上周，奥体板块的奥映鸣翠府三开取证，均价再次上涨，部分房源直接突破10万大关。紧跟着这波涨势，奥体周边板块也在近期迎来新房供应小高峰，并且在价格上也有所突破。
其中，松川境已经在10月20日开启二开登记，均价45066元/平方米。晓澜玉华同步领证，首开即推出113套房源，对比当前市场的普遍情况，推盘量可谓不小。当然更让人惊讶的是价格，达到53489元/平方米。
这两个直线距离仅 400 米的项目，首开均价相差超8000元/平方米。进入不限价时代，同板块楼盘因定位、地段、品质不同，价格差异逐渐拉大，已经是普遍现象，不过像这样近距离、高价差的情况还是比较罕见。
与钱江世纪城仅一河之隔 首开均价创下板块新高
晓澜玉华就是此前市场高度关注的绿城娃哈哈项目，楼面价高达35066元/平方米，是市北的最高纪录。当然，该项目也是目前环奥体项目中位置最好的一个，与世纪城仅一河之隔，甚至比世纪城边角落的项目还要好，日常开车10分钟即可享受到奥体印象城等成熟配套。
同时，晓澜玉华步行至地铁7号线明星路站约1公里左右，加上还有距离更近的地铁15号线丰二路站（在建），公共交通出行非常方便。
从周边来看，附近都是像微医国际数字健康中心、娃哈哈大楼、英冠乐创中心等优质产业地标，城市界面非常不错。
晓澜玉华全盘采用高低配设计，包含高层和叠墅两类产品。其中高层有7幢，分布在整个项目的东侧，呈对称排布。地块比较规整，这也使得内部园区规划有了更多发挥空间，不仅做了大面积的水院和丰富的架空层共享空间，中心位置还打造了下沉庭院以及会所。
空间功能也非常丰富，在常见的私宴厅、恒温泳池、健身房、瑜伽室等空间基础上，创新规划了女王空间、种子博物馆等等，而且在泳池部分还做了一个小型的戏水池，充分考虑到了孩子们的需求。
据置业顾问介绍，晓澜玉华高层一共有四个主力户型，首开2号楼和10号楼两幢，精装均价53489元/平方米，不仅创下市北新高，而且超过了部分世纪城新房。
其中2号楼清一色都是186平方米的户型，做了四房两厅三卫，四开间朝南，主卧享有270度的转角飘窗，可惜有一个暗卫，层高3.15米。
10号楼是项目的楼王，景观和视野非常好，层高直接做到了3.3米。主要有238平方米和241平方米两个户型，都做了五房两厅三卫。
三个户型目前都有展示样板房，参观下来，室内装修风格比较个性化，在现场也有部分购房者表示太花哨了一些，不过这也看个人审美。此外，比较可惜的是，作为总价超千万的产品，晓澜玉华都是两梯两户，缺少了一点私密性，这也是现在购房者中争议比较大的设计。
价格面积都更亲民 松川境带来高性价比选择
晓澜玉华东南面直线距离400米左右，则是更早开盘的松川境。项目刚于近期迎来二开，加推62套房源，均价45066元/平方米。项目首开则是在今年的国庆期间，推出了64套房源，中签率约28%，成绩相当不错。
松川境位于金二路和建设四路交叉口，其实从小界面来看，周边相对一般，北面是安置房，东南两面多产业园区。
小区容积率仅1.8，同样做了高低配，包含高层和排屋两类产品。其中高层体量比较小，仅3幢，呈一字排开。好处是南向视线无遮挡，采光非常好，但也因为体量小，内部规划有局限性。
不过实际呈现却很不错，松川境保持了兴耀一贯的美学水准，全盘以“松”为主题，主打中式山水，很好地体现了“静奢”二字。走在公区，很多时候有种穿梭在美术馆的感觉。功能性上也做得不错，规划了私宴厅、室内恒温泳池、会客厅、瑜伽室、健身房等等。
据置业顾问介绍，项目高层部分主要做了两个户型，分别是169平方米的四房两厅三卫和199平方米的五房两厅三卫。和晓澜玉华刚好形成了差异化的定位，入住门槛相对更友好，像这次开盘的15号楼，都是169平方米的户型，均价45066元/平方米，总价基本在700万元上下。
同时，松川境几个户型的得房率也不错。169平方米的四房得房率约90%，三开间朝南，双套房设计，还采用了类一梯一户设计，保证了私密性。199平方米的户型得房率则直接达到了约93%。
环奥体区域供应爆发 新盘竞争更加白热化
随着晓澜玉华的首开入市，环奥体区域新房供应迎来大爆发，竞争真正进入到了白热化阶段。
位于世纪城南的绿城·丽香庭抢占了先发优势，全盘共打造了8幢高层，在今年8月中旬首开入市，前三轮开盘销售均价在53002—56449元/平方米左右。户型设置比较丰富，最小户型148平方米，最大218平方米，总价在600多万到1000万元。其中，首开和二开需要摇号，中签率30%—40%。第三次加推出现转折，遭遇流摇，而到最近一次10月份的第四次开盘，均价已经下降到了50061元/平方米。
建发英冠·宸云和丽香庭位置接近，在后者西南面600米左右，同属世纪城南板块，周边配套相似，销售价格也比较接近。这个项目体量不大，只打造了三幢高层和三幢联排。今年9月首开推出1幢高层共76套房源，均价53879元/平方米，全部为199平方米户型。虽然打出了首开送车位的优惠，但还是遭遇流摇。
10月份宸云迎来二开，改变了销售策略，在环奥体还没有低密产品入市的情况下，错峰推出4套联排，均价107665元/平方米，总价3501万—4391万元。
近期开盘的松川境，在加推时也调整了销售方式，采用提前落位的方式。由此可见，板块新房竞争之激烈。
对于购房者来说，进入不限价时代后，环奥体区域可供选择的项目变多，总价上升到千万元级别，挑选房子难度直线上升。此前“看板块选房” 的逻辑不再适用，同一区域内，价格差的背后是地段界面、产品规划、装修品质乃至得房率等各类细节的差异，更要聚焦自身需求和项目的匹配度，进行全方位考量。
