排屋，别墅。

在楼市的金字塔中，它们是最顶尖的那一小部分。

奢侈品，是它们的代名词。稀缺和价格的高不可攀，是它们与生俱来的特征。

然而，在今天的杭州楼市，这样的局面正在悄悄打破。

排屋 不再是奢侈品

青山湖板块某楼盘近期首次揭开面纱，推出独栋、双拼、联排共84套房源。对于这个楼盘来说，或许价格是它在该板块中迅速吸引眼球的一个最重要因素——“起价164万元一套。”该楼盘公布的销售信息中，对于均价作了浓墨重彩的描述：目前在售的排屋均价在8000-9000元/平方米左右，户型面积在200平方米左右；独栋别墅起价12000元/平方米，最高16000元/平方米，户型面积304-330平方米。一时间，这个并未作太多大众渠道推广的楼盘，吸引了众多渴望有一套排屋却资金实力有限的中产阶级。

而作为青山湖最大的楼盘，一个临湖的项目近期一直在推广其三期的东方行宫组团，但是据记者了解，该楼盘其实还有少量的品字型三联的排屋，而这批排屋的价格，均价也不过8000-9000元/平方米。该楼盘的有关负责人告诉记者：“这批排屋没有做过推广，但是很多客户反而最终选择了这批排屋，他们就是觉得性价比很高。”

而10月初，临安的某楼盘更是打出了这样的广告：“山地排屋，95万元起。”这样的价格真的很有吸引力，几乎要挑战排屋的价格底线。

除了青山湖板块，西溪板块也是杭州楼市重要的低密度住宅供应地。该板块新近上市的某楼盘，均价不到20000元/平方米，比其周边的一个老盘在售价格足足低了5000元/平方米。这样一算，每套房源的总价至少要低出100万元。对于钟情该板块的购房者来说，未尝不是一个好的选择。

位于余杭的一个楼盘，在房博会之前销售计划再三调整。由公寓和排屋一起开，变成了只开排屋，而且在房博会上打出了9折的折扣。从目前该楼盘的实际成交价格来看，均价不到9000元/平方米。

杭州的排屋，似乎正在放下身段。而它们没有摆出高姿态的一个最重要原因，正是整个楼市的观望风潮，已经弥漫到高端市场。

观望气氛 笼罩排屋

一位资深业内人士这样来形容目前的购房者：“市场表面很热闹，但是真的要让他们下单，很难。”而另一位开发商的话也几乎表达了相同的意思：“来看的客户真的不是没有，他们有些看了两三次还要再来看，但是真的让他们下单，还是很有难度的。而且，你越着急让他们下单，他们越要再等等看。”

而另一位开发商的话似乎更直接：“原来我们说，购房者是在‘持币观望’，但是现在其实已经变成‘无币观望’了。”这位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，从他们对客户回访的情况来看，很多本来已有购买排屋实力的客户，目前要么是股票深度套牢，要么是做生意的钱没有收回来，所以购买力的大大萎缩，是目前高端市场不景气的一个重要原因。

一位开发商告诉记者，他们项目先期的规划定位就做了两年，最终决定在板块中推出相对差异化的产品，价格也定得比较实惠。“我们当时规划的时候，完全没有市场转冷的迹象，但是我们还是决定合理定价。对于购房者来说，在市场不好的行情下我们的产品和价格抗跌性会更强；而当市场行情好的时候，购房者如果想要实现它的投资功能，他也是有一部分的利润空间的。”

明折不多 暗折普遍

“这波降价风潮，最开始是小户型，如果有效的话，大户型也会参与其中，到了第三波，就是别墅、排屋等高端产品了。”万科在杭州的打折风波开始的第一天，一位业内人士就开始有这样的担忧。而事实上，第三波风潮比他预计得来的更快。

虽然市场上，高端住宅的价格并没有出现明显的折扣，但是记者从多家房产公司了解到，其实折扣已经是十分普遍的事情，只是高端住宅碍于某种原因，不便进行降价或者折扣的明示。只要购房者形成意向，价格就有再往下谈的空间。一位购房者感叹：“这样的做法，在市场好的时候，是不可想象的。去年我要买的一套排屋，没过几天价格就涨了几十万元，我想想还是没有买，太不划算了。现在到这些楼盘转转，9折这种折扣，以前想都不敢想的，现在好像很容易就谈到了。”

一位资深业内人士的话印证了这位购房者的遭遇：“现在的高端住宅，已经不是普通的销售员能够卖得了的。”据他透露，现在的排屋销售，再也不是一口价，或者象征性的9.8折了。“只要你的确是深度意向，就可以坐下来谈，而且是副总经理或者总经理直接来谈的。”他还透露说，9折是绝对可以谈的下来的价格，如果是团购，价格还会更低。

不过一些开发商在接受采访时也表示，由于别墅、排屋的销售进度相对比较慢，所以折扣太低也是不现实的。

何时回暖 尚无确期

据了解，近期推出的排屋量相当之大。以保利东湾、新帝朗郡、新西湖小镇以及依山郡等为代表的楼盘，几乎是在公寓推出的同时，就同期推出了排屋，一些未来即将上市的楼盘，如金地自在城等则考虑首推排屋，而天阳上河等原本打算推公寓的楼盘，则临时把排屋提前。眼下，排屋似乎已经从押后销售的“利润产出者”，逐渐成为打开销售困局的先行者。

一位分析人士指出，由于排屋回笼资金的量相对较大，而且很多开发商认为高端市场受到的影响比较小，所以选择先推排屋，但是实际上市场并不像他们想象中的那么乐观。在淡季的行情之下，一些原来就口碑不错的楼盘，现场做得比较好的楼盘就相对出彩，比一些新开的楼盘更能促成购房者最终下单的决心。

除了新开出的一些楼盘外，青山湖板块和西溪板块这两个“排屋重镇”，目前也有多个楼盘在售，如青山湖板块的青山湖畔、锦绣钱塘、湖光山社等；以及西溪板块的大华西溪风情、溪上凰庭等。

据中原地产统计，目前开盘的和即将上市的排屋项目总和在27个左右。从杭州透明售房网的成交状况来看，虽然一些排屋客户积累还不错，而从实际销售看，目前大部分的排屋房源仍然是问得多，卖得少。可以预见的是，在一定的时期内，想要购买排屋产品的客户，将会有空前的挑选余地。

排屋在忽然间呈现出一拨井喷式的增长，而与之对应的并不是消费者购买力的大大增强。对于有限的客户资源的争夺，以及大量房源的缓慢销售是开发商不得不面对的尴尬。而这样的状况，到底会持续多久？一位业内人士的乐观估计是：“明年下半年，这种糟糕的状况或许会有所缓解，但是要回到去年那样疯狂的状况，是不太可能了。”

这位业内人士还表示，尽管现在房源多，但是排屋产品毕竟是一笔很大的开支，千万不能仅仅只看价格一个指标。因为排屋类产品价值高低最重要体现就是其稀缺程度，如果没有很稀缺的地段，或者稀缺的山水资源，价格再低也是不值得购买的。