杭州日报讯 曾经创下12万元/㎡天价的“学区神盘”文鼎苑，在入冬的杭州悄然燃起一丝暖意。

从“1套”到“8套”，文鼎苑本月成交已创年内新高

最近，几位熟悉西湖文教的经纪人，都不约而同地提起了文鼎苑。

“这大概是今年最热闹的时候了。”阿华发来微信说文鼎苑最近的成交量起来了。

另一经纪人欢哥也告诉我文鼎苑最近的成交还不错。他表示近期咨询文鼎苑的客户明显增多。

我爱我家数据统计，11月才过一半，文鼎苑已经有8套二手房网签，与10月份仅1套的网签量形成鲜明对比。

此外，数据统计，今年，文鼎苑月成交量最高的2月和4月，单月网签量也不过7套。11月截至目前这8套的成交量，已经是年内成交量新高了。

耀江文鼎苑位于西湖区浙大紫金港校区东面，是一个2009年建成的高层小区，对口学校为学军小学紫金港校区+紫金港中学，距离地铁2号线/5号线的三坝站约300米。

小区户型跨度大，从60㎡左右的一居室，到200多㎡跃层都有。

目前，文鼎苑有约175套二手房挂牌，挂牌均价5.8万元/㎡。

成交方面，除了1楼这类低楼层外，其余房源市场成交价格则在4.5万元/㎡-5.2万元/㎡之间。

以中间楼层为例，目前文鼎苑60㎡左右的一居室，市场成交价在300万元左右，单价5万元/㎡-5.2万元/㎡。89㎡的两居室，市场价在420万元-455万元，成交单价4.7万元/㎡-5万元/㎡。

“89㎡简单装修的房子420来万元就能买到的，精装修的房子总价大概要450万元，也看楼层和户型。”阿华说。

89㎡比60㎡更“香”，买家购买逻辑发生变化

两三年前，低总价小面积是家长最喜欢的“落户房”，文鼎苑亦是如此。

“我记得2023年下半年，也是差不多这个时候，成交了十来套90㎡以下小户型，60㎡的占比就有一半。”阿华回忆。

去年以来，这个观念悄悄发生了转变。杭州贝壳研究院数据统计，2024年全年，文鼎苑成交的房源里，“70㎡以内”成交占比仅约14%，“70㎡-90㎡”成交量占比则高达约46.53%。

今年的成交依旧延续了这一趋势，“就拿最近成交来说，基本上要卖两三套89㎡，才会成交一套60㎡。”阿华说。

也就是说，对比两三年前，家长的购买逻辑发生了变化。越来越多的家长们，会更多考虑自住兼学区属性的学区房。

“买家基本上是30岁-40岁的年轻家长，四百多万元的预算，想要看看有没有合适的89㎡两房，大部分都是优先考虑要住的。”经纪人欢哥说，“不过整个西湖区低总价小面积的学区房还是很抢手的。”

阿华则认为：“主要是现在的价格跟之前比确实是划算很多，吸引了一批预算内有居住需求的学生家长。”

多个学区房迎来放量

实际上，文鼎苑的此番回暖并非孤例，西湖区多个学区房迎来成交放量，成为杭州二手房市场中的一抹亮色。

翠苑文华双学区的物华小区，11月前半月也已经成交了8套，这一数据同样创下年内新高。而今年9月与10月两个月的成交总量仅4套。（来源：我爱我家）

物华小区与文鼎苑的成交放量有一定的相似之处。

一方面，物华小区70㎡以内小户型，成交总价普遍介于230万元-270万元，是优质的低总价“书包房”。

另一方面，108㎡左右的大户型因单价较低，具有高性价比，能满足家庭的基本居住需要，精准契合了学区房主力客群的需求。

对口文理小学和文理中学的金地自在城，早在10月份就已经快速成交23套房源，11月初3天更是连卖7套，在板块内走出了独立行情。

对于家长而言，非学区房旺季入手学区房，或许正是“用更理性价格锁定优质教育资源”的窗口期，所以市场上迎来了一波优质学区房成交热。