距离杭州亚运会开幕还有7个月，亚运“概念板块”奥体，又成了杭州房产圈里的热词。

看空派认为：“亚运后，奥体不再有热点，说不定‘一地鸡毛’！”

看多派反对：“如果奥体都跌了，那杭州还有哪里能坚挺？”

奥体板块超万套二手房交付

总价千万的住宅，过剩了吗？

今明两年，奥体板块将迎来一大波交付潮。

据我们不完全统计，2022-2023年奥体板块交付的楼盘有10余个，合计房源超过1万套，其中4000多套都在亚运村。这些房源必定会有部分流入二手房市场，那么，会对现有二手房产生冲击，甚至造成“价格踩踏”吗？

以奥体板块热门楼盘创世邸、时代奥城、天璞御园为例，各大中介网站上给出的参考均价，是8万元/平方米左右。算下来，稍微大一点的户型，比如125平方米以上的，总价都要超过1000万元。

交付后一部分流入二手房市场销售，由于总量大，奥体板块总价千万的房子会大量上市。

这就出现一个疑问，总价千万的房子，这么多流入二手房市场的话，会过剩吗？

表面看来，不会过剩，而且还供不应求。

年前，奥体板块的SKP住宅每套房总价近千万，有3000多位社保顶格的“巨子”入围摇号。还有很多没能入围的求购者。

不过，新房不能完全代表自住需求。由于新房和二手房的价格倒挂，意味着很多求购者可能不缺住房，而是因为房产收益高而加入摇号买新房行列。

想知道上千万的房子在杭州市场到底受不受欢迎，我们可以先看一下，杭州一年到底能卖出多少套总价千万级别的二手房。

根据克而瑞数据，杭州去年卖出的总价超千万元的二手住宅，大约有1300套，同比2020年，增长了13%。

横向对比，杭州这个数据是上海的15%，深圳的26%，广州和北京的50%-60%。可见，杭州购房者的千万住宅购买力，和北上广深还有不小的差距。

那对于杭州自己来说，成交1300余套千万级别的住宅，是什么概念呢？

据透明售房网数据，2021年杭州二手房签约量是7.9万套。

能买杭州总价1000万元以上住宅的人，只占总购房者的1.6%，是绝对的少数。

再来看看去年成交的这1300余套千万级别的住宅，都位于哪里？二手房买家通常以自住群体为主，他们的居住偏好，和最终成交的价格，更贴近市场

真实情况。

这1300余套千万级别住宅，分散在杭城各个区域。总的来说，以大户型改善住宅为主，其中不乏排屋和学区房。

而买家有着不同的地域偏好。

最多人选择的，是钱江新城的大户型高层，占14%。

通过分析这些房源，我们发现：

上城区，高度集中在钱江新城的江景房；

西湖区，集中在文教学区房和蒋村次新房等；

拱墅区，以武林、申花、桥西这几个板块为主；

滨江区，上榜的有明月江南、金茂府，以及其他一些江景房；

余杭区，未来科技城和闲林的排屋占较大比重；

萧山区和临平区：千万级别的二手房成交较少。

大量供应或影响短期房价

但不会影响实际价值

关于奥体大量新房交付，是否会对板块房价造成冲击的问题，我们采访了杭州我爱我家品牌与市场研究总监周包军。

他认为，亚运会之后，奥体板块会怎么走，目前去判断为时过早。但有三点可以确定：

一、这几年板块的交付量比较大，不排除交付后可能有一部分购房者，会因各种原因集中抛售，造成价格阶段性波动。

二、从土地供应的角度看，奥体板块已经开发得差不多了。这可能是奥体最后一波“交付潮”，短时间内二手房是会迅速增加很多，但要考虑到后续新房量是减少的，比如目前奥体也只有两个新盘在售。

三、有的人认为亚运会后，奥体板块的预期会“塌方式”下降，这种担忧没有必要。奥体板块本身的价值是毋庸置疑的，奥体的次新房也的确受很多改善客群的欢迎，板块也有非常优秀的发展基础和增长空间。

过去半年杭州二手房整体跌了 不少小区跌幅15%

针对“如果奥体都跌了，那杭州还有哪里能坚挺”这种说法，周包军认为，其实自去年下半年以来，杭州二手房整体行情都在跌，包括奥体在内，“很多小区跌幅在15%左右，这是一个很大的跌幅。不仅仅是某几个板块，而是大部分区域都有价格回调的现象”。

透明售房网显示，杭州现在挂出来卖的二手房超过16万套，其中住宅超过12万套。因此也有不少人认为，二手房价的下跌，和越来越多的二手房库存有关。如果库存量继续增加，会不会供过于求？

周包军认为，不断地有新小区交付，杭州的二手房库存也不断在增加。官方数据中库存是16万套，但仔细分析会发现，其中很多是“象征性地挂一下，卖不卖还不一定，还有房东不卖了却没有及时撤下来”，因此诚心卖的房东有多少，还要打个问号。

从另一个方面来说，充足的二手房库存，也会让购房者的选择空间增大，对买房者来说，在选择和议价方面，都有好处。

春节已过，接下来会不会有小阳春？

周包军认为，年后楼市还未复苏，目前还看不出来会不会回暖，要等到2月底、3月份，看看市场和成交量，才能做个判断。

而亚运会后的楼市趋势，现在也不能下判断。他认为，决定二手房市场更多的因素是楼市调控政策、信贷政策、城市和板块的利好，以及上述因素影响下买卖双方的预期。

杭州每年有大量人口涌入，这些人里面，部分是有购房需求的。

但购房者的买房时机也是可以调整的。比如市场上行期，购房者买房的需求往往会提前，也就是俗话说的“买涨不买跌”，杭州本地的说法是“杭儿风”；市场越是冷了，购房者越认为现在不适合买房。

房子本身是大宗交易，对个体来说，如果市场预期下行了，购房者就容易选择观望。一些房东希望快速卖掉，选择降价出售，如果这样的房东多了，也会对市场有影响。

目前奥体板块虽然在售新盘不多，但二手房价格，从半年前就出现了回调迹象。

因此如果想在奥体板块置业，又摇不到新房的购房者，接下来这段时间可以关注板块内的二手房。