“改善人群注意！馥源庭7月开盘”“据说限价54000元/平方米上下”……近日，楼市传出了不少关于嘉里·馥源庭的新消息，一系列楼盘“谍照”“野生”户型图在网上广泛流传，看动静似乎真有要开盘的迹象。
自从2019年5月嘉里拿下文晖地块后，这个项目的一举一动都备受关注。不过，港企开发一直是出了名的慢，拿地后的四年间，关注文晖的改善人群摇完了中海·望庐、锦尚和品府、文樾上院，却仍然等不到馥源庭入市。由此，该项目也被大家一致列入了杭州知名鸽盘的名单当中。
这回馥源庭真的要来了吗？项目建设进度如何？是否会突破限价？本周二，记者去现场探了探。
外立面已经开始施工
有望突破限价一把清盘
这次现场探访前，记者本想找到项目销售了解一些基本信息。万万没想到，原来全网都在找销售顾问，像购房小程序以及社交媒体上，到处都是购房者的留言：“有销售吗？加我一下。”
无奈之下，记者只能找到嘉里另一个在售项目的销售员碰碰运气。最终误打误撞，该名工作人员正好也负责馥源庭的销售工作。
不过，关于项目的开盘信息，他并不愿意过多透露，只告诉记者：“售楼处快了，到时候所有房子会一次性全开，其他的都要等公司统一公示。”至于大家最关心的价格问题，销售给出了明确信息，会比之前的限价高一些。
馥源庭位于东新路东侧，走出地铁5号线杭氧站A口就到了项目门口。远远望去，住宅部分所有楼幢都已经结顶，脱掉了绿网。从建设进度来看，馥源庭早已满足领证条件，也怪不得购房者会一催再催。
动作稍快的几幢楼，已经开始铺装外立面了。从现场来看，四面均采用了灰色系铝板，转角处采用圆弧形设计，窗框下做了格栅，部分边框还用了香槟色的铝板点缀，颜值非常能打。此外，几幢高层之间的楼间距看起来比较大，再加上3-3.25米的层高，居住的舒适度有了一定的保障。
据了解，馥源庭共打造了13幢高层，项目中间被一条东新河隔开，可以分为三个子地块来看。其中，位置最好的部分位于东北面，4幢高层一侧临河，一侧紧挨着树荫茂密的胜南路，闹中取静。杭氧街和东新路交叉口的地块共打造了5幢高层，2幢为住宅，带底层商业的3幢为自持楼幢。南面的4幢，则胜在离地铁站和在建的嘉里城距离最近。
核心地段改善项目稀缺
准现房属性更受欢迎
位于市中心板块的文晖，最近两年凭借多个优质项目的入市，重新成为改善家庭的关注焦点。尤其是2021年亮相的锦尚和品府，更是将文晖带入热门板块序列。
锦尚和品府由滨江、保利、越秀三大房企合作开发，打造了26幢高层，总共近2000套房源，2021年三次开盘，在红盘分流的情况下，屡次创下了近10％的低中签率，轻松售罄。
2022年，文樾上院紧跟着入市，200多套房源短短1个月内全部卖完，销售情况也相当不错，可见文晖板块的吸引力。
在这两个项目相继售罄后，馥源庭就成为了目前整个文晖唯一的待售新盘，关注度自然很高。环顾项目四周，整个板块的重磅配套几乎都集中在了项目1公里的生活半径内。
家门口就是地铁5号线杭氧站，并且项目沿东新路一侧还规划了几个地铁出入口，交通出行非常便利。一路之隔就是在建的嘉里城，目前也快结顶了，从规划效果图看，商业部分采用了街区式布局，类似于成都太古里，很有可能成为未来的打卡胜地。
教育方面，馥源庭东南面200米左右即为长寿桥岳帅小学。项目东面则是武林之星博览中心，依托杭氧杭锅老厂房优质资源，常会承办大型文化及招商活动。西南面的和平广场地块已经完成了拆迁工作，拥有超百亩的体量，纯商业用途，未来值得期待。
更重要的是，目前杭州主城核心地段的改善项目已经屈指可数。
比如近两年的摇号热门奥体，目前只剩中海·潮展云起一个项目待售，仅规划5幢高层，总共只有200余套房源。申花板块随着杭曜置地中心的售罄，也进入了断供期，后续还得等宅地出让。桥西倒是有一个待售的德信·小河云庄，可惜也是迟迟没迎来开盘。
对于大多数改善家庭来说，唯一可以期待的就是准现房状态的馥源庭。据工地上的工作人员透露，项目的竣工时间在今年年底，不过按实际进度可能要到明年5月。
目前，馥源庭周边有不少次新小区，如朗诗·熙华府、中海·望庐等等。拿距离最近的望庐来说，这个小区刚于上月底交付，目前已经出现首套成交房源。
“这个小区现在就成交了一套，117平方米，总价760万元，单价65000元/平方米左右。小区是不错的，就是税费比较高，增值税就要40万元。”文晖板块的二手房经纪人告诉记者。
而文晖目前新房限价为51700元/平方米，只要馥源庭突破限价的幅度不大，倒挂将会非常可观。加之整个项目仅500多套房源，届时或许又将是社保巨子局。
杭州著名鸽子盘不少
大多苦等突破限价
像馥源庭这样拿地多年却迟迟不开票的“鸽子盘”，在杭州还有不少，最出名的就是中冶·锦绣公馆和英蓝·岫町华庭。
锦绣公馆位于文教板块，项目拿地时间超5年，是当年要求现房销售的20个住宅项目之一，早在2020年便已具备销售条件，外立面的美图刷屏了一次又一次，但却一直捂盘不开。
整个项目共打造了5幢住宅、3幢酒店式公寓以及1幢自持服务式公寓。住宅部分仅158套房源，户型面积集中在139平方米、165平方米和179平方米。项目周边文一街小学、十三中等名校簇拥，教育资源非常丰富。同时板块内的新房供应一直紧缺，改善需求旺盛，所以项目的关注度非常高。
岫町华庭位于大关板块，拿地时间更早，2014年9月就已出让，到现在已经快9年了，项目早早建成，同样有着高颜值的外立面，但却迟迟没有开盘的消息。
项目紧邻地铁3号线香积寺路站，一路往北可经过香积寺、大兜路历史文化街区、京杭大运河杭州景区，景观资源丰富。整个小区共打造了6幢高层住宅，仅230套可售房源，起步面积就是180平方米，最大达到300平方米。
之所以迟迟不开盘，原因其实也很简单，就是想突破限价。包括上述2个项目，拿地价都不便宜，加上定位改善，装修配置都比较好，导致整个项目成本上涨。如果按照当前板块限价来卖的话，基本都是亏本。因此，开发商希望能够突破限价进行销售。
不过，“鸽子盘”捂久了可不一定好卖。去年开始，就有不少拿地多年的“老项目”纷纷入市，如东海·闲湖城、茶语华邸、阳光名城等，并没有出现预想中的热销场景，整体热度非常一般。
最近的例子，是之江的恒大·澜玉水晶熙园，这个已经交付的现房项目，沉寂五年多时间后，本周突然领出新的预售证，加推仅剩的最后1幢高层，总共52套房源，毛坯均价33500元/平方米。
相比最近一次开盘（2017年11月）的27000元/平方米均价，这次33500元/平方米的价格虽然有了一定的涨幅，但是并没有突破板块限价。而且，由于捂盘时间过长，项目存在户型淘汰、风格过时等弊病，加上附近建发未来社区项目的分流，导致澜玉水晶熙园的热度并不高，只能靠价差和现房来作为卖点。目前，该项目登记结果尚未出炉。
