刚刚过去的7月份，杭州楼市成交拉起了大阳线，一手房和二手房成交量均创下了房产新政以来三个月的最高。6月底至7月，杭州有大量的低价房、特价房涌入楼市，开发商明折暗扣，促使部分观望的购房者下单。开发商的理性定价，让7月的杭州楼市呈现出“量升价跌”的趋势。楼市的复苏，再次证明了开发商的合理定价是打破楼市僵局最关键的因素。

    7月楼市成交量创新政三个月以来新高，成交均价下跌

    据透明售房网数据统计，7月杭州主城区一共成交商品房2380套，同比去年7月下降近六成，环比今年6月涨近七成，创近三个月以来的新高。同样，7月杭城二手房也出现了高成交量，达到了1522套，是房产新政三个月以来首次突破了1500套，7月的二手房成交量环比涨了29.6%。不过相比6月，一手房和二手房的成交均价出现了不同程度的下调：7月主城区商品房成交均价为18890元/平方米，环比下降3%；二手房成交均价为19870元/平方米，环比下降0.5%。

    4月17日“新国十条”出台，杭州楼市突然降至冰点，成交量从4月的4842套跌到5月的1010套，跌幅达79%，此后的楼市一直处于僵持状态—开发商不降价，购房者不下单。6月底7月开始，杭城进入一轮集中开盘期，大部分楼盘低价入市，杭州楼市开始“解冻”。先是6月底7月初，九堡相江公寓、罗兰春天、颐景园首次开盘低价入市，给楼市注入了一股暖流。7月中旬开始，杭州在售或新推楼盘出现“特价房”为名的降价和优惠折扣，以保利东湾为代表，推出新房源折扣最低的达八字开头。

    开发商理性定价，购房者就愿意下单。7月杭州楼市呈现“量升价跌”的趋势，也印证了上周出炉的《2010年上半年浙江省房地产业发展报告》中对浙江省下半年楼市的预测——价调量增。该报告预测2010年下半年房地产调控政策仍将延续，各种政策效应还将继续释放，浙江省房地产市场的“僵持”局面将被打破，房地产市场可能会出现“价调量增”的基本特征。之所以会打破“僵持局面”，报告认为，2010年上半年，国家出台一系列宏观调控政策出台后，市场低迷局面出现，房地产开发商资金和经营压力逐步显现，加上大批楼盘即将集中开盘，市场供应量大幅增加，下半年开发商很可能将结束等待观望而转向积极促销。实际上，7月杭州的在售楼盘促销力度逐步加大，部分购房者也开始下单，成交逐步放量。

    三大新盘低价入市，

    杭州楼市7月初开始“解冻”

    6月底至7月初，杭州三个首次面市的楼盘选择低价入市，楼市开始“解冻”。

    6月20日，位于九堡的相江公寓和罗兰春天同时开盘，这两个楼盘均是首次面市。面对低迷的楼市，相江公寓和罗兰春天都选择了低价入市。罗兰春天首次推出292套房源，开盘均价约15000元/平方米，面积在60－100平方米之间，开盘当天，开发商还推出了一系列优惠活动。罗兰春天开盘价格大幅低于市场预期，类似地段的房价已经在18000元/平方米以上。位于九堡沿江板块的相江公寓首次开盘均价18000元/平方米左右，共推出440多套房源，户型面积为88、89平方米的两房和三房。相江公寓与绿城的丽江公寓仅一路之隔，4月底丽江公寓推出了最后一批精装修江景房，均价达3.2万元/平方米，而即使丽江公寓的非江景公寓，目前二手房价格也在2.2万元-2.3万元之间，加上交易税费，实际购房价格要到2.4万—2.5万元/平方米，刨去精装修费用，即使是毛坯估计丽江公寓的价格也在2万元/平方米以上了，折算下来，相江公寓1.8万元/平方米的均价很有优势。

    另一低价入市的楼盘是位于丁桥的颐景园。7月10日颐景园首次开盘，推出357套主力户型90平方米的房源，大部分房源的单价在11000元-12000元/平方米之间，一套房源总价大多是110万元左右。目前丁桥在售楼盘均价13000元/平方米左右，相比之下，颐景园定价已是丁桥板块在售楼盘中较低的了，加上开盘当天有一系列优惠活动，个别房源的单价甚至跌破万元，可以说颐景园的开盘价格十分有诱惑力。

    相江公寓、罗兰春天和颐景园合理定价后，体现的高性价比让部分购房放弃了观望，选择下单。据杭州透明售房数据统计，截至本周二（8月3日）20时，相江公寓已售141套，预定10套，成交率为32%左右；罗兰春天已售138套，成交率约为47%；颐景园已成交188套，预定7套，房源成交率约为53%。在此之前，杭州大部分楼盘开盘多日成交率不足20%，甚至成交和预定“双零”的窘境时有出现。

