“钱潮鸣翠310㎡1200万元，之前要卖2000多万元”“城北1400多万元大平层急售，现在880万元急卖”……就连商业大平层中的第一梯队产品观云钱塘，也有中介在发业主亏本急售的房源。

二手商业大平层为何频频巨亏数百万元出售？记者也做了一番调查。

商业大平层“跌惨了”

不光是以上零星大平层出现价格大幅度下滑，一些地段非常不错的大平层也频频跌价。

2025年，江河汇一套345㎡精装现房商业大平层挂牌出售，总价1100万元，单价仅3.18万元。业主2022年买入时总价超1700万元，加上300万元软装、3个车位，合计亏损约600万元。

“原来是地段差的，精装修做得一般的大平层，贬值得快，现在连一些好地段的大平层也开始降价卖，以价换量是大趋势。”专门从事大平层销售的中介刘经理坦言。

此一时非彼一时。“我记得2021年最高峰时，杭州商业大平层成交均价不少在6万元/㎡以上，像奥体、钱江新城等核心板块，单价差不多在8万~12万元，现在很多都拦腰斩。”刘经理说。

“某种程度上，杭州大平层的兴起是受‘限墅令’和‘7090’政策的影响。为了满足大户型的用户需求而做的。而现在的改善类住宅，户型越做越大，300㎡以上的也比比皆是，虽然可能比大平层贵些，但从保值性来说，住宅还是无可取代的，有些住宅大平层甚至已经卖到10万元/㎡以上。”一位负责商业运营的业内人士坦言，商业大平层的黄金时代已过去。

流通性一直是个问题

“商业大平层本身的去化速度就比一般的住宅大平层要慢很多。”刘经理说，过去5年，杭州商业大平层新增供应超过8000套，像奥体、钱江世纪城和运河新城这些板块迎来集中交付，而高净值的人群收缩，互联网、金融行业调整导致高端购买力下滑，按照2025年全年的成交量，杭州商业大平层的去化周期在5年以上。

事实上，买大平层的客户，很多是图居住的舒适度或者是资源占有型，毕竟它既不能落户，也无学区名额，水电费还要按照商业标准收取，整体生活成本是偏高的，况且大部分还是四十年产权。

“主要交易的税费也相对高些，所以二手商业大平层的流通性是比较差的，一些不差钱的客户基本上是长期持有。但目前这个行情，只有像沿江或者商业中心区域的商业大平层，才有保值的可能性。”刘经理补充道，“其实，只要价格匹配其目前在市场上的真实价值，成交量立马会上来。”

未来，杭州商业大平层市场将进入“大浪淘沙”阶段，只有真正优质、贴合需求的项目，才能在市场中站稳脚跟，而那些盲目跟风、脱离基本面的项目，终将被市场淘汰。