2023年倏忽而过，对于杭州楼市来说，这是跌宕起伏的一年。

新房102254套，二手房74297套，这是2023年杭州楼市交出的成绩单。从数字来看，环比2022年都有一定增长，不过从过程来看，这个增长并不容易。

这一年，整个市场经历了先热后冷再热的曲线变化。在第一季度迎来开门红后，第二季度迅速降温，并一直持续到10月。从10月后半段开始，热度重新回升，最终以“翘尾行情”结束2023年。

全年成交上涨的背后，是持续出台的利好新政对于楼市的推动。从上半年的郊区板块逐一放松，到10月“杭六条”限购限贷的全面松绑，再加上降首付、降利率、降税费等信贷利好，加快了整体置业节奏。

不过，对于杭州楼市来说，考验还在后面。“杭六条”新政实施后，尽管在短时间内就出现了成交爆发的火热场景，但是随着时间推移，新政效应逐渐递减，特别是二手房，冲高回落已经出现。

新房

滨江绿城等本土房企扛大旗

杭州去年卖了10.22万套新房

据克而瑞浙江区域的统计数据，2023年，杭州市区一共成交新房102254套，总成交面积1409.6万平方米，对比2022年，分别上涨了5%和14%。

从成交走势来看，2023年新房市场开局火爆，尤其是3月份，成交了13153套。不过，从4月份开始逐步下降，到了7月跌至谷底，单月只成交了6072套新房。

接下来的8月、9月继续在底部徘徊，成交量维持在7000套左右。直到10月中旬迎来“杭六条”新政，迎来了一波新的爆发，11月成交7717套，12月更是超过9500套收官，助推年末翘尾行情的出现。

不过，如果把时间线拉长到最近5年来看，2023年的数据难言出色，成交套数不仅不到2021年的50%，而且也远远低于2020年和2019年，是近5年的第二低。

市场供应与成交态势保持同步。去年，杭州一共新增供应93900套新房，总计1635.6万平方米，这2项数据均创下了近5年新低。其中，1月份新增2875套，7月份新增3904套，都是最低谷。

从去化来看，全年开盘热度明显下滑。克而瑞数据显示，去年杭州市区（临安、富阳未统计在内）整体去化率63%，较2022年下降11%，刚需刚改项目全面降温，尤其是单价2.5万元以内的刚需盘去化率降至4成以下。

总体来看，杭州新房市场仍然处在艰难的爬坡中。

从房企来看，2023年依然是滨江、绿城两大本土房企扛起了杭州楼市的大旗，稳居流量榜、权益榜、全口径榜三榜的前两位，保持较高市场占有率的同时，与后位企业拉开明显差距。

克而瑞数据显示，滨江集团去年在杭州全市一共收获了1264.01亿元的全口径销售金额，继续稳坐榜首位置，并比2022年的874亿元大幅上涨45%。在年度住宅成交榜上，滨江有4个项目入选套数前十。

绿城集团则实现了602.57亿元的全口径销售额，环比2022年上涨13%。其中，有3个项目冲入年度住宅成交金额前十榜单，在高端改善市场优势明显。

建杭、建发后来居上，成为2023年杭州楼市的最大两匹黑马。建杭冲进了流量榜和全口径榜的三强，建发则位列权益榜第三位。

坤和、兴耀、大家、中天、中豪等本土房企，表现也很出色，收获了超过百亿元的全口径金额。

虽然整体市场低迷，但是2023年杭州仍然诞生了不少超级红盘，集中位于江河汇、奥体、申花、文教、滨江等改善核心板块。比如，望翠蓝庭、杭州国际金融中心、杭曜置地中心、月赋杭承府、兴耀望阙轩、滨月云府等项目，都触发过顶格社保且需限售。

透明售房网的数据显示，2023年杭州共有5个住宅项目的年度成交套数超过1000套，分别是云启之江、滨运锦上湾、翠宸里、沁香公寓和杭曜置地广场。其中，表现最突出的是之江的云启之江，共成交2915套，成交总金额159.29亿元，是全年套数和金额的双料冠军。

从成交金额排行来看，除了云启之江的一枝独秀外，还有6个项目的单盘成交额超过50亿元，申花板块的馥香园以93.02亿元位列第二，滨运锦上湾成交71.73亿元，杭曜置地中心67.86亿元。

2023年杭州房企销售金额排行榜（权益榜）

排名 房企 权益金额（亿元）

1 滨江集团 647.03

2 绿城中国 498.00

3 建发房产 135.67

4 万科地产 118.25

5 建杭置业 116.75

6 华润置地 113.90

7 招商蛇口 110.60

8 坤和集团 105.81

9 兴耀房产集团 93.91

10 之江城投 82.71

2023年杭州房企销售金额排行榜（流量榜）

排名房企 流量金额（亿元）

1 滨江集团 785.89

2 绿城中国 593.18

3 建杭置业 215.54

4 建发房产 211.10

5 招商蛇口 151.23

6 万科地产 148.46

7 越秀地产 115.36

8 中天美好 111.37

9 兴耀房产集团 109.25

10 华润置地 108.38

2023年杭州房企销售金额排行榜（全口径榜）

排名 房企 权益金额（亿元）

1 滨江集团 1264.01

2 绿城中国 602.57

3 建杭置业 352.32

4 坤和集团 297.25

5 建发房产 244.14

6 兴耀房产集团 199.50

7 大家房产 198.67

8 招商蛇口 182.97

9 中天美好 176.68

10 万科地产 173.69

（数据来源：克而瑞浙江区域）

2023年市区住宅成交套数排行榜

排名项目 板块 成交套数（套） 成交均价(元/㎡)

