都市快报讯 买房是“一步到位”还是“阶梯置业”？

问：我和女友准备结婚，想买婚房，但我们首付预算有限，现在这样的行情下，是咬牙“一步到位”买个大三房，还是先买个两房“上车”？

答：在当下的市场，更建议“阶梯置业”，先上车保住房票和资产。

不过要提醒的是，一定要遵循“50%原则”。也就是说你们的月供不要超过家庭月收入的50%，最好控制在30%-40%。然后制订一个置换计划，可以以5年为期限。比如：在购买两房时，就要想好5年后如何置换。要选择流动性强、主流户型、热门板块的房子，确保未来能顺利“卖旧换新”。你们这样的情况，“上车”优于“观望”。年底是不错的淘房子机会，在能力范围内先买入，让资产随城市发展而滚动，是大多数普通人资产保值增值最可靠的路径。

想在运河新城板块买房

这两个新盘怎么选？

问：我们一家三口住在余杭区，孩子在读幼儿园中班，考虑到改善居住和未来的学区，想买拱墅区的拱宸金茂府，已经开过一次盘了，不限价后，单价5.6万元/平方米，中签率也只有23.8%，比较难买到。它边上还有一块越秀的地块，这两个新盘该怎么选？

答：这两个项目都位于拱墅区运河新城板块，都是期房。拱宸金茂府首开已经售罄，项目在2028年交付。越秀运河新城项目已发布设计方案，要做纯低密项目，规划6幢叠排。但预售期房，是不承诺学区的。

根据你的改善诉求，建议首选拱宸金茂府，积极参与后续摇号。因为这个项目的产品力和学区资源都符合你的需求，应该是你当前最现实的目标。项目首开只是推出了30套小高层的房源，后续还会有加推（例如位置更好的10号楼）。

你还可以将越秀地块视为“备选”与“对比项”，密切关注越秀的官方渠道，或者加入开发商销售提前拉的一些蓄客群，一旦有预售信息，就能第一时间获取。届时，你可以对比它的产品类型（和拱宸金茂府的区别）、户型设计（面积段是否符合你的需求）以及最终价格，权衡之后做决定。

需要注意的是，要理性看待“不限价”。运河新城板块的新房限价此前在4.4万元/平方米左右。拱宸金茂府首开30套小高层房源以5.6万元/平方米的价格入市并热销，说明在市场作用下，产品的价值（如纯改善、科技系统）也是定价的关键。你可以评估多付出的成本能否换来自己期望的生活品质提升。

这套200多平方米的“鸡肋”房

该怎么处理？

问：我现在住在主城区老房子里，还有一套闲林的200多平方米大户型闲置，租也租不上价，卖也卖不动，像“鸡肋”，该怎么处理？

答：对于这类“不动产”，核心思路是“盘活”，而不是“躺平”。

你可以果断降价，坚决置换：这在当下比较合适。闲林板块的超大户型流动性极差，因为它总价高，但地段和产品力又无法匹配这个价格段的客户需求。不要纠结于当年的买入价，现在降价卖出是解脱自己。用回笼的资金，去置换主城区的小户型优质资产（好地段的次新两房或小三房），后者无论是保值性还是流动性都远胜前者。

你也可以“翻新包装”，提升价值。如果暂时不想卖，又觉得租金低，可以考虑花小钱做一次智能软装升级（换智能门锁、配齐家电、请阿姨做深度保洁），然后瞄准周边产业园区的企业高管或外籍客户去推介，有机会显著提升租金收益，从“鸡肋”变成“现金牛”。当然，你需要花点心思或者找到帮助运营的人。