新政出台前为儿子疯抢一套婚房

　　如今这套房子有两本房产证

　　杨女士，40多岁，儿子18岁，在市中心有一套50多平方米的房改房，一家三口住在这里。

　　“儿子大了，准备给他买套房子结婚用。”

　　4月3日，杨女士签下合同，买了临平某知名品牌楼盘的一套135平方米的房子，一手房，当时均价近万。

　　“买房子的人多啊，挤都挤死，和抢一样，就怕买不到，签合同看都不看的。”杨女士形容当时买房时的火爆场面。

　　开发商将135平方米的面积分开办理房产证，杨女士将拿到两本房产证，一本是80多平方米，一本是50多平方米，这样一来，她名下就有了三套房子。

　　“我从来没有买过商品房，也没有贷款记录，现在可好，首次购房的优惠没享受到，反而要为二套房、三套房支付更多的费用。”

　　杨女士更担心，万一政府要对第三套房征税怎么办？

　　浙江泽大律师事务所高级合伙人张震宇昨天接待了近20位咨询者。他总结，新政前最后一拨买房大军中，主要是改善型购房者、第一次购房者，还有一部分属于老投资客。

　　这跟前几年股市最疯狂的时候很类似，最后扑进去的，很大一部分是最普通投资者。这部分人本来余钱不多，承受楼市变化的能力很脆弱。所以新政一出台，虽然具体实施细则还未明朗，但明显已是无比焦灼，生怕因为这一次买房，影响自己一家未来若干年的生活，急于解约。

　　中介经纪人小刘最近很头痛。“我手头至少有两个爆单(指签好合同后不履行)。”小刘说，不仅他，公司里其他经纪人每人手头上至少都有两个以上的爆单。买家和卖家谈不拢，全部找到中介，要求退款或者要求退三证。

　　小刘很心痛，都是自己辛苦劳动的成果啊。

　　“我想代表房产经纪人问问，如果因为新政的原因爆单了，对于中介有没有补偿，毕竟我们也为此付出了劳动。”小刘问律师。

　　张震宇接待的咨询者中，也有不少手握三套房产以上的外地人(无法提供在杭1年以上纳税证明)，目前纠纷的房产总价在500万到600万左右，按照这样的条件，是一定贷不出款的。

　　■律师说法

　　首付提高、利息增加、贷不出款，是房产新政出台后，卡在合同履行过程中三个最根本的问题。

　　“合同有约定的，按照合同约定。”浙江泽大律师事务所高级合伙人张震宇说，这是基本原则，即合同中若约定过，因政府或者银行政策发生变化，导致贷款审批或者比率发生变化的，买方必须补差价的，必须按照合同约定处理，不得以新政为名要求解除。

　　合同没有约定的，要看具体情况。

　　1.因国家政策原因，首付款增加、利率提高，可以解除合同吗？

　　律师说，一般情况下适当增加贷款首付、提高利率，不会导致买方不能继续履行合同，如果合同有条件履行，还是要履行，有条件而不愿意履行，需要支付违约金。

　　除非买方举出证据，证明首付提高、利率上涨，多出的费用将严重影响履约能力，导致他无法正常生活，可提出解除合同。

　　2.因国家政策原因，无法贷款，解除合同是否需要支付违约金？

　　比如“外地人、三套房等”，属于“不可归责于双方原因而导致合同无法履行”，买卖双方任何一方都可以提出解除合同，无需支付违约金。如果因为买房资信等个人问题，无法贷款，买方应当承担违约责任。

　　3.中介的利益如何保障？

　　由于新政原因导致买卖合同解除，中介无权扣押双方的款项和三证。

　　由于中介已经促成双方签约，只因政策原因未能履行，中介要求支付一定报酬亦属合理，可根据中介已经完成的居间行为，由买卖双方支付一定款项，即做到什么程度，给多少钱。

　　4.合同中明确指定银行贷不出款怎么办？

　　合同中已约定了指定银行，如果因政策原因，导致买方在指定银行贷不了款，如果其他银行能够办理，买方也不可主张解除合同。