1 云启之江 之江新城 2915 37499

2 滨运锦上湾 运河新城 1254 39999

3 翠宸里 北部新城 1175 31189

4 沁香公寓 下沙沿江 1144 25641

5 杭曜置地中心 申花 1073 46190

6 星图光年轩 良渚新城 993 29084

7 鼎湖未来云城 临平新城 984 28419

8 华元华昭府 瓶窑 869 19380

9 欣翠里 新街 864 26997

10 蝶翠迎宾府 翁梅 859 26600

2023年市区住宅成交金额排行榜

排名 项目 板块 成交总价(亿元) 成交均价(元/㎡)

1 云启之江 之江新城 159.29 37499

2 馥香园 申花 93.02 55000

3 滨运锦上湾 运河新城 71.73 39999

4 杭曜置地中心 申花 67.86 46190

5 芝澜月华轩 钱江新城二期 67.36 66035

6 杭州国际金融中心 江河汇 61.11 69800

7 馥源庭 文晖 51.14 54686

8 翠宸里 北部新城 44.60 31189

9 芳翠锦绣府 新天地 43.72 47010

10 汀岸辰风里 未来科技城 43.35 36100

（数据来源：透明售房网）

二手房

成交量环比大涨超3成 “以价换量”成为关键词

跟新房走势保持一致，2023年杭州二手房市场，也走出了一条先高后低再高的U型曲线。只不过，跟新房保持限价不同，二手房取得成交上涨的关键词是：以价换量。

根据杭州我爱我家统计数据，2023年杭州市区（不含临安）一共成交了74297套二手房，相比2022年多卖了17300余套，环比上涨30.36%。

不过，拉长时间线来看，7.43万套的成交量，仍然是近五年的第二低。

从走势来看，2023年二手房的成交巅峰，出现在3月份。当时，春节过后市场迅速回暖，3月份一口气创下了10190套的成交量。

不过，在经历了第一季度的快速去化后，4月份开始二手房进入下行通道，一度出现了“四连跌”的乏力行情。到了第三季度，更是跌至谷底，7、8、9月总共只成交了1.4万套，月均4700套，市场几乎进入“冰封状态”。

好在，10月16日“杭六条”新政出台，及时止住了颓势，并迅速做出回应。10月成交5967套，11月8401套，12月6655套，整个第四季度共成交2.1万套房源，一举超过第一季度。

全年成交量出现上涨的同时，二手房价格呈现微幅下调、议价空间增大的趋势。杭州我爱我家数据显示，去年杭州二手住宅成交均价为33506元/平方米，相比2022年下降约1.56%。

2023年，对于二手房房东来说，“卖房难”几乎成了常态。一方面，去年又有近百个项目交付，其中有不少都是过去两年的投资热盘，一旦交付，立刻有大量二手房源进入市场，形成更加激烈的竞争。另一方面，新房依旧保持限价优势，带走了相当一部分的意向客户。

在这种情况下，降价出售成了无可奈何的选择，哪怕是钱江新城、申花、奥体、未来科技城这样的“当红炸子鸡”，也无法幸免。特别是此前的投资热门板块，更是出现了“踩踏出逃”的情况。

实际上，自2021年下半年二手市场进入下行期以来，房价回调的步伐就未停止，小区普降10%-20%，超过20%的也不在少数。

与此同时，二手房价格的回调，让购房者掌握了更大的主动权，市场也完成了由卖方市场向买方市场的转变。尽管当下购房优惠力度很大，但不少购房者对后市判断仍旧谨慎，依旧在等待“价格底部”，不愿意轻易出手。这也导致12月的成交量，已经出现大幅下滑的情况。

从成交结构来看，刚需置业依旧是杭州二手房市场的中坚力量，2023年有49.19%的置业需求仍在90平方米以下、300万元以下的小面积、低总价区间。

同时,改善需求也在降首付、放开限购等利好政策的背景下得到释放,其中尤以90-140平方米占比提升明显，同比去年上升2.16%。

此外，总价800万以上的高端改善市场，成交占比也在一路攀升，从2019年的1.85%，上涨到了去年的4.25%，总共卖了2000多套住宅房源。其中，萧山和滨江的表现尤其亮眼，分别占到了20.15%和15.72%的份额。

具体成交上，滨江区位于奥体板块的杭州壹号院，全年成交101套，800万以上成交了91套。而萧山区钱江世纪城内的保利澄品和创世纪，全年分别成交111套和88套房源，其中800万元以上房源各成交78套和46套，表现突出。

2023年杭州二手住宅成交排行榜

排名 小区名称 区域 成交套数(套) 套均面积（㎡） 成交均价（元/㎡）

1 广厦天都城 临平区 533 112 18895

2 西溪山庄 余杭区 259 124 28821

3 翡翠城 余杭区 245 121 33897

4 金地自在城 西湖区 233 93 38092

5 御景蓝湾 萧山区 212 92 24736

6 未来公寓 余杭区 199 91 30120

7 绿野花语苑 余杭区 177 94 25666

8 保利东湾 钱塘区 176 118 25397

9 都市阳光 西湖区 168 65 26046

10 世茂江滨花园 钱塘区 167 126 23138

11 雅居乐国际花园 余杭区 152 94 21679

12 臻城幸福里 余杭区 148 107 32316

13 夏宫花苑 临平区 141 108 23094

14 杨柳郡园 上城区 137 94 49204

15 白鹭郡南 余杭区 136 105 27336

16 都市水乡 拱墅区 134 89 26782

17 东海闲湖城 余杭区 132 106 23026

18 众安理想湾 临平区 127 113 18198

19 亲亲家园 余杭区 124 132 24618

20 古荡新村 西湖区 122 54 29534

（数据来源：杭州我爱我家）