高温难耐，七八月份原本是楼市淡季，但从刚刚出炉的7月份杭州二手房成交数据来看，仍然是热辣滚烫的。

据杭州贝壳研究院数据，杭州市区（含临安、富阳）二手房在今年7月份成交了8341套，已连续5个月突破8000套，同比去年7月份的4841套，增幅达72.3%，热度可见一斑。

在价格方面，今年7月住宅均价29223元/平方米，环比6月价格（28678元/平方米）上涨了1.9%，开始止跌。

如果说今年上半年杭州二手房市场的复苏始于刚性需求，老破小、学区房成交频频，那么到了下半年，主角开始转换，一些成色新、品质好的次新房崭露头角，成交量也随之增长。多位一线房产中介表示，明显感觉到改善需求正成为市场的重要驱动力，“改善型购房者这一波购买力的释放，对7月份的二手房成交起到了相当大的推动作用”。

市中心老旧小区、学区房“回落”

日耀之城等次新房后劲十足

数据端给出了很好的证明。

今年上半年热度最高的市中心老旧小区，上个月出现了明显降温。总价200万元以内的二手房，成交量占比环比减少0.85%；面积小于60平方米的二手房，成交量占比环比减少了2.26%；上半年成交量最高的10个老小区中，只有翠苑一区继续“霸榜”7月份网签量TOP20小区，其他老小区已不见踪影。

据杭州我爱我家数据，7月份热门成交小区中，卖得好的主要有两类二手房：一类是总价200万元-300万元的初级改善户型；另一类是总价500万元以上的大户型。

其中，高端改善类小区尤为抢眼。

如杭州亚运村板块的万科日耀之城、城西的西溪河滨之城、萧山区市北板块的龙湖春江天玺、和平广场附近的锦尚和品府等小区，最近持续热销。

拿日耀之城来说，交付后自带“热搜体质”，以一个月27套的成交量冲上热门榜单之首。每天1套左右的平均成交速度，显示了该小区在改善型购房者中的高人气。目前日耀之城的房子网签均价是52038元/平方米。挂牌房源总价基本要600万元起步，最高的超过2000万元。

再如锦尚和品府，今年交付后成交速度同样惊人。该楼盘在板块内以成色新、户型好等优势吸引着众多改善型购房者，最近3个多月成交了68套，其中在7月份成交15套。

“下半年，品质次新二手房成交增加，一方面源于近期交付的产品多以中高端改善产品为主，和当下改善需求契合度高，进而转化为成交率。另一方面也说明，在政策利好、价格到位、产品优势等多重因素带动下，改善型需求释放速度在加快。”杭州我爱我家分析。

东方郡创7年来成交量新高

学区依旧是成交的助力

7月份的热门成交小区中，还有一个小区值得关注，那就是滨江区政府板块的东方郡。

据杭州我爱我家数据，东方郡小区今年前7个月共成交65套房源，仅7月份一个月就成交了21套。单看这一数字并不起眼，但拉长时间线，可以发现，这个成交量已经刷新该小区自2017年以来单月成交的最高纪录。在过去七年，该小区仅在2019年12月和2020年7月、10月，单月成交量突破过20套，其余月份的成交量大多为个位数。

成交量快速反弹的背后，根源还是“以价换量”。

7月份东方郡二手房成交均价为4.3万元/平方米左右，最低成交价格仅为3.8万元/平方米。相比去年同一时期的5.2万元/平方米均价，下降了至少9000元/平方米。目前小区的成交价已跌回7年前的水平。要知道，小区的最高成交价曾经超过7万元/平方米。

房子卖得好，还有一个关键点是自身的“核心竞争力”。

东方郡作为江南实验学校学区房成交的“流量担当”，向来比较受家长们青睐。随着新一轮公办小学落户年限发布，该学校的落户年限从此前的近6年缩短为4年8个月。这一政策调整，也进一步激发了家长们的购房热情。