    老盘到处明折暗扣，一些开发商高调打折降价

    为了打破楼市僵持的局面，新盘选择低价入市，在售的老盘也按捺不住了，到处是明折暗扣，开发商也不再遮遮掩掩，干脆吆喝打折降价。

    7月24日，位于下沙的保利·东湾开盘，推出10号楼，共计281套房源，楼盘开盘均价为14385元/平方米，优惠幅度不小，推出了存5万抵15万-25万不等的优惠活动。此外，开盘当天下单的客户，一次性付款的客户可享受9.6折，按揭付款的客户可享受9.8折优惠。这样算来，以一套112平方米的房源为例，客户可享受到的最低单价为12095元/平方米，相当于打了8.41折，开发商的大幅折扣引爆楼市。保利·东湾当天推出171套房源引来五六百位购房者，保利东湾方面不得不临时加推了剩下的110套房源，绝迹已久的摇号现象重现杭州楼市。

    开发商的大幅优惠活动，让保利东湾的销售成绩十分火热。保利东湾当日直接成交了76套房源，第二天又成交了133套，这批房源开盘仅两天，成交率就已近8成。截至本周二（8月3日）21时，杭州透明售房网数据显示，这次推出的281套房源，已成交了274套，成交率高达97.5%。

    高调宣称有大幅优惠的楼盘，还有位于老余杭的新西湖小镇。新西湖小镇7月14日公开推出50套特价房源。7月14日，“华门集团十五年庆系列活动”媒体恳谈会在浙江国际大酒店举行。会上，华门宣布将在“华门集团十五年庆”之时，即7月15日-7月24日之间，在21号、22号楼推出50套特价房源。据介绍，此次特价房源集中在21#、22#楼的中间套，户型面积为80平方米。具体价格为：2-5层均价5980元/平方米，6-10层均价6180元/平方米，10-15层均价6380元/平方米，16层以上6580元/平方米，这意味着一套房源总价仅50万元左右。“特价房”推出仅三四天，房源被抢售一空。

    除了打折、降价，还有开发商采用“保值”的另类方式促销。7月22日，金都·莫干山阳光田园向媒体发布了活动消息：在二期销售即将清盘之际，隆重启动“阳光30”的置业计划。从2010年7月21日至8月31日，认购金都·莫干山阳光田园的指定的20套房源的客户，均可享受“三年回购政策”。三年后，即在2013年9月1日至9月30日期间，若客户对其所开发的阳光田园项目整体环境或其所购的住宅质量有不满意之处或未达到客户预期水平，可在指定时间内提交回购申请，开发商愿意按购房总房款的30%予以置业影响补偿。活动内容向购房者明确地传达了两个信息：一是三年后可无理由退房，二是还有30%的补偿款。虽然没有折扣，但这一活动在楼市低迷期有效破除了因担心资产缩水引发的观望情绪。

    开发商降价遮遮掩掩，楼盘销售成绩黯淡

    有开发商大大方方宣告大幅折扣优惠，还有开发商始终放不下架子，对于优惠降价藏着掖着。这样暗落落的降价促销，效果却有些黯淡。

    6月20日，位于下沙的世茂·江滨花园推出8号楼，共计189套房源，精装房源均价为16500元-17000元/平方米，毛坯房则在14500元-15000元/平方米之间。开发商对外宣称，开盘当天预定享9.7折优惠，如果是一次性付款，还可在此基础上再打9折，因此最低折扣可至8.73折。其实，江滨花园的实际折扣可以达到85折。媒体暗访中才发现，更低折扣的玄机：一次性付款9折，另外再以团购价以及其他优惠方式在9折基础上再享9.8折和9.7折两个折扣，最后能以一次性付款8.5折的优惠谈妥。

    江滨花园在销售价格上也采用迂回之术。7月5日，江滨花园再推216套房源，透明售房网的开盘信息显示均价为20285元/平方米。此后，媒体暗访时，销售人员表示：这批房源销售均价14000多元/平方米，并有9.5折优惠。开发商在透明售房网显示的价格与实际销售价格相去甚远。

    开发商如此暗降，购房者不知道或是不买单。截至本周二22时，透明售房网数据显示，江滨花园8号楼已售46套，成交率为24%；7月5日推出的7号楼和12号楼已成交18套房源，成交率仅为8%。

    还有开发商通过房产中介卖房大打折扣，想免去自身降价的尴尬。城西某大型楼盘正在销售140平方米以上的大户型和66平方米左右的精装修小户型。记者曾以购房者的身份找到了专卖该楼盘新房的中介公司，并得到了大户型按揭9折、一次性付款8.8折的优惠。但是，记者从该楼盘销售人员这里得到的优惠是：按揭9.8折、一次性付款9.7折。开发商通过中介放低折扣，是保全面子又降价的迂回之策。不过，这种遮遮掩掩的降价模式并未奏效。截至本周二晚22点，透明售房网显示，5月下旬开盘的该楼盘某号楼目前仅售31套，占所推房源量的11%。

    “经历过2008年杭州楼市的降价风潮，购房者的心态已经进步多了。开发商实际已经降价了，却非要遮遮掩掩，索性公开让更多人知道降价，也就知道了开发商的诚意，达到了促销楼盘的目的。硬扛着不降，或者悄悄地偷偷地降，都不是成熟的开发商应有的理智行为。”一位业内人士认为。