物业税开征风声四起2010年杭州商业地产将走向何方？

    商报商业地产跨年论坛对话实录

2009年的杭州商业地产市场可谓顺风顺水，紧跟住宅走出了一条从谷底到巅峰的上扬曲线，那么在业界普遍判断回稳为主、短期局部回落的2010年，杭州商业地产又将面临怎样的机遇和挑战，最有可能演绎出怎样的市场走势？尤其是近来物业税开征风声四起，今年税务部门将把房地产模拟评税试点推广至全国范围、北京最早明年底开征物业税等传言也沸沸扬扬，矛头则率先指向商业地产。传言成真的可能性有多大，又将对商业地产产生何种程度的影响？有哪些对策？

昨天，商报商业地产跨年论坛请来了杭州商业地产界的各路人士，就物业税的话题表达了自己的看法。

自持物业税费已经很重

物业税开征无疑雪上加霜

滨江集团企划营销部经理 陈国灵

目前我们集团就说自留的物业体量不是很大，但根据我们集团的战略，以后每年会不断地增加商业物业的量，每年靠租金的收入能够达到集团规定的比例，预计到2010年底可能靠租赁的收入可能会达到近一亿元。

商铺这块，去年我们完成了文景苑内6000平方米商铺的招商，引进了一家广东的连锁租赁公司——邦家租赁，今年下半年将开业，主要以租赁为主，包括办公家具、电器还有汽车租赁等业务。目前像这样的业态在杭州还是一种全新的业态，杭州能否接受这种新业态，有待于市场的考验。

物业税的开征对于我们集团这些自持的租赁物业来说可能影响会比较大。虽然近期大家听了比较多的物业税问题，但对于细则其实谁都不清楚。到底怎么样实施？税费到底怎么收？今后土地出让金到底怎么交法？我问了很多人，大家都不是很清楚。但有一点可以肯定，因为如果要收的话，可能是按照总量的1%或者更高比例来收，按我们现在的租赁物业算了一下，原本自己要交的税已经很重，税率已经达到17%多，在这么重的税赋下再增加1%-2%，就相当于再雪上加霜。

目前的物业税开征消息

只有短期影响

真正开征可能会影响租赁

坤和中心营销服务部部门经理 邱苹苹

去年，万科在非正式场合就提出“今后不再单纯专注于住宅开发，持有型物业将达到20%”，我想这是一个市场的信号吧。对于各个城市来说，今后开发将更多关注把住宅和商业地产相结合，来保证和提升住宅项目的增值和保值能力。

目前，坤和在杭的商业项目坤和中心还有其他两个项目没有开始动工，去年杭州写字楼销售成交大概在8.13万方左右，2010年初步估计有大概200万方的写字楼将推出，此外，商业地产这一块也会有大动作，包括营销、推广等方面。

我想对于我们商业地产这一块来说，日前物业税开征的消息立马让A股下跌，但是这些都是短期的影响，对持有者来说，真正要执行的话还要制定很多细则，还有大量工作要做。

到真正可能有效推出物业税的时候，各方面可能会受到影响，其实我们目前无论是住宅开发还是自持物业，征收的税费已经占到我们开发成本的三分之一，已经非常高了，再加物业税，负担会比较重；同时物业税的开征导致成本增加，进而影响到租金收益下降，影响到交易价值。

规划好业态、耐心“养”商铺

嘉里用不同于一般的

方式操作社区商铺

嘉里桦枫居市务经理 杨琼

嘉里建设是香港的上市公司，持有物业占比较大的比例，在香港和内地，嘉里会选择在一些稀缺、中央商务地段做一些持有物业，这些物业可产生地段增值并持续带来现金流。

商业项目主要是经营类项目，是要“养”的项目，收益与经营相关联，做商业项目不可能有特别高的利润率期望值，更多会考虑地段、 对商业体量的一个控制以及对商业成本一个控制，这样才能带来一个相对比较稳定、能持续上升的商业利润。

目前，嘉里在杭州有一个25万方的住宅项目——桦枫居，里面有一部分社区商铺，在操作商业项目方面有丰富经验的嘉里建设也带来一些不同于一般公司的操作方式。当时我们在做桦枫居项目规划的时候，对社区商铺有一个数量的控制，也就是25万方的住宅项目中商铺面积大概配1万方左右，要考虑给住宅的客户提供一个方便以后吃穿住行的便利社区商业配套。基于这个考虑，我们的商铺基本以一层商铺为主，在商铺开间设计上会按一定比例建造，同时在外部的设计上也会注重统一性。最后，是考虑商铺到底什么时候卖。我们的社区商铺会考虑先持有招商，自己维护两到三年后，在小区入住率相对比较高、整个社区环境比较成熟以后，再考虑销售。这样，我们自己可以有目的地去规划一些商业业态， 虽然在这段时间里，对开发商来说租金收入不是很高，但从长期来看，成熟以后的商铺价值也会有所提升，这时候销售可能会获得更好的商业价值。

