都市快报讯 杭州主城区的高端住宅，好像自带虹吸效应。霞映锦绣里、上城金茂府、晓风朗月湾、潮语映月……去年，杭州总价千万级别的高端住宅备受购房者青睐，每次开盘都有不俗的成绩。

“不愁卖”也成了主城高端住宅的标签。不限价时代的来临，地价不断创新高，新产品不断更迭，高端住宅也将会在今年涌入，钱江湾单价9万多的纪录未来或将被刷新，市场或将回归到产品定价的时代。

但这股高端住宅的风并没有吹到二手房市场，去年杭州总价千万元以上二手房共成交1500余套，占比仅1.7%。

2025年低密集中入市

改善狂欢潮来了

滨江区的中海寰宇西项目、安琪儿项目、拱墅区的民生药厂项目，这些主城核心区的地块未开先火。由于不限价，产品力和价格也有了更多的想象空间。

从楼面价来看，这几个项目的售价不会低。要知道。民生药厂项目楼面价达64834元/平方米，滨江房产在产品的打造上从来都是肯花心思的，只要产品能够打动消费者，未来的市场也非常可观。

在今年入市的高端住宅中，杭州的低密产品势头正在上升，重装上阵。

丁桥板块的天阳·湖山丽舍，纯叠拼设计，项目共规划16幢4F双叠拼，主力户型建筑面积约210-280平方米。目前价格不确定，按照上城金茂府的价格，湖山丽舍的总价也是千万元级别的。

天阳·湖山丽舍意向效果图

招商上塘项目，规划9幢4-6F叠拼，双叠拼和三叠拼都有。主力户型建面约240-350㎡，精装限价56820万元/平方米，总价锁定了购买圈层。

安琪儿板块的锦上万象府，也是今年的重头戏之一。安琪儿板块前两盘限价都是46500元/平方米，3.0的地价就达到40479元/平方米。但地块容积率不同，翡翠嘉运府容积率2.5、翡翠锦和府2.8，滨江安琪儿3.0地块的容积率才2.2。根据规划公示图来看，项目拟建设6幢住宅。规划为叠墅+高层，建筑面积约180-330平方米，价格待定，从楼面价来看，未来的价格不会低。

锦上万象府意向效果图

三塘板块的绿城润百合庭，配置了6幢高层与4幢6层叠墅，容积率1.8，主力户型172-278平方米，均价49604元/平方米，很多意向购房者都说闭眼冲。

绿城润百合庭楼盘图

文晖板块的御境映庐，容积率1.05，精装限价63900元/平方米，项目总共才60多套房，有洋房和叠排。建筑面积约191-878平方米。主城区800多平方的住宅也是新鲜货，总价不低，未来的表现如何，还有待市场验证。

御境映庐意向效果图

另外，大家房产拿下的“安琪儿”地块、华润拿下的安琪儿地块，都是不限价项目，一旦首开，预计总价也是上千万了。

市场需求引导

大户型在高端住宅中占比高

从热门地块规划的面积来看，户型以大为主。

从事房产行业近20年的专业人士表示：“需求引导结果，主城区的核心地块，户型越做越大的背后是需求高。”

每一块宝贵的土地，开发商都会根据市场的需求在户型上做对应规划。当置业者对于大面积房源的需求量越来越大时，大面积房源就会成为趋势。

其次，改善房源中，小户型或者刚改户型，二手房市场有足够的存量。限价放开后，新房中的三房、小四房若不是产品格外出挑，则没有竞争优势。

在进入不限价市场后，开发商也要展示自己的产品和实力，在做前瞻产品和高溢价产品中，大户型更有发挥空间。

二手房市场中，千万级住宅

流通速度慢

专家：价格占主要因素

新房市场上，杭州主城区高端住宅不愁卖，但二手房市场又是另一番景象。据不完全统计，2024年杭州总价千万元以上二手房成交1500余套，占比仅1.7%。二手房流通速度却比较缓慢。

杭州贝壳研究院院长上官剑表示：“截至目前，在贝壳平台上，杭州总价千万级别的房源有7000多套，房源量不低。此前，这类房源的新房在价格有一定的优势，客户会优先选择新房。在新房限价的时代，申花、钱二、三塘等板块的新房供应量不少，加上价格优势，很多购房者会先摇号，摇不到才会考虑二手房。不限价不限购后，未来的产品会更好，这个层面的需求也会增加。以主城区核心为主的高端改善区域，新房价格能够突破到什么程度价格，还有待市场验证。”