的风险转嫁到了开发企业。之所以选择分期付款，大部分开发商相关负责人则对记者表示实属无奈。“我们的项目在杭州算是比较高端的项目，目前杭州的不少高端房产项目，其买家中外地客户又占据着很大一部分的比例。从我们之前的意向客户登记情况来看，能够愿意一次性付款的客户毕竟还在少数，在银行贷款无门的情况下，为了项目增加销售、快速回笼资金和不失去目标客户的角度出发，我们只能推出分期付款的方式。”

    也有业内人士对记者表示，对于开发企业而言，项目的资金回笼显然是最为关键的一个环节。而回笼资金最为有效的方式也就是通过销售来完成。可以说，分期付款的推出，从另外一个层面来看也无形拉长了企业回款的时间，这对于开发企业的资金流的安全运营将是一个巨大的考验。“一次性付款、分期付款和银行按揭都属于买卖交易环节中合同允许的三种常见方式。虽然用分期付款的方式并没有法律方面的阻碍，属于企业自身层面的问题，但是如果一旦遇到购房者无法履行合约，其潜在的法律风险也是企业需要重点考量的。银行为购房者提供按揭，有开发商作为担保、有房产作为抵押；但是开发商允许购房者分期付款，往往没有担保方，这增加了收款的风险。这也是造成分期付款无法成为市场主流方式的一个重要原因。”