对于中国楼市来说，刚刚过去的2022，是艰难前行的一年。市场成交惨淡，规模房企轰然倒下，地产离职潮愈演愈烈……当然，这一年也并非全无希望。在它落下帷幕前，信贷、债券、股权三箭齐发，房地产“支柱产业”地位又被重提，一系列的救市动作，让行业曙光逐渐显现。

回望这一年，杭州楼市难免跟着大潮沉浮，但也幸运地在某些时刻走出了独立行情。

新房 

冷热分化加剧

滨江绿城大幅领先

在新房市场中，杭州满城皆红盘的现象早已不再。根据透明售房网数据统计，2022年杭州十区共有8.7万套房源入市，新房参与摇号登记491次，全年平均中签率35.43％。其中，开盘需要摇号共287次，流摇204次，流摇率41.55％。

冷热分化成为过去一年新房市场的关键词。一方面，申花、钱二、未科、勾庄等利好突出、发展成熟的板块持续向好。尤其是像万科·星潮映象府、杭州国际金融中心（IFC）、滨江·揽奥望座、江明月朗园等大户型、高总价的稀缺改善房源，持续受市场热捧，一房难求。

另一方面，曾经爆火的良渚新城、崇贤、城东新城等板块，却逐渐落寞，再也没有出现开盘即限售的热闹场面，甚至部分还陷入了流摇困境。

去年下半年，为激活市场，杭州也多次调整购房政策。9月富阳部分区域率先对限购政策进行松绑，取消落户满5年才能买二套的限制，还同步推出了人才补贴、团购买房优惠、契税优惠50%等政策。随后萧山、钱塘、余杭、临平各区纷纷跟上，在部分镇街放开限购。

而对整个新房市场影响最大的，还是双十一当天悄然实施的新政：认房不认贷，二套购房首付比例由六成降为四成，房贷利率同步下调。这三条政策一出，大大利好改善家庭。

到了年底，旨在推动 “职住平衡”的差异化购房政策官宣落地，城西科创大走廊成为首个试点区域，开盘项目需提供不少于准售房源总套数50%的房源，定向供应给区域内稳定就业或落户满一定年限的购房家庭优先摇号。

房企方面，根据透明售房网发布的数据，滨江和绿城再度成为股权榜、销售榜、操盘榜三张榜单的冠亚军。

滨江在股权榜、销售榜、操盘榜三榜中，分别实现565.21亿元、717.89亿元、718.05亿元的销售，稳坐头把交椅。在市场逆势之下，这一年滨江仍然打造了海潮望月城、栖江揽月轩、观翠揽月轩、勾庄双子星等多个热销项目，以成熟的标准化产品体系，持续为杭州带来高品质作品。

绿城则在股权榜、销售榜、操盘榜三榜中，分别创下了470.96亿元、534.86亿元、534.86亿元的成绩。勾庄的海棠三子成为绿城2022年的代表作品，创造114天13次开盘13次售罄的佳绩，总共贡献约127亿的销售额。

值得一提是，今年三强榜单中出现了一张新面孔，华润以233.68亿元的销售成绩高居股权榜第三位。这一年，不仅成功打造了如杭珹未来中心、杭曜置地中心等多个大型TOD项目，还与绿城展开合作开发了杭樾润府、晓月映翠公寓等热销红盘，多次实现单盘高产出。

二手房 

成交量下跌29％

创下近6年最低值

在二手房市场中，量价齐跌成为2022年的关键词。根据杭州我爱我家市场研究院统计数据显示，截至12月27号，2022年杭州二手房共成交5.65万套，环比2021年的7.98万套下跌幅度达到29%，是近6年来的最低值。

纵观去年二手房成交情况，整体表现平淡。上半年，月均成交未突破5000套，远低于2021年同期的月均9000套。“ 517新政”的出台后，二手房限购松绑，曾短暂刺激市场，6月份时，二手成交量曾达到7087套，成为2022年月成交量的“峰顶”，但与前年同期的1.1万套相比，差距仍然十分明显。

进入下半年，二手房进入“四连跌”模式，7月成交5670套，8月成交5348套，9月和10月份则直接跌破了5000套。这种持续下跌的现象，直到年末的两个月才稍有好转。

成交低迷，挂牌量高企，导致二手房价格同步下滑。截至去年年底，杭州二手房挂牌量已突破20万，升到了历史最高位。市场整体下行的情况下，如此天量供应，房东心态自然有所变化，纷纷调整价格，期望快速出手。部分热门板块及热门小区，成交低价不断被刷新，甚至有些跌回了两三年前的水平。

值得注意的是，曾经在二手房市场大热的学区房，也因为教师轮岗、公民同招等政策因素，含金量逐渐降低，进入量价齐跌的阶段。就连知名“孟母盘”文鼎苑也免不了跌落神坛，从巅峰期曾经超过12万元的成交单价，一路降到了“6字头”。

土地 

涉宅地成交1913.5亿元

本土房企扛起大旗

土地市场，2022年杭州共进行了四批次涉宅集中出让，成功出让131宗地块，收获1913.5亿元土地出让金，供地规模和成交金额同比2021年都有所下降。

从成交地块分布来看，主城区、萧山区、余杭区仍然是供地大户。板块中，钱二成为供应主力，去年一共出让8宗涉宅地块，总成交金额达265.6亿元。

从单宗地块来看，总价最高的是杭政储出[2022]62号庆隆小河地块，由绿城以70亿元总价竞得，也就是现在的馥香园，目前正在首开。

从拿地企业来看，杭州本土房企扛起大旗，滨江、绿城、大家、之江城投、中天在拿地金额榜上，包揽前五。

这一年，土地出让政策再次进行调整。从11月的第四批集中供地开始，取消了“线下一次报价”环节，地块报价达到上限溢价12%后，直接采用线下公开摇号的方式确定竞得人。

2022年杭州房企成交总金额排行（操盘榜）

排名 房企名称 总成交金额(亿元)

1 杭州滨江房产集团股份有限公司 718.05

2 绿城房地产集团有限公司 534.86

3 万科企业股份有限公司 292.13

4 华润置地 253.46

5 龙湖集团浙江公司 217.71

6 保利发展浙江公司 206.15

7 融创中国控股有限公司 113.78

8 厦门建发集团有限公司 91.30

9 德信地产集团有限公司 89.92

10 中天美好集团 83.96

2022年杭州二手住宅成交排行

排名 小区 区域 成交套数 (套) 成交单价（元/平方米）

1 广厦天都城 临平区 375 19436

2 翡翠城 余杭区 196 37020

3 都市阳光 西湖区 153 28872

4 西溪山庄 余杭区 144 30263

5 保利东湾 钱塘区 140 26191

6 御景蓝湾 萧山区 132 25594

7 未来公寓 余杭区 128 33970

8 都市水乡 拱墅区 126 30085

9 绿野花语苑 余杭区 124 27310

10 世茂江滨花园 钱塘区 121 24412