杭州日报讯    刚刚过去的11月份，杭州二手房成交量迎来小幅度回升。

杭州贝壳研究院数据显示，11月份，共有6561套二手房成交，环比10月份涨幅约10.6%，结束了连续7个月下滑的趋势，小翘尾行情初现。

来源：杭州贝壳研究院

成交均价方面，11月，杭州二手住宅网签均价约26114元/㎡，环比10月份继续下滑约2.5%。

成交量与成交价的“一升一降”，是市场持续“以价换量”的结果，近远郊刚需盘，以及优质学区房成年末热点。

金地自在城月成交多达37套，学区房淡季不淡

11月份，优质学区房逆市成交，部分小区的成交表现甚至“跑”赢了小阳春，形成明显的“小翘尾”行情。

表现最突出的，要数对口西湖区文理小学和文理中学的学区房金地自在城。

金地自在城是三墩板块一个超级大盘，共分为鹭影轩、求学里、玛瑙湾、境水岸、林溪里、栖霞居、乐活湾、悦活轩、十方别墅等9个组团。以求学里为中心，经纪人们习惯把东面的组团称为东苑，西面的组团称西苑。

我爱我家数据显示，继10月份快速成交23套房源后，金地自在城11月份仍有32套二手房网签，网签均价2.9万元/㎡。

“金地自在城上个月的成交确实很高，下定的套数至少有37套。”经纪人阿蒲一边说，一边给我翻出了他们门店统计的成交表格。

从成交的情况看，对比此前40㎡左右小户型是热门房源，如今的金地自在城，89㎡左右的三居室更受购房者欢迎，市场成交价在200万元-250万元。

“这个面积段的户型比较多，不仅有平层，还有loft跃层户型，不同组团的价格差异也较大，也有一些装修和保养得好的，能卖260多万元甚至280多万元的。”阿蒲告诉我。

除了金地自在城，对口学军小学紫金港校区的学区房文鼎苑11月份也以12套的成交量上榜。这一数据仅次于去年10月新政刺激下的17套的高点，更是与今年小阳春期间的成交量相当。

上个月一套位于一楼的142㎡房源，不带精装，不占学籍，在调价后第二天就以500万元总价售出，成交单价约3.5万元/㎡，再次刷新了文鼎苑的成交单价新低。

不过，低楼层、大户型的房源成交价不代表整个小区的市场价。

目前，文鼎苑市场成交单价在4.7万元/㎡-5.2万元/㎡，其中60㎡左右的一居室，市场成交价约300万元。89㎡的两居室，市场价在420万元-455万元。

近郊刚需盘成TOP20主力，房东“以价换量”

不仅仅是学区房，近远郊的刚需盘依旧是目前的市场成交主力。

来源：杭州贝壳研究院

一组数据是：11月份，杭州200万元以内的二手房成交占比上升至53.3%，再度刷新近7年的最高值。（来源：我爱我家）

而在住宅成交量排行TOP20中，12个均为“1字头”刚需盘，并有不少“新面孔”上榜。

来源：杭州贝壳研究院

比如位于临平新城的康城国际，大学城北的杭州碧桂园，星桥的金辉星奕云著，大江东的旭辉宝龙东湖城等。

这些小区之所以能成为板块的成交量TOP1，在于房东积极地价格调整，进而促使刚性需求的释放。以临平的康城国际为例，11月份该小区成交均价约1.9万元/㎡，与去年同期的2.2万元/㎡相比，有约13%的降幅。

我爱我家数据统计，年初至今，康城国际累计成交59套二手房，前10个月月均成交量仅5套，11月单月成交便达12套，实现翻倍增长。

可见，楼市并非没有购房需求，而是在当前的市场环境里，购房者与房东在价格上未达成共识。

“顶流”学区房、近远郊刚需盘的成交回升，一方面是房东们的价格持续动态调整，一方面是购房者认同当前的市场价，认为房子已经降到可以入手的“心理价位”。

购房者理性且谨慎，普遍观望情绪较浓。但随着许多板块价格逐步调整到位，对于刚需乃至改善来说，年底或许是个不错的置业“窗口期”。