在大家印象里，二手房成交活跃的小区，要么是以价换量的刚需盘，要么是热门地段的次新红盘，要么是前些年很火的学区房。

但今年，杭州有一个小区的成交活跃程度出人意料，它就是位于杭州余杭中泰的纯低密住区绿城桃花源。根据专注于高端房产交易的中介机构德壹豪宅的统计，今年前11个月，桃花源网签了70多套二手房，总签约金额超过35亿元。

这个数据非常惊人。一来，桃花源是别墅住区，房源总价基本2000万元起步，主流价格在4000万～6000万元，贵的房源总价更是超过一个“小目标”；二来，桃花源小区总共只有686套别墅，而今年就成交了70多套，一年换手率超过10%。

为何今年桃花源二手房交易量异军突起？都是谁在买这些房源？带着这些疑问，记者前去现场探营。

杭州桃花源大门

根据百度百科的资料，桃花源总占地面积2700余亩，综合容积率仅0.2，是一个超低密住区。小区于20世纪90年代末拿地，分为东、西、南三个区块开发，历时20年。其中东、西区位于北面，以《桃花源记》意境为设计蓝本，保留原生丘陵地貌与植被，形成山坡、河流、湖泊等自然景观，依次分布着元宝村、东山村、玲珑东村、玲珑西村、湖畔村、碧桃村、南山村、凤凰东村、凤凰西村、玉霞村、十锦园等组团；南区地势平缓，主要包括云树村、怡然村、琼台村、天岚村、浣溪村、风禾村、悦香村、雪涛村、芦笛村、锦兰苑、烟雨村、西锦园等组团。

桃花源东西区房源图

整个桃花源小区的别墅风格多样，被称为“别墅博物馆”。其中东、西区主要是美式别墅，十锦园则是绿城关于中式别墅的最早探索；南区则有法式别墅、英式别墅、意式别墅，以及西班牙、地中海风格的别墅，以及十锦园的升级版西锦园。从建筑形态来说，则涵盖山地别墅、园景别墅、水岸别墅、庭院别墅、小院别墅等。

桃花源小区很大。记者在豪宅经纪人张伟兴的陪同下，在园区里走了两个多小时，也只匆匆逛了南区的一半。

首先去的是雪涛村，张伟兴介绍说，雪涛村是法式别墅，从面积上来说，属于桃花源的中等法式，主流面积段在400㎡以上，“桃花源的楼王烟雨村面积更大，属于法式大宅，总共就12套，基本上建筑面积都在1000㎡以上，占地面积超过5亩。”

雪涛村目前有一套临马路的毛坯别墅在售，挂牌价在5400万元左右，张伟兴说，这段时间带看了几拨客户，已经有意向买家了，这位意向买家本身在桃花源也有房子，但原先那套别墅是南欧风格的，且花园面积只有700㎡左右，因此想置换到雪涛村这套花园面积超过1000㎡的法式别墅。

法式风格的雪涛村别墅

浣溪村组团则是地中海风格别墅，主流面积在300～400㎡。“桃花源总价最低的组团是怡然村，建筑面积基本在200～300㎡，总价在2000万～3000万元；其次是云树村，总价在3000多万元。浣溪村比这两者高一些，总价基本在3000万～5000万元。”张伟兴说。

中式风格的西锦园别墅

今年桃花源共有8套房源的成交价超过1亿元，全部都在西锦园，其中包括“杭州最贵法拍房”西锦园6幢的杭松居。2023年4月，经过激烈的鏖战，杭松居以1.33亿元法拍成交，至今仍保持着杭州住宅法拍房的最高总价纪录。杭松居也是今年桃花源成交总价最高的一套房源，约1.9亿元。西锦园组团共有40套中式别墅，白墙黛瓦，非常典型的江南园林风格。

杭松居

一路看下来，不少房源正在热火朝天地装修中，小区入住率比想象中要高很多。张伟兴说，2018年那时候桃花源的入住率只有25%左右，“现在这边的入住率大概在65%～70%。”

那么，都是谁在买桃花源别墅？“余杭本地的企业家，未来科技城的新兴公司老板和高管，以及老城西过来的客户，是桃花源别墅最主要的客群。”德壹豪宅经纪人吴昊告诉记者，其实顶豪市场有较强的地缘性特征，像钱江新城、滨江一带的富豪，买别墅还是首选之江板块，萧山的富豪可能更倾向于在湘湖边置业。除了地缘性客户，也有大约1/3是外地客户；此外还有一些网红客群。

对于桃花源今年成交极其活跃的原因，德壹豪宅经纪人吴昊分析认为，原因是多方面的。

首先是交通更便利了，原先从市中心到桃花源至少要1个小时，而现在随着文一西路隧道、天目山路隧道、运溪高架等开通，车程缩短到40分钟左右。像记者中午1点多从武林广场一带出发，走文一西路，穿过3个隧道后转运溪高架，很快就到了桃花源，用时37分钟；傍晚5点40分左右从桃花源出来，因为晚高峰，选择走天目山路，回到武林广场一带，用时43分钟。此外，地铁16号线禹航路地铁站就在桃花源东北面不远处。

其次，随着未来科技城的发展和辐射，如今桃花源的周边配套更丰富了。“以前这边打不到滴滴、叫不到外卖，买菜也要跑大老远。现在这些问题都解决了，小区附近开出了不少商超，日常生活便利度大大提高。”这让桃花源从原先更适合度假的远郊别墅，变成可以作为第一居所的所在。因此很多年轻新贵愿意买在这里。

再者，“限墅令”执行严格，像桃花源这样容积率如此低的独栋别墅住区极为罕见，今后也很难再有；而桃花源作为绿城最经典的别墅作品，环境、规划、服务等都是一流的。综合来看，是真正稀缺的优质资产。

在吴昊看来，今年桃花源别墅的成交活跃，是高净值人群用真金白银表达对持有杭州优质资产的信心。一方面，大家看好杭州的产业发展前景；另一方面，在当前全球经济波动加剧的背景下，具有稀缺属性的核心资产也因此成为资金避险的港湾。