江干区：三大板块再造一个“东杭州”

    江干区可统计的新增潜在供应为288.2万平方米，以120平方米/套计算，后期可以提供约24000套住宅。从江干区历年统计的对比看，3年来江干区新增潜在供应呈现典型的“V”字形：从2007年底统计的201.1万平方米至2008年同期统计下降为126.7万平方米，2009年年底再度上升到288.2万平方米，同比涨幅127.5%。

    江干区的新增潜在供应不仅规模很大，而且板块集中化明显，未来供应主要集中在九堡、丁桥、老城东等三大板块，形成三足鼎立的局面。

    老城东板块新增潜在供应118.6万平方米，由11个项目组成，是江干区新增供应中供应规模最大的一个板块。在杭州楼市历经起落的十年中，老城东一直扮演着“配角”，零星的几个项目在不同时代闪耀过光芒后又归于平静，虽然也有品牌开发商（绿城）和规模楼盘（东方红街）进驻，但城东一直的“分散”开发特点使区域的凝聚力和关注度较弱，一盘散沙的局面难以引发市场聚焦。而今，城东板块在全新的区域规划和2009年区域土地的大规模出让后，将在未来杭州楼市中由“配角”翻身成“主角”，迎来一个全新的发展历程。

    作为目前主城区性价比最高的板块，丁桥的新增潜在供应为104.4万平方米，同比2008年统计的33.1万平方米上涨215.4%，这意味着丁桥板块将进入全面开发阶段。2009年丁桥板块出让的大量宅地将陆续开发、上市，昆仑项目、中豪项目、大家项目等项目将为丁桥的发展注入持续动力。目前丁桥板块的开发商，基本上都具有丰富的城市边缘板块开发经验，这将更有利于推动丁桥板块的进一步发展和成熟。

    九堡板块约有65.2万平方米的新增潜在供应，主要集中在江干科技园等中心板块。这样的分布趋势，将逐渐改变目前九堡以沿江楼盘供应为主流的局面，逐渐向中心腹地推进。

    西湖区：总能找到高端住宅的开发理由

    西湖区可统计的新增潜在供应共约63.8万平方米，以平均120平方米/套测算，约可提供5300套住宅房源。对比历年同期统计数据，由于西湖区土地增量供应逐年大幅减少，2009年全区仅出让2宗土地约26.3万平方米可建建筑面积，故此区域新增潜在供应呈逐年下降趋势；从2007年年底统计的332.7万平方米下降到2008年同期统计的161.4万平方米，到了2009年年底仅有63.8万平方米。

    西湖区的新增潜在供应主要集中在三墩、西溪湿地和城西文教区三个板块。其中，三墩板块是杭州开发较早的近郊板块，近几年无论是道路交通、生活以及商业配套均逐渐区域完善，2004—2007年住宅开发也相对集中，但随后两年陷入供应断档期，2009年总共上市住宅新房源仅798套，处于相对沉寂状态。但从未来供应看，三墩板块依然保持较大的量，包括板块内38.8万平方米的新增潜在供应，以及金地·自在城后续约58.7万平方米的供应，未来三年内三墩板块的总供应量仍将达近100万平方米。

    西溪湿地是2006年开始发展的一个区域，随着万科、坤和、绿城的进入，逐步演化成品牌房产汇集的高档区域。虽然西溪湿地板块的新增潜在供应不大，但一些在售楼盘如和家园、西溪蝶园、西溪里等均为规模大盘，后续合计有约81.1万平方米的未售余量，故此未来两年板块的整体供应仍然充足。

    城西文教区生活配套完善，并且具浓郁的学院氛围，住宅用地也相对稀缺。近几年因大量院校搬迁而腾挪出的土地绝大多数已开发销售，如金都·城市芯宇、滨江·金色蓝庭等，2007年出让的杭商院地块即雅戈尔·御西湖项目至今最后一块已出让但未开盘的宅地，规划建筑面积共约9.4万平方米，这也将是城西文教区未来仅有的新增住宅供应。

    滨江区：

    绿城首度进驻开发

    滨江区可统计的新增潜在供应为186.9万平方米，以120平方米/套测算，约可提供15500套左右的住宅房源。对比历年同期统计数据，滨江区的新增潜在供应呈逐年小幅上升的态势，2007年底统计为135.4万平方米、2008年同期统计159万平方米至2009年上升到约186.9万平方米，每年均以17.5%左右的涨幅匀速递增。

