都市快报讯  “挂牌一年无人问，降了70万元，重新挂牌，十天就成交。”在杭州西湖区文教板块某小区挂出一套80平方米左右房源的业主李先生，最近终于松了一口气。他因急需资金，在11月中旬将挂牌价从400多万元直降至近370万元，没想到咨询量暴增，最终以350万元不到的价格成交。“现在市场就这样，不降真的卖不动，但降了确实有人接。”李先生说。

这样的“价格共识”已在杭州二手房市场悄然形成。

据杭州贝壳研究院最新数据，11月份杭州二手房网签6561套，环比提升10.6%，结束了自4月份以来连续7个月的下跌。与此同时，住宅网签均价却继续下探至26114元/平方米，环比下滑2.5%，同比下滑13.8%。“以价换量”趋势鲜明。

价格松动，刚需进场

“不是市场火了，是价格终于‘到位’了。”一位房产中介概括。

杭州我爱我家数据显示，从杭州11月份二手房成交架构来看，总价300万元以下房源占比达71.6%，200万元以下房源占比升至48.1%，面积60-90平方米的刚需户型成交占比也超四成。这说明，下调的价格正触动观望已久的刚需群体。

在临平康城国际，85-89平方米户型中最低成交单价仅1.59万元/平方米，120多平方米户型的成交均价也仅在1.6万-1.9万元/平方米，较去年同期下降约13%。该小区11月份成交12套，是前10个月月均成交量的两倍以上。余杭区良渚美树公寓更是出现了1.24万元/平方米的139平方米大三房，88平方米户型总价控制在125万-135万元，吸引了不少首次置业家庭。而这样的价格底线，在过去几乎没有出现过。

二手房成交榜单“大洗牌”

主城外围小区逆袭

以往长期被热门板块“霸榜”的成交热度TOP20，上个月出现明显“换血”。艺华年佳苑、康城国际、杭州碧桂园等一批主城外围的刚需小区，凭借“价格妥协”挤进前列。

以乔司板块的艺华年佳苑为例，89平方米户型成交总价普遍在160万-180万元，较年初回落20万-30万元，单价降至1.89万元左右。实实在在的降价，推动该小区本月成交12套，跃居热度榜第6位。

“现在买房的都是‘价格敏感型客户’，哪里降得多，哪里就有成交。”一位负责外围板块的房产中介表示。

学区房走出“独立行情”

文鼎苑出现“3字头”成交价

年末本是学区房淡季，但今年多个名校对口小区却走出“独立行情”。

西湖区文理小学对口的金地自在城11月成交32套。学军小学紫金港校区对口的西湖区经典“孟母盘”文鼎苑，有一套1楼的房源成交单价触底至3.5万元左右，带动成交量反弹至12套/月。

有意思的是，一路之隔的保俶塔申花实验学校学区房西城年华，小户型均价仍稳在“7万+”，与文鼎苑形成鲜明对比。价格分化之下，总价相对较低的学区房正成为不少家庭“抄底”选择。如文一街小学对口的马塍雅院、石灰桥新村等小区，在11月份成交活跃，带动整个学区成交量逼近今年三四月份的高峰期。

年底成交量小幅回升有望延续

但“市场还在寻底”

杭州贝壳研究院院长上官剑认为，刚需房和学区房成交的提振，并没有改变眼下“买涨不买跌”的市场情绪。加上年末了，杭州新房市场节奏较快，价格理性，营销优惠力度加大，相关的刚改和改善客户转向新房，也分流了二手房市场。“当前二手房价格总体还在持续下探，置换的链条被阻断，打算换房的客群要么增加首付和月供，才能实现改善需求；要么觉得手上的房子甩卖不划算，决策周期拉长。”

“现在卖房的业主大致分两种：一种是真急用钱，另一种是打算‘卖旧换新’。”杭州我爱我家市场分析师指出，经历长时间的“有价无市”，部分业主心态从“坚持高位”转向“务实成交”。而购房者经过近一年的观望，对价格预期也逐步调整，一旦遇到“心仪价”，可能就果断出手了。

多位一线中介认为，如果当前“以价换量”的模式持续，年底成交量小幅回升的态势有望延续。对于有明确入学或置业计划的家庭来说，年末或许是一个比较合适的“上车”窗口期。

“市场还在寻底，但至少买卖双方开始‘对话’了。”中介们总结，价格，仍是打通交易的关键。