同一个板块，有的项目卖得热火朝天，屡屡限售；有的项目却风波不断，鲜少问津。这样的现象看似奇怪，但的确在杭州楼市真实上演。
去年，杭州楼市热火朝天，多个板块乘着东风打了翻身仗，踏入了热门板块之列，萧山的南部卧城就是其中之一。只不过，这种热度似乎只针对于板块市心南路以西的区域，一旦跨过市心南路这条“楚河汉界”，房子就立刻变得难卖。
最近，南部卧城又迎来了新面孔和新地块，限价随之冲上3万元大关。随着价差的进一步拉大，板块东西两侧的新房表现会否出现新变化？
市心南路以西：
红盘中签率走低快速去化
新房限价突破3字头
2021年3月，随着板块超级大盘朝闻花城加推创下8.79%的中签率，成为板块首个限售五年项目，南部卧城正式加入到红盘板块序列。
朝闻花城，由滨江、旭辉、融信三大房企联合开发，滨江负责操盘，精装均价29800元/平方米。自从2020年11月首开以来，一直是板块的“红盘代言”。去年3月中签率破10%以后，项目乘胜追击，随后的几次加推，不是限售就是在限售边缘徘徊。一直到去年8月，随着市场热潮渐渐褪去，朝闻花城才算好摇了一些，但中签率仍保持在30％左右。
去年10月，朝闻花城轻松清盘，此后赞成·漫悦轩无缝接棒，精装均价28300元/平方米，三次开盘，中签率连续下降，上个月收官加推中签率更是低至10.59%，差点触发社保排序。
这两个项目会成为南卧的“顶流”并不奇怪，朝闻花城靠近地铁2号线朝阳站，漫悦轩靠近地铁2号线潘水站，两者的交通优势十分突出。作为一个水系密布、配套完善的宜居板块，南部卧城除了受本地购房人群青睐外，还承接大量外溢的滨江刚需，所以地铁远近是影响购房者选择的关键因素。
漫悦轩的告罄，让南卧西部暂时进入新房空窗期，不过还在新的供应马上到来。不过，随着限价的上涨，接下来购房门槛和成本小幅提高。
此前，南部卧城的新房价格天花板是29800元/平方米，而根据最新的限价，今年将入市的2个新盘，枫翠岚湾和听悦雅庭的限价都上涨了200元/平方米，达到30000元/平方米，南卧就此开启了3字头时代。
枫翠岚湾位于品文街和萧然西路交叉口，该地块由滨江和兴耀在去年第三批集中供地中联手拿下。从项目出发，沿着品文街一路往东，周边依次分布着高桥小学南江校区、南江商业中心等配套。再往北走一段，则还有南江公园、高桥初中、汇德隆购物中心等配套。
项目规划显示，枫翠岚湾将打造6幢住宅楼，包含5幢27层的高层和1幢24层公租房，新房精装限价30000元/平方米。目前，现场已经有两幢高层建了3到4层左右，大概率会成为首开楼幢，如果按照这个进度建设，那么预计在第三季度或许就可以见到枫翠岚湾入市。
听悦雅庭位于攸宁弄北侧，两面环水，西面紧邻广宁小区。项目地块同样在去年的第三批集中供地中出让，由初入杭州的上海新黄浦竞得，后来牵手滨江集团共同打造。
根据规划，听悦雅庭将打造4幢23到25层的高层住宅和1幢17层的公租房，户型面积89—111平方米，精装限价同样为30000元/平方米。
听悦雅庭与枫翠岚湾相距不远，但在周边界面上会稍微差一些，附近还有不少菜地、农田等等有待开发。建设进度方面，听悦雅庭略微落后，几幢高层都还在打地基，没有明显起来的楼幢。
除了这两个待售项目外，在刚刚公布的2022年杭州市区第一批住宅用地集中出让公告中，南部卧城也上新了两宗宅地。
萧政储出[2022]12号宅地，即蜀山单元XSCQ2702-02地块，地块东至河道、南至河道、西至萧然西路、北至晨晖路。地块出让面积18641平方米，容积率2.19，可建面积41010平方米，起价61515万元，楼面起价15000元/平方米。
萧政储出[2022]8号宅地，即蜀山单元XSCQ2702-08地块，地块东至河道、南至规划学校地块、西至萧然西路、北至规划支路。地块出让面积27426平方米，容积率2.5，建筑面积68565平方米，地块起价102848万元，楼面起价15000元/平方米。
两宗地块位置邻近，都将于4月25日出让，届时，萧山南卧又将增加近11万方的新房供应。值得注意的是，两宗地块的限价都和待售项目限价一致，均为30000元/平方米。
市心南路以东：
限价更低流摇却成普遍现象
甚至有楼盘陷入“易主”风波
相比市心南路以西新房的红红火火，市心南路以东部分的项目，不论是在人气、热度，还是销售成绩上，都要显得落寞许多。流摇成为常见现象，甚至有个别楼盘经历坎坷。
2021年以来，南部卧城东部区域一共出现了5个新盘，包括国宸府、樟宜翠湾、青漫里、泊朗廷和雅望居。除了雅望居尚未入市外，其余4个都已经开盘销售，国宸府和青漫里率先完成清盘。
这4个项目中，樟宜翠湾和青漫里都遭遇过多次流摇。樟宜翠湾在上述项目中，最靠近市心南路，到地铁2号线朝阳站直线距离约1.2公里，又由大牌房企万科开发，不论产品、园区、物业，还是地段，都明显高出同板块项目一筹。
不过，樟宜翠湾精装限价29800元/平方米，同样高出竞争对手，跟更靠近地铁站的朝闻花城一致，两个大盘正面对决，樟宜翠湾自然无法抗衡。从2020年9月首开以来，樟宜翠湾6次开盘，除了首开报名人数略微超过房源量外，其余5次都遭遇流摇，而且有4次报名人数都在个位数。目前，樟宜翠湾所有楼栋都已推出，还有部分可售房源。
青漫里位于通惠南路以东，属于南部卧城的最东面，优势在于价格便宜，精装限价只有25600元/平方米。在去年3月首开，中签率40.64%，后来3次加推，都没有触发摇号，不过登记人数并不算少。7个月后，顺利清盘。
国宸府精装均价25600元/平方米，早在2019年6月就已入市，销售表现一直不错。去年4月收官加推，132套房源吸引了801户家庭报名，中签率16.48%，创下当时小区域的中签率新低。
泊朗廷则是南部卧城唯一的现房销售项目，由禹洲在2017年拿地。去年5月，在经过近3年的等待后，泊朗廷终于入市，推出306套房源，均价30800—32700元/平方米，中签率49.04%。
不过，首开过后泊朗廷再无动作，去年年底开发商传出了资金暴雷的消息，上个月传闻华发将要收购泊朗廷项目，华发表示正在推进。
待售新盘雅望居，也经历了“易主”风波。该项目地块由融信在去年5月拿下，后引入融创共同开发。不过今年年初，雅望居发生股权变动，融创融信携手退出，由星创置业接手。
雅望居规划11幢高层，户型面积105—142平方米，精装限价25600元/平方米，计划将在近期首开。
