杭州3月二手房小阳春的热度，延续到了刚刚过去的“银四”。

根据杭州贝壳研究院数据，4月二手房网签8402套，环比3月仅下滑1.8%。今年“金三银四”单量共计1.7万单，4月住宅网签均价29069元/平方米，环比3月均价下滑0.5%，同比去年4月更是下滑了11.7%。可见，主打还是一个“以价换量”。

从4月喜人的成交数据和五一小长假不少房产中介门店反馈的信息来看，眼下最抢眼的房源爆了个冷门，来自杭州市中心的老小区。

房龄大、外立面老旧、停车难、没电梯等原因，曾几何时，“老破小”被现在的楼市购房主力“90后”“95后”嫌弃，处境尤为尴尬。然而，我们采访了西湖区、拱墅区、上城区多位资深房产中介，他们纷纷表示，近两个月来，杭州市中心老破小集体回春，表现亮眼。如朝晖小区，4月成交量直接创了近3年的新高。

高性价比的市中心老小区房子

正在二手房市场快速流动

根据杭州我爱我家数据，4月，随着闸弄口新村“原拆原建”传闻的传出，杭州房地产市场掀起了一波老小区自主更新民意调研的热潮。

与此同时，老小区也在4月悄然升温，成交数据明显回暖。在4月杭州二手房成交榜单上，多个市中心老小区霸榜。

其中，朝晖小区作为杭州典型的老小区，交易活跃度尤为突出。

3月份，该小区成交了39套房源；而到了4月份，成交量几乎翻倍，整个月份共成交了72套房源，这一交易量更是创下了2021年4月（90套）以来的小区成交新高。

其中朝晖七区更是以22套成交拔得头筹。就价格来看，目前七区内两房产品，套均总价约140-160万元；三房的产品，总价约在190-220万元。此外，一区、四区、六区4月各成交了8套，二区、五区各成交7套，三区、九区各成交6套，价格上，大部分小区保持在2.7-2.8万元/平方米的成交单价，但较高峰时期已经跌去了8000-9000元/平方米。

除朝晖小区外，城西方向的古荡新村也在4月份的榜单中占据了重要地位。4月共成交了19套房源。东区和西区分别成交了8套和11套，成交价格分别为2.7-3万元/平方米和2.3-2.6万元/平方米。但相较于两年前的价格，古荡新村的房价也有了7000-8000元/平方米的回调。

就连意向征集开始后选择大量撤牌的闸弄口新村，4月也成交了15套房源，或凭借着“原拆原建”的预期，4月份成交的多套房源均价已经突破3万元+/平方米，最高一套成交均价更是达到了3.6万元/平方米。而在此之前，小区大部分房源是以2.6-2.8万元/平方米的价格成交的。

同时，受到学区效应的加持，采荷二小学区房夕照新村4月以14套的成交量同样跻身榜单前二十。从价格来看，小区去年上半年的成交均价大部分在3.8-4.2万元/平方米，部分房源成交价甚至一度达到4.9万元/平方米，但最近两个月的成交均价基本保持在3.6-3.9万元/平方米。

“本次老旧小区的热度提升，很重要的因素是浙江出台了全国首个推进城镇老旧小区自主更新的政策，‘原拆原建’的风向搅动了平静多时的老旧小区市场。”一位原杭州老十八家房企的营销中层告诉我们，成交最关键的还是价格“有诚意”。“设想一下，有些地段不错的老房子，面积在50平方米左右，公摊面积小，做两房都宽裕，一百万出头的价格就能住进市中心，享受周边成熟的配套，这对不少刚需来说是很好的‘上车机会’”。

西湖区教工路附近的中介门店店长老徐告诉我们，近期成交的老小区房源，大部分都是50平方米左右的户型，也证明如今的购房者普遍预算不高，价格敏感度也更强。“很明显，在高性价比的刺激下，杭州的老小区正在迅速流动起来。”他预测，这样的势头在接下来的两个月内还将持续体现。

近期还出现了部分北上广深客户来杭州买走十多套老破小，“这样的情况确实有，外地客户嗅到了一丝商机，加上老小区目前价格处于低位，性价比凸显，吸引他们购买也是情理之中的事。”不过多位杭州市中心老旧小区板块中介表示，这样的情况并不是普遍现象，“主要还是刚需自住客户下单，目前房东因为‘原拆原建’惜售的情况也不多”。

杭州二手房呈现“两头热，中间冷”

高总价改善型房源势头同样显现

值得注意的是，在以价换量的市场背景下，800万元以上的改善型住宅依然表现出强劲的市场行情。

在4月份，800万元以上的二手住宅占比达到4.1%，成交了224套高端住宅房源，量上环比上升16.06%。其中，成交的千万级以上高总价房源数量为123套，占800万元以上成交量的55%。这一比例不仅凸显了改善房市场的市场热度，也反映出购房者对于杭州高端住宅市场的信心。

西湖区耀江文锦苑附近一家门店店员告诉我们，3、4月份文鼎苑、文锦苑成交的房源中，有一些房东置换到了申花、拱宸桥、滨江、南星桥多地的高端改善房源。

文二新村附近王店长告诉我们，自己手头“卖一买一”或者“卖二买一”的客户，都是卖了老小区的房子，分别去未来科技城、运河新城买改善型房子，或者干脆去钱江新城二期摇一手房了。