杭州日报讯  最近，杭州有一些学区房，在板块内走出了独立行情。位于申花的西城年华，就是其中一个典型。

截至24日，西城年华这个月已成交了13套房子。不仅成交活跃，价格也出人意料。近期成交的主力户型主打一个“小”字，越小越贵，单价都在7字头，甚至9字头。

跟不少楼盘“以价换量”相比，西城年华的价格行情简直逆天。

西城年华成交的13套房子中，有10套都是面积小于70平方米的小户型。

附近经纪人丽姐说，近期成交的小户型基本都位于11幢。这幢楼西面靠近竞舟北路，南面临着西城年华商街。3梯8户布局，主力面积有约42平方米、57平方米、66平方米和85平方米。

西城年华的户型并不算好。42平方米多为东西朝向，57平方米有些是卧室朝北。

但户型方面的瑕疵，不影响它们受欢迎。10套成交的小面积中，有4套是约42平方米，5套是约57平方米。前者的裸房总价在395万元-400万元，折合单价9.31万元/平方米-9.43万元/平方米。后者成交总价在415万元-425万元，折合单价7.3万元/平方米-7.5万元/平方米。

不光成交价格不低，成交周期也短。经纪人刘哥说，小户型基本上出来一套卖一套。如果价格到位，基本上2周内就能成交。

成交速度最快的，是一套57平方米的小户型，11月11日挂出来，13日就成交了，挂牌仅3天。

作为已经有15年房龄的小区，西城年华为什么能走出独立行情？

首先是学区对家长们的吸引力。西城年华对口的保俶塔申花实验学校，最近几年表现都不错，在家长中拥有好口碑。虽然学区概念在弱化，但为人父母者，总希望给自家孩子提供一个较好的教育环境。

而且，保俶塔申花是九年一贯制学校，这就可以免去小升初的摇号纠结等，省心不少。

其次，观察西城年华的月度成交数据不难发现，除了学区房成交旺季的三四月份，最近两年，西城年华在下半年都会迎来一波行情。

去年3月份，西城年华网签30套。下半年的11月份，网签16套。这是上、下半年成交最多的两个月份。

今年3月大阳春期间，西城年华网签了20套，之后其他月份的成交数量都是个位数。到了11月，又重新发力。两年的成交曲线，有相似之处。

下半年的“旺季”因何而起？这主要是因为保俶塔申花对口的只有西城年华、西城美墅和丽阳苑三个小区，基本上一表生都能入读，所以也使得持有周期可以不用很长。

有些家长在孩子9月份入学后，就会把房子挂出来，相对其他对落户年限有要求的学区来说，这里学区房的换手率要高很多。眼下西城年华有一套在售的小户型，房东就是上半年刚买的房子，给孩子报了名进了学校，就拿出来卖了。

而对于家有小孩将要读书的家长来说，如果对楼市有关注的，选择下半年买学区房，时机上比靠近deadline（最后期限）的“金三银四”更从容，房子选择余地也相对大一些。

不光西城年华，这个月西城美墅也成交了5套。小区只有4幢楼、一向成交寥寥的丽阳苑，上周也成交了1套。

西城年华户型众多，从42平方米-227平方米都有。小户型和大户型的购买逻辑也是不一样的。

对于纯落户的买家来说，面积越小越好，总价越低越好。这方面，西城年华具有绝对优势。三个对口小区里，西城美墅起步80平方米，丽阳苑起步89平方米，西城年华是唯一拥有70平方米以下小户型的。

最好卖的是42平方米，单价也最高。57平方米户型的单价低不少，但总价相差并不悬殊，也在400多万元。这两个户型最受买家欢迎，成交量也大。

还有一类买家，考虑学区兼顾自住，会把目光投向大面积。西城年华除了西面隔着竞舟北路就是学校，其他配套也都挺好的。东面过了丰潭路是运河体育公园，散散步、打打球、带孩子双休搭个帐篷不要太方便。地铁也近，北门距离地铁2号线虾龙圩站约400米。小区内部环境也不差，绿化丰富，房子有电梯，挺适合居住的。

但相对来说，总价高了，成交周期也会长一些。

在贝壳二手房平台，西城年华目前挂牌87套，42平方米只有2套，57平方米只有4套，大户型占绝对多数。

但不管是大户型还是小户型，最近两年的成交价格没有多少变化，还是挺稳的。上周末成交了一套150平方米，4室2厅，总价792万元，单价5.27万元/平方米。

经纪人小仲说，学校本身成绩好，入学条件又宽松，基本上能“即买即读”，所以这里的学区房一直购买需求旺盛。热度越高的房子，就越不需要通过降价来促进交易。

可以说，西城年华是最近几年杭州成交价格最稳的小区之一。