    对于2009年的滨江板块而言，最大的震动莫过于绿城以37.5亿的总地价款高调进驻滨江，结束了绿城不过江的历史。同时，根据绿城与滨江区达成的战略合作，绿城集团将每年投资20万平方米以上的房地产项目，积极参与滨江城市建设，这对于滨江的房地产开发而言，无疑是个巨大的利好。绿城进驻滨江将使整个杭州楼市对滨江未来的规划、发展以及价格重新想象，无论是开发还是购买，绿城的品牌号召力将使滨江板块再度掀起需求热潮，并迎来快速发展的新时机。

    从2004年到2008年滨江区的地价一直在3000—5000元/平方米的区间内徘徊，历年土地成交价格起伏较小。但到了2009年，由于绿城的进入，地价从6500元/平方米飙升到15000元/平方米左右，涨幅高达135.4%；而同样位于滨江、地块条件更为优质的杭政储出[2007年]75—76号地块（中海与世茂联手拿下）平均楼面地价仅5230元/平方米，两者地价差距为193.7%。受此影响，浦沿板块的地价也从2007年的4113元/平方米上升到2009年的8366元/平方米，涨幅达103.4%。

    之江：

    大鳄掌控开发主动权

    之江区域可统计的新增潜在供应约104.1万平方米，以120平方米/套计算，可提供约8700套住宅房源。对比历年同期统计数据，之江区域的新增潜在供应呈逐渐大幅上扬的态势；2007年底之江区域计新增潜在供应近5.1万平方米，2008年同期统计则达到74.1万平方米，至2009年上升至104.1万平方米，达到之江区域历史新增潜在供应的最高点。

    无论是在售项目，还是待开发项目，之江转塘板块的开发楼盘都体现出一个共同的特征：高端化。目前在售的金都·高尔夫艺墅、新帝·朗郡、公元·沐桥和中海雅戈尔·篁外，定位和售价均以高端化为标准。之江板块的另一个鲜明特色是大腕级知名品牌房企先期进驻开发，并拉动了该区域的开发热度。绿城早在2007年之前即进入开发，为板块奠定了高起点；2007年，金都、雅戈尔、中海等大举接力进驻；2009年，华润随之跟进，规划建筑面积18.1万平方米的项目启动则掀起了大鳄进驻的高潮。这些品牌房企的项目集中了板块的大多数土地资源，仅金都·高尔夫艺墅和华润地块两个项目就占据了之江区域新增潜在供应的53.2%。由此可知，在未来几年内，大腕级品牌房企将掌握着板块开发的主动权。

    大腕房企的相继进驻以及对区域的拉动，亦带动了本土二三线品牌房企的跟进。2009年出让的之江区域住宅用地得主中，大家、天阳、众孚、云厦等本土房企进入视线，共获取住宅项目4个，规划总建筑面积达32.8万平方米。这些品牌的跟进及后续项目开发，将会使之江区域房产品的供应更加多样化。

    下沙：

    持续三年放量供地

    下沙区域的新增潜在供应量达162.3万平方米，以120平方米/套计算，可提供约13500套。对比历年同期统计数据，下沙区域的新增潜在供应在近三年始终保持100万平方米以上的高位，且每年以10万—30万平方米的量递增，直至2009年年末达到区域新增潜在供应的最高点。

    近几年，由于华元·梦琴湾、野风·海天城、伊萨卡、朗诗国际、世茂·江滨花园和保利·东湾等大规模楼盘的陆续上市，下沙区域的住宅供应并不缺，相对而言缺少的是人气和区域的吸引力。可喜的是，随着杭州城市向东发展规划、地铁规划和江景资源等利好的综合作用，下沙板块逐渐从一个配套、人气不足的郊区板块逐渐向有独特魅力的城区板块转化，2009年下沙楼盘的优异销售成绩就是杭州市场逐渐看好下沙板块的见证。

    外地大鳄逐鹿下沙是近年下沙土地市场一大特点。2007年出让的四宗大规模用地分别被上海世茂、南京朗诗、北京金隅嘉业和保利地产获得，而2009年下沙土地市场最大的亮点则是龙湖地产入驻下沙。同时，保利、金隅也分别在下沙再添新项目，保利布局沿江项目13.7万平方米，金隅再次圈地沿江项目18.9万平方米，更是看中了下沙的未来发展潜力，坚定了在下沙长久发展的决心。