杭州的商业大平层是近些年才出现的产物，指的是非住宅性质，户型面积通常超过200平方米的房子。不过近些年，商业大平层越做越大，有的达到了800平方米。

和住宅相比，商业大平层总体是个不太好卖的门类，而且大多数流通性很弱，交付之后如果进入二手市场就更难卖了。“买进就亏”“想卖也卖不掉”的说法，导致很多购房者对商业大平层持谨慎态度。

为此，我们也连线专家，并专门观察分析了杭州市场上的一些商业大平层项目。其中有些已经交付，有些是今年正热销的商业大平层项目。

商业大平层为什么流通性差？ 客群比较小众

“小众市场的流通性没有大众市场活跃，这是肯定的。”戴德梁行浙江区域公司总经理汤耀光认为，商业大平层不好卖，主要是因为它针对的客群比较小众。它的总价比普通住宅高，但居住功能和住宅有差异，这不是每个人都能接受的。

在汤耀光看来，杭州商业大平层主要分两类：

一类是高性价比的，即单价比周边住宅便宜很多的商业大平层。同样的总价可以得到更大空间。

另一类是单价很高、地段稀缺的，往往位于市中心、CBD这种核心区，或者是拥有自然景观资源的商业大平层。

由此可见，性价比或地段稀缺是目前购房者最关注的商业大平层的优势。

商业大平层当然也有自己的需求受众。

比如家里人口比较多，三代同堂、四代同堂的家庭想要更大的同住空间，就有可能选择大平层。举个例子，总价1000万元，在核心区或许只能买到160平方米的住宅，但如果选择商业大平层，或能买到300平方米以上的面积。

又比如名下已经有多套房的购房者，想在市中心等稀有地段拥有自己的物业，或以公司名义购买，作为资产配置的一部分，这类购房者一般是高净值人群，更关注“享用感”，不太在乎“买进就亏”的说法。

商业大平层有4处“硬伤” 有需要时变现相对困难

汤耀光认为，从二手房市场上看，商业大平层的流通性较差，这对投资型买家有影响。因为作为投资工具，商业大平层变现不太灵活。“现在市场上更多的是一些自用型的商业大平层”，他认为，未来买入商业大平层作为纯投资的比例可能会减少。

他还提醒，如果想买商业大平层，别只看华丽的公区和装修，以下几处“硬伤”必须要知道。

一、它毕竟是商业用地打造的居住产品，多数产权年限是40年。

二、用电是按照商业用电计费的，用电成本相对住宅更高。

三、外立面等各方面设计会偏向公建风格，比如不像正常住宅有晾晒阳台。

四、买房做银行按揭时，最多只能贷款总价的50%，最长还款年限只有10年。而杭州住宅最多能贷款总价的85%，最长还款年限30年。

除了价格和地段外，商业大平层还需要特别注意它的设计。如果原来规划是写字楼用途，后期改为用于居住的大平层，这类产品毛病会比较多，比如电梯布局、户型动线、房间采光等方面都会有一些问题。“如果要买，选建设初期已经按照居住型大平层来建的项目，内部空间和格局会相对合理，后期住起来毛病也会更少。”汤耀光建议。

2025年在售部分热门商业大平层

新世界瑰郦中心

区域：萧山区 板块：奥体 1月-8月成交：108套

点评：板块地标性建筑，由两栋250米高的超高层组成，约60层。其中一幢是5A甲级写字楼，一幢为大平层公寓。步行至地铁2号线飞虹路站约400米，可享印象城、SKP等板块配套。

项目的裙楼将引入杭州第二家托尼洛·兰博基尼Veneno酒店，业主可享受酒店泳池、健身房等配套。

精装修标准高，里面有不少国际大牌。主力户型是230-420平方米，总价800万元起。项目计划2026年8月交付，物业费8元/平方米/月。

运宸中心

区域：余杭区 板块：北部新城 1月-8月成交：84套

点评：位于杭州城北万象城旁，户型310-440平方米，总价区间600万-800万元。金色曲面外立面很有特色，下沉式庭院连着室内恒温泳池。约1200平方米的会所，包括健身房、瑜伽室、会客空间。310平方米户型设计了5个房间，其中4个是套房，3.4米层高，客厅面积约90平方米，窗外可以望见玉湖公园。遗憾的是项目不通燃气。物业费7.5元/平方米/月。

EIC欧镁创新城

区域：萧山区 板块：奥体 1月-8月成交：69套

点评：奥体核心位置，建筑面积50万平方米的大型综合体，除了大平层外，还有办公楼和商业街区等多种业态。大平层外立面是弧形设计，辨识度颇高。375平方米户型总价1800万元左右，在商业大平层中属于单价较高的项目。室内层高3.8米，配备嘉格纳13件套厨电、Subzero防弹冰箱等高端设施，部分户型有270度落地窗，视野极佳。物业费15元/平方米/月。

凤咏朝阳

区域：拱墅区 板块：东新 1月-8月成交：45套

点评：楼盘距离地铁5号线西文路站约500米，北面不远就是杭州新天地。项目3梯2户设计，主力户型320-360平方米，室内层高3.6米，精装修交付。楼盘外立面颜值高，园区景观打造上和住宅差别不大。双层会所包括恒温泳池、健身房、瑜伽室、高尔夫练习室、台球室等。

部分二手商业大平层

观云钱塘城

区域：萧山区 板块：奥体 二手房成交价：8万元/平方米左右

点评：作为奥体板块曾经的商业大平层的“天花板”，地理位置以及整体外观都是当时数一数二的头牌产品。整体装修风格符合现代东方美学的审美，轻奢中带点宋韵。但因为小区占地面积大，容积率也高，对于喜欢低密产品的用户来说是有些“密集”。另一个吸引人的点是，这是通管道燃气的大平层，这样就完全符合了居住需求。据二手房平台数据，观云钱塘城今年已成交6套，面积都是300平方米以上，成交价格最低的那套6万多元/平方米，最高的10万元/平方米以上。

滨江华家池

区域：上城区 板块：华家池 二手房成交价：5万元/平方米左右

点评：很多人对它的认知可能源自它的住宅，其实整个项目还包含3幢通管道燃气的商业大平层，面积在236-278平方米左右，大平层与住宅共享整个小区自带的2600平方米私人会所、泳池、健身馆、娱乐会所等公区，居住环境宜人。小区距离武林广场中心大约2.5公里，周边生活配套齐全。据二手房成交数据，目前住宅的成交均价在8万元/平方米以上，而同一小区的商业大平层成交价是5万元/平方米左右。

城市之星

区域：上城区 板块：钱江新城 二手房成交价：4.5万元/平方米左右

点评：这是钱江新城板块10年前名声在外的红盘，整个小区含住宅大平层和商业大平层。从二手中介处了解到，该小区商业大平层的燃气和水电与住宅一样同属民用，且共享小区的所有公共资源。小区环境幽雅，地理位置也挺好，商超医院银行等公共设施齐全。据二手房成交数据，今年只成交一套，是290平方米户型，成交价在1300多万元。从二手房平台获悉，目前该小区在售的住宅类大平层挂牌均价都在8万元/平方米以上。