从2万人摇的金色和庄，到6万人摇的西溪公馆，再到一边维权一边卖房，中签率却还能跌破5％的湘湖印象。在杭州楼市，这些捂盘多年，从期房熬成现房的项目，一旦入市，似乎总能瞬间引爆市场。

“捂盘效应”看似百试不爽，但其实背后都存在着一种共同的驱动力，即丰厚的倒挂。但如果倒挂消失呢？捂了多年的盘还会“香”吗？

近期在东湖新城，一个捂盘长达十五年之久的项目，突然领出首张预售证，它就是华城·茶语华邸。

除排屋外所有房源一把清

周边教育配套优势突出

茶语华邸位于振兴西路与荷花路交会西北处，由杭州华城房地产开发有限公司打造。

据了解，这家公司成立于1999年，是一家临安本地房企。虽然成立时间已超20年，但华城手下的新房项目却并不多，主要集中在临平地区，如华林·格之林花园、金石华城等。不过全都已经是十多年前的项目，近几年，几乎没有听到过华城的消息。

这次茶语华邸的开盘，更能够感受到它和品牌房企之间的差距。售楼处位于项目的正南面，设在一个临街商铺中。内部做得非常简单，没有沙盘，只有一张户型分布图和装修明细公示等，就连置业顾问也非常少，仅有两位，一切都显得如此“草率”。

据置业顾问介绍，整个项目共打造了7幢10——13层的小高层和4幢3层的排屋，以及部分沿街商业，可售房源一共是496套。这次开盘，项目所有的小高层一把清。至于排屋部分，置业顾问表示，“开盘时间不确定，现在还没消息。”

从项目实地来看，茶语华邸除了南面的两幢商业，其余部分基本都是准现房的状态，部分楼幢还在完善外立面，内部装修则还都未进行。但样板房已经亮灯，并且已在本周一正式对外开放。

项目周边分布着荷花小区、格之林花园、汀州花苑等多个小区，看起来有一些年代，周边居住氛围浓厚。沿着荷花路往南，沿街商铺全部开满，荷花塘农贸市场是附近几个小区买菜的首选地。

项目往东600米左右即可到达万宝城，日常购物需求都可以满足，而万宝城门口就是地铁9号线荷禹路站，交通和商业配套都还算不错。

要说项目最大的优势，那莫过于周边的教育配套。项目东面一路之隔就是余杭高级中学，在整个杭州都是排名前列学校。此外，项目周边还分布有育才小学（荷花校区）、新星幼儿园、风荷路中学（在建）等学校。

拿地楼面价仅988元/平方米

捂盘十五年后竟突破限价

虽然现在看来，茶语华邸附近的配套还不错。但回顾十五年前，周边可并非如此。

2007年3月，华城以6220万元的总价拿下项目所在的地块，溢价率高达69.44％，不过成交的楼面价只有988元/平方米。这个价格放到如今来看，着实让人吃惊。像附近刚于去年成功出让的宅地，最新的楼面价已经达到10938元/平方米，翻了足足十倍。

茶语华邸配套成熟，又是准现房，还有着超低楼面价，多重因素下，不少购房者对项目的开盘价自然充满期待。

但结果却并不如人意，根据项目预售证公示，茶语华邸的开盘价在19199元/平方米——26900元/平方米。在一房一价表中，项目开盘房源中总价最低的一套在190.51万元，总价最高的一套达485.2万元，楼层稍微好一些的，大部分单价也都在22000元/平方米——25000元/平方米。

从板块来讲，东湖新城从2019年开始，先是从17500元/平方米涨到了19000元/平方米，后来又到22000元/平方米，眼下则停留在22600元/平方米。

至于周边的二手房，以项目北面的绿城·莲园作参考，根据透明售房网数据显示，项目的成交均价在20790元/平方米，近6个月最高签约价也不过25174元/平方米，几乎没有倒挂。

对比之下，茶语华邸既没有强大的品牌做支撑，又在产权年限上处于劣势，捂盘整整十五年，部分房源却突然突破了限价。所以，很多购房者都对项目的开盘价表示不认可，甚至还有购房者调侃称开发商是“含泪血赚”。

茶语华邸似乎对自己的开盘价也缺乏一些信心，例如，项目的冻资要求非常低，售套只要冻资30万，二套也只要60万。再比如，项目的公示结束后，并没有马上进行登记，还预留了4天时间，可用于蓄客。

户型设计落后遭吐槽 

周边还有品牌房企项目

当然，价格还只是茶语华邸的槽点之一，项目最让人无语的是落后的户型设计。

茶语华邸户型面积段非常广，从97平方米一直到194平方米，不过97平方米的户型并不多，只分布在9号楼的一个单元，大部分都是110平方米以上的大户型，略偏改善。户型设计十分繁杂，共有10个户型。

或许是因为项目的规划出炉于三年前，很多户型仔细一看，都有一些让人无法忽略的缺陷。像122平方米的户型，做了三室两厅两卫，客厅采用了北向设计，十分影响室内的采光，并且主卧的卫生间还是一个暗卫。97平方米的户型则更尴尬，设计了三个房间，却只有1个卫生间，完全不符合实际的使用需求。194平方米的大户型，只做了四个房间，并且也只有两个房间朝南，其中同样有暗卫。而这样的户型设计，放在现在市场中已经完全落后，甚至可以说是不合理。

不仅如此，对于茶语华邸来说，更大的压力还来自于周边品牌房企项目的吊打。项目往东走300米，就有一个新房项目风荷叠翠府。项目所在的地块在去年的第三批集中供地中出让，由新黄浦实业竞得，成交总价75812万元，成交楼面价10938元/平方米，精装限价22600元/平方米。目前项目已经与滨江集团合作开发，正在建设当中，主力户型95——130平方米。

2019年，滨江首入临平，打造了滨耀城，两次开盘中签率都在10％以下，品牌号召力相当可见一斑。风荷叠翠府作为滨江在临平落下的第二子，又与茶语华邸位置如此接近，部分购房则自然会转向品牌更强的项目。