杭州日报讯  曾几何时，提起学区房，“孟母盘”耀江文鼎苑绝对是前几年风头最盛的次新小区，二手房价曾频现10万元+/㎡成交，最高冲上过12万元/㎡（2021年上半年）。

而随着分配生政策和公民同招的逐步深入，曾经的知名学区房光环不再，学区附加值减弱，如今文鼎苑二手房价在4.5万元/㎡-5.5万元/㎡。

相比之下，反而是一直“不显山露水”的西城年华，从去年开始，成为杭州学区房中的“明星”小区。

不仅多次冲进月度成交榜单，一些房源的二手房价稳稳站在9万元+/㎡。

“越小越贵”

大小户型价差近4万元/㎡

西城年华是九年一贯制保俶塔申花实验学校的学区房，位于西湖区丰潭路和申花路交叉口，从小区北门步行至地铁2号线虾龙圩站约400米。

小区西面隔着一条竞舟北路就是保俶塔申花实验学校，东面隔着丰潭路就是运河亚运公园，城西银泰城也在1公里范围内。

小区户型建成于2009年前后，外立面为深色系，是蓝灰色涂料，小区最小户型42㎡，最大有227㎡。

作为已经有15年房龄的小区，西城年华的户型并不算好。

首先42㎡多为东西朝向，其次110㎡以内的户型基本上只能做两房一卫，而150㎡以下的户型也基本上是大三房的户型。

虽然户型上有瑕疵，但近两年西城年华的成交价却不低，并呈现出户型“越小越贵”的特点。大户型和小户型价差将近有4万元/㎡。

以近两个月的成交情况为例。一套位于8楼，建筑面积约42.43㎡的小户型，393万元成交，折合成交单价9.26万元/㎡。

还有一套位于10楼的87㎡两居室，555万元成交，单价6.37万元/㎡。

大户型也有成交量，8月份成交的两套227㎡，成交总价分别是1070万元和1119.8万元，折合成交单价约4.7万元/㎡、4.9万元/㎡（来源：杭州贝壳研究院）。

附近一家中介门店的经纪人小何介绍，西城年华随着户型面积的增加，成交单价呈现下降趋势。

“42㎡的能卖上9万元/㎡，65㎡成交价基本上就是7万元/㎡左右，再往大了，98㎡、138㎡成交价格就在5万元+/㎡了，226㎡的单价基本上在5万元/㎡以内。”

去年以来已成交177套

旺季小户型“一房难求”

成交量方面，2024年全年，西城年华共成交了117套，相比2023年的63套涨幅超过85%。

今年以来，截至8月底，西城年华也已经有60套二手房网签。（数据来源：杭州贝壳研究院）

来源：杭州贝壳研究院

“受欢迎、成交快的就数65㎡以内的小户型了，尤其是42㎡的，家长们买来落户用的，总价400来万元。”小何说。

根据学区划分，保俶塔申花实验学校学区范围对应的小区只有西城年华、西城美墅、丽阳苑，学位并不紧张，只要是一表生，基本上都能入读。

而西城年华是三个小区里唯一拥有70㎡以下小户型的，在板块内没有竞品，也成为那些买来落户的家长们的首选。

“去年开始，碰上学区房交易旺季的时候，这个面积段基本出来一套就卖一套的。”小何说。

“老破大”成交起势

中介：现在的客户更务实了

除了小户型，今年以来，西城年华的大户型成交也在悄悄加速。

截至8月底，西城年华150㎡以上大户型成交套数（11套）已经与去年持平。

小何告诉我，“9月份到现在，又有这个面积段的房源陆续成交了，肯定是超过去年的。”

以227㎡的户型举例，去年西城年华仅有4套成交，今年已经成交了3套。“有2套都是8月份签的，成交价在1100万元左右。”小何说。

当学区附加在房子上的价值不断减弱，家长们的购买决策似乎也在发生着微妙的变化。

西城年华附近一家中介门店的徐店长表示：“西城年华227㎡客户群体是家里人口多，预算在一千万左右的客户，他们想买大户型，而且有优质学区需求。这类客户可选择的品质稍好的小区不算多，西城年华算是整个申花唯一一个除房龄外都能满足客户的小区了。小区全人车分流，周边配套齐全，综合实力还是挺强的。”

“今年来咨询大户型的客户确实比去年会更多一些，会更多考虑学住一体的方式。西城年华小区西侧有一个门，出了小区门口，马路对面就是保俶塔申花实验学校，家长接送孩子很方便。后期孩子自己上下学也近。这对家长来说很省心。”小何告诉我，这也是这两年很多家长选择西城年华大户型的重要原因。

“这也说明，现在的客户更加务实了，对次新楼盘祛魅，更多考虑居住空间和居住舒适度。”徐店长说。