成功“养”活市场

关注物业税怎么收

华贸鞋城常务副总经理 崔华

从华浙公司来讲，是杭州比较早运作的商业地产公司。公司一贯的思路就是把好的物业留下来，像我们开发白马公寓裙房、银马公寓裙房，很多商业物业我们都把它保留下来。现在最主要的一项就是把华浙广场租给杭州大厦，同时，我们把原先租给华贸鞋城这一块东西整体搬到九堡去了，开发了一个12万方的商业体，把原先的华贸鞋城整体搬过去，自己经营。

在十多年经营中我感觉到，商业地产实际上对房产开发来说是非常难的一块，尤其是大型的商业中心，对开发商来说确实是很难操作。基本上我们不是很愿意卖，因为如果没有一个大财团，一般的百货公司等是买不起整个商业项目的。所以，像华贸鞋城这种项目我们会选择把它“养”起来，虽说整个过程可能比较难，可能生意不会太好，但若能维持一段时间，物业增值所带来的收益是非常大的。就像当初2006年搞华浙广场的时候，这五万方的独立体我们本来也想搞商场的，但是在那种环境里面，在武林广场商圈搞一个大型的商业中心很难，所以最后我们租给几个老板搞了一个鞋城，“养”了十来年时间，终于“养”活了。

另外，对物业税的问题我们也非常关注，到底怎么个征法？以目前的情况看，我觉得政府还是会持比较谨慎的态度。

若按照面积来征收物业税

地段好的房产

所占优势更大

中豪房产策划主管 居川凤

2010年是中豪房产整个商业量达到最大的一个年份，我们所有持有的商业量将达65万方，对中豪来说，今年商业开发的量远远超过住宅开发量。现在有两个主要的大项目，都位于钱江新城，一个是望江国际，一个是五福天地。从地段上来讲，两个项目都处在非常不错的地理位置，其中今年初可能要推出望江国际，主要是由三幢写字楼、一个酒店还有两万多方的商业项目组成，其中商业部分和酒店部分将由我们开发商自己持有，酒店我们将引入品牌的管理公司进行管理，而商业部分我们在考虑引入百货公司、购物广场这样的物业形式。

而关于物业税，我从侧面了解到，可能按照面积来征收。我想如果按照面积而不是一个物业的商业价值来评估，可能地段好的房产所占的优势更大。同时，确实像很多人讲的，物业税的开征还有许多不确定因素，目前我们还无法判断其对今后的房地产市场到底有多大影响。

征收物业税会拉升成本

但目前风声效应

大过实际打击效果

万银国际营销总监 于旭东

万银去年基本上完成销售，整个二期项目在2010年有几个任务：推出3万方的酒店、两幢小高层、4.7万方的酒店式公寓以及6万多方的纯写字楼。纯写字楼方面，去年年底已经跟农业银行浙江省分行达成了战略的合作，基本上以2.3万元/平方米的均价销售，今年就是履行一个签约的工作。

酒店这一块在今年上半年也将完成签约工作，基本是挂牌五星的标准；未来主要压力在酒店式公寓的销售上。

至于物业税，我觉得基本上在市场不好的时候不会提，如果市场特别好，就拿出来吓吓人。无论是对开发商还是客户，其实心里影响大于实际的效应。现在有消息说，先对商业项目征收物业税，但我计算了一下，2009年杭州商业项目的成交面积差不多64万方，相对700多万方的住宅成交面积而言，只占10%左右，这10%征收物业税对整个市场又会有多少影响？我觉得这里风声效应可能比实际操作的效应更大一些，因为很多细则还没出。

不过，如果物业税真的征收还是会拉升商业项目的投资成本。在我看来，杭州的写字楼市场，基本上都是以投资先行为主，后期招商和培育作为主要的辅助器，肯定是这样的趋势。例如万银国际的一期写字楼投资客的比例就占了相当大的一部分，基本上以个人持有为主，以公司名义购买的不到5%。其中一个原因就是如果采取按揭的方式，公司贷款是非常困难的，周期非常长，所以我们尽量说服以个人购买为主，以后购买者可以公司股东的身份出租给公司。如果物业税出台，这类投资客的持有成本会更高，或者在杭州创业的公司运营成本会拉升。加上未来五年内，杭州的写字楼市场肯定还是供大于求，新兴的钱江新城二期、钱江世纪城等商业重镇又会进一步分流商业市场，对于一些区域的商业房产发展并不利。