紫郡西苑

紫郡东苑

近日，橙柿互动App上有橙友发帖：西湖区的紫郡东苑和紫郡西苑，西苑比东苑二手房挂牌价每平方米高四五千元。这两个小区相邻，是同一个开发商开发的，都位于三墩板块，紫郡西苑房龄还要老一些……房价怎么会有这么大差距？

杭州我爱我家网站显示，位于三墩的紫郡东苑小区二手房挂牌均价5.2万元/平方米，在售房源32套；紫郡西苑小区均价5.7万元/平方米，在售房源14套。

这么看起来，单价的确相差四五千元。

怎么回事呢？

西苑的门岗更年轻有朝气

业主认可物业智慧化管理

昨天，我们实地踏看这两个小区。

乍一看建筑外表比较相似，小区内部环境也都不错。

紫郡东苑是郡庭物业，紫郡西苑是绿城物业，比较直观的感受是门岗人员，西苑的保安整体相对更年轻，更有朝气。

接手紫郡西苑的绿城物业项目经理任永定说，他们是2019年6月份进场的，今年是第3年了，“当时进来第一件事是清理垃圾，小区楼道堆积的垃圾足足清理了有40辆车，包括床垫等大件杂物”。

接手后，对小区的硬件设施和软件服务都做了提升。

“原先电瓶车停车库的坡道有点窄，不方便进出，我们进行了拓宽；原本‘被绿化侵占’的消防登高面，也在充分和业主沟通协调后，予以恢复；地下的雨污分流工程也是我们改造的。” 任经理说。

还有地下泵房，是小区消防的“心脏”，刚进场时设备缺乏维保，部分管道设施锈迹斑斑，存在隐患。现在定期检查、刷漆，规范标识标牌等，还会定期邀请业主代表，来参观泵房，“给大家普及消防安全知识，同时也请业主监督我们工作”。

绿城物业还经常举办各式各样的活动，如百家宴、迎亚运亲子活动、露天电影节、长者踏青等。“去年植树节，我们联合社区、业委会和小区业主，共同种下了蜡梅，还标记着领养人名字，现在已经开花了”。

随机采访西苑业主，最认可的是物业的智慧化管理，“报修只要在App一键下单，15分钟内响应，迅速上门”。

去年，紫郡西苑还当选了2021年度杭州市物业管理优秀住宅类项目。

中介

实际差距没那么大

但相同户型客户倾向选西苑

那么，“兄弟小区”的房价实际相差多少？是否因为物业管理的差距呢？

最清楚的应该是周边的房产中介。

我们咨询了附近几家经常出入小区带客户看房的中介。多位中介表示，这个差价是不准确的。

“同一区域的二手房价格差不了太多，主要看房东心态。”一位资深中介表示，总体来说西苑有明显优势，比如带客户看两个小区，户型差不多的话，客户都更倾向于选西苑，因为是绿城物业，名气大一些，“但和东苑的差距并不是很大，肯定没有每平方米高出四五千元那么多”。

“以89方户型为例，紫郡目前诚心卖、能成交的总价在430万-460万元之间，差别主要在于楼层和户型。紫郡原来的物业管理虽然比不上绿城，但在这一带也还可以。”这位中介表示。

那为啥中介网站上显示的均价差那么多？

杭州我爱我家市场研究员马恒玲说，网站上显示的均价是根据近期成交价格算出来的，数据有差异，是因为影响房子成交的因素本来就有很多，包括面积、户型、装修、税费（是不是“满五唯一”）、房东是否急售等，多方面因素都会左右成交价，导致“兄弟小区”成交有价差。这两个小区目前的实际价格相差不多。

业主

物业管理有关系

东苑更靠近高速也是一方面

关于两个小区房价有差别这件事，业主也有耳闻。

在紫郡东苑，业主曹先生对我们说：“西苑交付比我们早好几年，之前和我们一样，都是开发商的前期物业。我们东苑交付时间晚，还没有到换物业的时间，但我们今年也打算换物业了。”

曹先生分析两个小区房价有差别：“估计是看西苑管理比较好吧，物业牌子好，影响多少有点的，不过网上挂牌价一平方米相差四五千元，我觉得没有差那么多吧！西苑毕竟位置更好一点，我们东苑靠近高速，再加上物业的因素，价格稍微低一点也正常。”他说。

现场观察到，紫郡东苑有的楼幢离杭长高速只有100米左右，不排除会受到噪音干扰，西苑的位置相对更有居住氛围。

不同的物业管理真的能影响房价吗？

一些业主认为，确实可以。

蒋先生家住城北万家之星小区，是滨江物业。

他对自家小区物业赞不绝口：“我们小区不算大，500户人家，但物业向社区申请，给我们单独设置了核酸检测点，做核酸节省很多时间。”

蒋先生说，隔壁小区物业费稍低一点，但是管理差很多，“他们可羡慕我们了”。

“隔壁小区房价比我们每平方米低三五千元左右吧，外立面等各方面品质都是我们小区好一点，包括物业管理。”他说，“我们小区不管绿化维护、电瓶车管理，大事小事，物业基本都能处理好。业主服务群里，都是24小时回复，随叫随到，我觉得业主总体上都挺满意的。”

不过，更多业主认为，物业管理是“锦上添花”，对房价影响有限。自住业主更关心的，是居住体验的提升。

比如风雅钱塘小区，共16幢住宅，2007年交付，两千多户人家。当年算是滨江区的高档小区，但由于物业管理不到位，不到十年，就出现了路面破损、毁绿化种菜、排污不畅等老旧小区的毛病。风雅钱塘业主张先生说，2017年更换为绿城物业后，才知道物业对生活品质有多重要。

拱墅区的回迁房吉如家园小区，2021年原物业到期，选聘了德信盛全物业。

业主刘女士说，换物业后最大变化是门口的保安，“原先都是一些年纪大的，平时背都是弯着的。新物业的保安个个年轻力壮，背都挺得笔直！”

此外，“整个小区的地面，新物业拿高压水枪喷了个遍，消火栓都重新漆了一遍，玻璃擦得锃亮，电梯间也明显‘新’了一圈”。

那么，房子有没有因为换物业变得更值钱呢？

“我感觉影响不大。”刘女士认为，“在物业费和以前差不多的情况下，要想小区有非常大的提升，也不大现实吧？但是对我们业主来说，物业服务好，舒心很多呀！”

专家

物业管理机构

应开展从业人员定期培训

俗话说，“买房一阵子，物业一辈子”，地段再好、房子再美，没有好的物业管理，生活品质也要打折扣。

杭州电子科技大学社会学系主任王国枫教授说，物业管理承担着连接居民、政府、各个职能部门等多方的作用，是非常重要的纽带。

物业管理的好坏，和小区的居住品质密切相关，好的、负责任的物业，能提升小区品质甚至有助于小区的保值升值。因此，“加强物业人员的整体业务素养，特别是有一个好的物业经理，非常重要”。

她建议，政府部门的物业管理机构，可以引进群团组织、社会组织，来为物业从业人员开展定期培训，不断循环推动行业整体水平的提升。