房价越涨越高 面积越来越大 投资越来越多 “刚需”越住越远

    杭州楼市需要“冷一冷”了

    房博会历来是杭州楼市发展的风向标，本次省第十六届房博会更如一股热风，吹皱了本已不平静的西湖水。“无房可售”、“房价高涨”，成了本次房博会的最新代名词。那么本次房博会之后，杭州楼市又将何去何从呢？

    合创地产机构通过对杭州楼市四年的观察，透过本次房交会明显发现，杭州楼市锐变。杭州楼市的未来变化，可以概况为“房价越涨越高，面积越来越大，投资越来越多，‘刚需’越住越远”。

    展示的楼盘售价已经高出上半年50%以上，有些甚至100%

    预计房价今年还会持续上扬

    目前，无论是从供应还是从需求看，杭州的房价都有了明显的上扬。从供应看，目前杭州的房价水平已经超过2007年最高峰时期，根据合创地产机构的数据统计显示，最近一周（10月19日~25日）杭州主城区住宅成交均价已经达到16122元/平方米；本次房交会展示的楼盘售价已经高出上半年50%以上，有些甚至100%，如九堡板块的圣奥领寓6月15日开盘的实际成交均价为9297元/平方米，10月15日开盘实际成交均价为15047元/平方米，10月底开盘均价会达到16000-20000元/平方米；下沙世茂江滨花园9月7日开盘已售均价9244元/平方米，目前尾房价格为13000元/平方米左右，而同位于下沙的保利·东湾9月17日开盘部分楼幢实际成交均价已经达到15742元/平方米。如果说15000-20000元/平方米还是近郊板块的主流价格，那么杭州市中心的普通售价将超过30000元/平方米，未来销售的代表楼盘是昆仑公馆、武林府，位于城东的东方红街售价23000元/平方米。从需求上看，根据合创地产机构的调研显示，意向购房者对房价接受度和预期都有明显上升，预期未来楼市会上涨，持上涨观点的占了37.1%，比上半年高出11个百分点，认为房价不涨不跌平稳发展的26.6%，而认为房价会下降的从上半年的22.7%下降到15.9%。目前意向购房者对价格的接受度也较往年有所提升，单价的接受度主力点为10000元/平方米，单价万元以上（含10000元/平方米）的接受度从2006年3月的9.3%升至本次的56.8%。从2009年下半年楼市供应情况看，大部分新楼盘或老楼盘的后续房源都将在明年上市，2009年最后一季度可供应的房源已经十分有限，而市场需求依然保持旺盛态势。因此，预计短期内市场供不应求的局面难以转变。在此前提下，2009年房价依然会保持持续上扬的态势。

    调查显示，选择户型面积91~100平方米的比例最高

    90平方米以下户型将遭遇变革

    根据合创调研显示，两房和三房是经年不变的主流选择户型，三房比例明显上升；主力面积需求突破90平方米，户型面积区间选择的最高比例点出现在91~100平方米，而往年的主力需求区间为80~90平方米。在前两年楼市中，大量80~90平方米户型的出现引导楼市需求倾向这样的户型面积，但在经历两年的发展后，80~90平方米的户型设计中存在的一些缺陷也暴露出来，例如房间面宽过小、没有独立的餐厅等，因此，80~90平方米面积能基本满足功能使用的情况下，适当增加面积能使居住更为舒适，因此，91~100平方米的面积需求浮出水面。但如果从实际的市场供应中寻找，在90平方米以上和120平方米以下的主力户型供应中，可以发现，91~110平方米户型面积少之又少，几乎存在供应真空。只有少量产品通过赠送面积等相关手段以90平方米的产权面积实现100~110平方米的实际居住面积，由此预计，这种设计将形成未来发展趋势，90平方米产品的设计将往实用性、全面性、舒适性方向发展。

    同时，面积需求有增大趋势，选择120平方米以上舒适型的户型面积从上半年的17.5%上升到下半年的24.7%，特别是140平方米以上的大户型从6.6%上升到8.9%，涨幅明显。随着120平方米以上大户型的日渐畅销，在“70/90政策”逐渐放宽和楼市发展火爆的市场前提下，基于成本、销售等多方面考虑，预计更多的开发商会出品大面积的户型，因此，在未来市场中，120平方米以上的大户型供应会逐渐增加。

    目前首次置业能接受的单价集中在8000~10000元/平方米

    刚性需求已经被逐渐挤出杭州主城区

    根据合创调研显示，投资需求是下半年上升最快的一种需求，从上半年的8.7%上升到12.1%。因投资需求高涨，外地人来杭置业的比例也明显上升，从2008年10月的3.2%上升到13.6%，这些外地意向购房者中，绝大多数来自浙江省内，其中来自温州的购房者就占了28.3%，绍兴、台州、义乌等地的客户各占了13%、10.9%和8.7%；省外的客户以北方为主，北京、江苏、安徽、山东、吉林等地占据外地客户的17.4%。

    投资需求的越多越多，直接挤压了刚性需求，下半年首次置业需求和婚房需求的比例均直线下降，首次置业仅占14.2%，而去年同比占比为27.5%，一年的时间下降近一半；婚房需求从上半年的17.6%下降到9.5%，降幅达46%。首次置业和婚房的刚性需求在受投资需求和房价高涨的双重挤压下，除了在数量上明显减少外，在居住的质量上也有所降低。目前首次置业能接受的单价集中在8000~10000元/平方米的价格区间，纵观杭州楼市，这样的单价目前主要分布在远离杭州市区的一些远郊板块，如星桥、临平、闻堰、闲林、良渚、老余杭等地，这些作为支撑楼市主流的刚性需求已经被逐渐挤出杭州主城区，无奈地接受距离杭州市中心1.5~2个小时公交车车程的生活。

    房价越涨越高、面积越来越大、投资越来越多，刚需越住越远，这样的发展趋向距离杭州老百姓购房的主流需求似乎越来越远了。透过狂热的楼市，人们不禁深思：楼市的火热，还能燃烧多久？是时候了，杭州楼市需要“冷一冷”了，理性、稳定、持续发展才是杭州楼市健康长久发展的根基。