曾经频频诞生万人摇 如今二手房站在破发边缘

曾经诞生过多个万人摇红盘的三墩北回来了。近日，板块内的首个不限价新盘润启未来之城，开放了城市展厅和样板房，靠产品的全维升级，吸引了不少购房者。“上周五售楼处正式开放，到周日晚上，我们统计下来有1000多组客户来访。”按置业顾问的话来说，人多到挤不进样板房。

与此同时，三墩北的二手房价格却在急速下滑，甚至部分已跌破开盘价。市场冷热两极分化是否真的如此明显？面对破发的二手市场，润启未来之城会以什么价格入市？产品卷到了何种程度？本周三，记者去现场看了看。

采用POD模式打造 润启未来之城预计春节后入市

润启未来之城是地铁4号线莲池路站的上盖项目，北面紧挨着曾经的万人摇红盘紫璋台。

项目目前没有实景示范区，只在融信天澜对面的宣杭铁路公园做了临时售楼处和一个110平方米户型的样板间。

记者参观时为工作日的下午，但项目人气依旧不错，同时段有五组客户来访。据置业顾问介绍，润启未来之城按POD模式打造。

全盘可分为南北两个部分，其中北区包含16幢19—26层的高层，主力户型有125平方米、139平方米、175平方米和235平方米。此外，紧挨着15幢和16幢还有一处文体公园，包含篮球场、网球场、足球场等等。

南区由7幢8—10层的小高层、写字楼以及商业街区组成，住宅部分户型均为110平方米的四房。全盘共1240户。“小高层和洋房产品大概率都有楼幢推出，具体楼幢还没有确定。” 置业顾问透露，项目预计在春节后首开。

参观下来，润启未来之城的优劣势都比较明显。优势首先体现在交通上，小区地下与地铁站直接联通，不仅出行便利，还可以实现无风雨归家。家楼下就是宣杭铁路公园，虽然面积不大，但周末露营、平时散步也够用。此外，项目还自带商业街区，参考华润的商业运营能力，值得期待。同时，润启未来之城东北面600米左右就是星洲第二小学，有良好的学区预期。

至于劣势，主要就是西侧的绕城高速和铁路，这一点对洋房、小高层区域影响稍大一些。鉴于项目目前还没有实景样板房，噪音情况无法做出准确的判断，可以之后等示范区开放再实地观察。

110平方米规划四房

装修标准全面升级

润启未来之城目前只做了110平方米一个样板房，市场反馈相对不错。这个户型做了四房两厅两卫，而现在市场上的四房户型面积基本都在120平方米左右。

记者参观了一圈，第一感受是实用性强。三房朝南，带南北双阳台，北阳台一半是设备空间，另一半可以种花喝茶，南阳台横跨客厅和次卧，全部封包，但毕竟户型面积不大，做得稍窄，基本只能放下洗衣机、烘干机。

另一个亮点是全屋的收纳空间非常多，玄关柜、餐边柜都是交付标准，紧挨着玄关柜，项目还做了一个进深很大的储藏间。

装标上，也看得出诚意。全屋采用大金的中央空调，厨房安装博世双开门冰箱和西门子五件套，包含有感应功能的油烟机、煤气灶、洗碗机、烤箱和大单槽水池。另外在餐边柜处还安装了方太最新的制冰机。细节方面，也有很多小设计。尤其是卫生间，配备马桶冲洗喷头、美妆冰箱、两个化妆镜，还做了手机架、电热毛巾架等等。

三墩北新房空窗长达三年 但周边新房一直持续上新

三墩北板块上一次有新房入市，还要追溯到2022年的翠语彩虹里，算下来，板块新房供应空窗期长达三年。不过，周边板块的新房供应却未间断，一直在陆续上新。

像润启未来之城南面就有保利双子星在售。其中，西源赋府采用高低配形式，打造6幢高层和2幢叠墅，共288套房源，高层户型125—168平方米。

在项目首开前，高层放风价一直在3.8万—4万元/平方米左右。去年10月，项目迎来首开，最后均价定在36980元/平方米。目前已经开盘四次，只有首开需要摇号，整体中签率约30％。最近一次高层开盘，均价已降低至35945元/平方米，且推出的42套房源还有40套在售，去化逐渐困难。玖樾西源赋居则规划了7幢18—22层的高层和2幢7层的叠墅，高层户型面积105—168平方米，目前还没开盘。

除此之外，三墩北西侧的云谷板块，这两年也来势汹汹。去年入市的悦海棠，已经是板块内的第三个住宅项目，打造了14幢15—17层的高层，共514户。去年8月首开入市，首开价格约3.3万元/平方米，后续略有上涨，到11月的最后一次开盘，价格在3.4万元/平方米左右。而云谷的住宅开发才算刚刚开始，未来这里还有不少住宅用地待上架，这对即将开盘润启未来之城来说，都是压力。

西雅图跌破3万元/平方米

万人摇板块风光不再

作为板块首宗不限价地块上场，润启未来之城在产品上升级非常明显，价格上涨是必然，而涨多少成了关键。目前项目还没有对外释放价格，想必也是在观望市场反应。记者已得知的消息是，高层235平方米的户型单价可能会到4字头。

值得注意的是，过去一年三墩北的二手房价格，正在急速下降。

拿过去的板块“人气王”西雅图来说，2020年，彼时星洲小学刚投入使用，学区加码下，周边的学区房，跟着价格上蹿。这也是西雅图的巅峰时期，一个月曾成交40套房源，价格突破4.5万元/平方米。

而现在行情急转直下，截至1月28日，小区在1月份仅成交三套房源，成交单价都在2.7万元/平方米上下。其中一套位于4楼的108平方米的户型，卖得最贵，带车位出售，成交总价310万元，折合单价约27700元/平方米。

同为星洲二小学区房的紫西花语城，成交量更大一些，1月份卖出8套，大多是89平方米的小户型，总价在220万—230万元左右。

彩虹轩对口文理二小，也是当年的大热盘。项目在2021年入市，精装限价28100元/㎡，最低中签率不到10％。2024年底小区全盘交付，在去年短暂迎来高光时刻。

尤其是二季度，小区在三个月内卖出了26套房源，成交均价稳定在2.7万—2.8万元/平方米。而从去年10月份开始，小区的成交量和价格明显开始走低，本月彩虹轩成交仅1套房源，签约均价2.53万元/平方米，已跌破当初的开盘价。

此外，板块内还有紫璋台、融信天澜等限售大热盘，也将在今年陆续解禁。这些项目多投资客，一旦解除限售，很有可能再引起板块价格波动。

双重压力下，润启未来之城能靠产品力冲击板块价格新高吗？值得持续关注。