提起运河新城，这个板块在过去三年，经历了过山车般的大热大冷。

2020年开始，随着香港置地·上河公元、融信天阳·云澜天第府、万科·河语光年府3个项目的相继入市，拉开了运河新城新一轮的供应大幕。

凭借着板块核心区的地段，大牌房企的品牌效应，良好的配套预期，以及“3字头”精装限价，“三兄弟”掀起了一波摇号热潮，运河新城一举跻身红盘板块之列。

只不过，吹向运河新城的风，来得快去得也快。

在“三兄弟”收官后，运河新城的新房供应逐渐往北倾斜，除了中海·河映云集单个项目外，其余新盘基本都远离核心区，又遭遇了楼市行情转冷。而且，原本预期地铁4期将在运河新城新建2条线路，最终只落地了1条新建15号线，板块西南面依然面临“0地铁”的尴尬。

多重因素叠加，导致运河新城的新房热度直线下降，甚至进入“流摇”板块名单。

运河新城，急需新的领头羊，来振奋整个板块。

本土一哥滨江操盘 

52万方超级大盘亮相运河新城

最近，这个重磅项目终于登场。不论是从位置、体量，还是房企、业态等各方面来看，它都称得上运河新城的新“一哥”。

这个项目，就是滨运锦上湾，由滨江集团联手杭州商旅运河集团共同打造的52万方超级大盘。

滨运锦上湾，位于石祥路与丽水北路交界处的东北角，东至上塘高架，南至留石快速路，北至莫婆桥河，西至丽水北路。

这个项目地块，最早由运河集团在2021年12月底价拿下，楼面价14976元/平方米，精装限价40000元/平方米。后来，本土一哥滨江集团入伙，并负责项目操盘。

从地图上看，滨运锦上湾位于运河新城的最南面，距离京杭大运河只有200余米，三面都有河流环绕，就仿佛是镶嵌在运河里一座岛屿，这是它的最大优势。

而且，项目本身就是运河湾国际旅游休闲综合体的组成部分，规划打造集商业、商务、居住、旅游于一体的城市地标级建筑。

3月中旬，滨运锦上湾的城市展厅正式开放，就在项目一路之隔的大运河音乐公园内。本周二，商报记者前往实地探访。

沿着丽水路往北，穿过石祥路，独具一格钢琴阶梯造型的大运河音乐公园就出现在眼前，它的东面，隔着丽水北路就是已经开工建设的滨运锦上湾。

北面紧邻的，则是大运河畔的运河湾商业水街，由杭州商旅运河集团负责运营开发，目前已经规划公示，总体量约6.65万平方米，将打造中式风格的商业街区，未来将成为整个运河新城的商业中心。

走进滨运锦上湾的城市展厅，虽然是工作日，仍然陆续有多组购房者前来看房。不过，目前展厅里只做了大致的沙盘，样板房还需要再等等。

住宅总数超千套

优势和劣势同样明显

据置业顾问介绍，滨运锦上湾业态比较丰富，主要由5个子地块组成，除了住宅和商业外，还配有幼儿园、龙门吊遗址公园、水运集散中心、水上巴士停靠站等配套。

住宅方面，打造了3类产品共28幢，总计1200余套房源，包括高层、小高层、洋房，具体户型尚未公布。

高层位于整个项目的最东面，也最靠近上塘高架，共有7幢，两梯四户设计，主力户型108方、118方、138方、148方、168方，总共600多套房源。“东边套会做3层玻璃，尽可能地减少高架噪音，西边套视野不错，可以享受河景。”置业顾问说道。

小高层位于项目的中间位置，在龙门吊遗址公园的西面，总共有8幢9-11层的小高层。洋房位于北面，位置最佳，北面和东面都是莫婆桥河，由13幢6-7层洋房组成。小高层和洋房主力面积125—236平方米，都是一梯两户设计。

滨运锦上湾整盘精装限价40000元/平方米，据置业顾问透露，高层价格在37000元/平方米左右，洋房和小高层要稍贵一点，起步总价大概要600万元。

从现场来看，目前滨运锦上湾的洋房和高层各有2幢已经露出地面，造到三四层的高度。置业顾问介绍，项目最快预计将在5月份首开，推出高层和洋房。

对于很多将改善目光瞄准主城的家庭来说，滨运锦上湾是个让他们“又爱又恨”的纠结项目。一方面，不论是运河畔的地段，还是滨江集团的品质口碑，以及城市地标的定位，都决定了它是一个优质的改善项目。

另一方面，它的东面、南面、北面都有高架环绕，噪音干扰难以避免，这也是它最被诟病的一点。而且距离东西两面的地铁站都有一段距离，公共交通难言便利。

好在，除了东面距离上塘高架稍近一点外，南面到留石高架有近200米距离，且规划了办公写字楼，可以阻挡一定的噪音。

“要买的话，肯定是买洋房，不过600万以上的总价，其他板块也有的选择，还是要再考虑考虑。”展厅现场，一位前来参观的购房者这样说道。

后续供应集中在北面

下半年还有绝版地块入市

对于运河新城来说，滨运锦上湾的入市，将重新唤起购房者对于这个区域的关注。然而，要想借此带动整个板块的热度回升，难度不小。

目前，运河新城在售总共3个项目，全都位于平炼路以北，属于板块的北面。这3个项目，分别是运晓花望府、运晓花映里、和颂春风里，精装限价29500-30000元/平方米。

其中，运晓花望府总共444套房源，早在去年6月就入市，一共经历了3次开盘，最低中签率49.09%，最后一次加推遭遇流摇。目前，整个项目只剩少量100平方米房源。

和颂春风里跟运晓花望府限价相同，都是29500元/平方米，它经历了4次开盘，除了去年10月首开中签率为91.43%外，其余3次加推都是流摇，目前还剩2栋高层待售。

相比前两者，运晓花映里位置稍好一些，更靠近地铁4号线平安桥站，限价也更高一点，达到了30000元/平方米。该项目在去年年底首开，遭遇流摇，今年2月底加推再次流摇。不过这两天刚刚结束的第三次开盘报名，88套房源吸引了99户报名，中签率88.88%。

除了这3个项目和滨运锦上湾外，运河新城暂时没有其他待售新盘。今年倒是还有宅地供应，不过仍然集中在北面康桥区域。

在今年2月的拱墅区土地推介会上，运河新城一共推介了5宗宅地，其中4宗位于龙腾街与丽水北路交界两侧，有2宗已经完成挂牌，将在4月25日出让，精装限价29500元/平方米。

另外1宗宅地则位于运河新城核心区，就在京杭大运河西岸，与滨运锦上湾隔河对望，可以享受一线运河景观。地块出让面积35.25亩，可建面积4.94万平方米，容积率只有2.1。预计将在下半年出让，届时势必将成为开发商争夺的重点。