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小区“众筹铝板” 你会参与吗?
house.hangzhou.com.cn  发布时间:2022-01-11 09:12:34   

杭州近期想要升级外立面的小区有不少,大多想做铝板外立面,好似刮起了一股“杭儿风”。

真石漆、干挂铝板、干挂石材等,都是杭州新房市场比较普遍的外立面材料。一般来说,干挂铝板的造价要高于真石漆。

在杭州新房限价的背景下,采用做铝板和石材外立面的楼盘越来越少了,大部分新房做的都是真石漆或涂料外立面。

有些业主认为,这影响了楼盘的品质。

甚至,有的业主刚摇中新房,还没等交付,就在业主群里众筹,要把外立面升级成“铝板”。

因外墙反复渗水 已交付6年的小区 计划更换铝板外墙

杭州有个二手房小区,最近打算把全部楼栋的外立面,从原来的涂料层,换成铝板。毛估估要砸进去两三千万元,但这钱,一分也不用业主出。

这是怎么回事?

这个小区是2016年左右交付的滨江区盛庐小区,前不久评上了2021年“美好家园”住宅示范小区。小区共5幢楼,接下来都要改造,共涉及500余户居民。

业主徐阿姨告诉我们,这个小区是中铁的职工专用房,业主大多是单位的职工。

我们在现场看到,小区米黄色的外墙,已有多块深浅不一的修补痕迹。楼盘的建设单位是中铁二十四局集团浙江工程有限公司。

我们从建设单位了解到,小区外墙的保温材料用的是无机保温砂浆。当时浙江曾推广过这种外墙保温材料,但实际证明,这种材料并不适合多雨的南方地区。目前在市场上也已被逐步弃用。

几位业主告诉我们,小区交付不久,外立面就出现了渗水、空鼓、脱落的情况。施工单位维修过多次,包括进行部分铲除、重新做涂料等,但解决不了根本问题。这次采用铝板幕墙,就是想从根本上解决渗漏问题,以及预防材料脱落、砸伤人的意外。

改造资金预计2500万元以上

这几天,外立面改造工程方案正在盛庐小区里公示,征求业主意见。

改造资金不用业主出,也不动用物业维修基金,这是真的吗?

业主徐阿姨证实:“公司出钱。”

小区物业丁师傅说,这个小区是中铁给员工造的福利房,当时员工几千元一个平方米买到的,在他看来,小区大部分都是公司员工,由公司出钱改造外立面,这事儿推进起来就容易多了。

总共需要多少钱?

建设单位工作人员表示,类似的外立面改造,所需资金大约2500万元。“盛庐小区外立面结构相对复杂一些,估计要2500万元以上”。

但这只是初步估计,这位工作人员说,小区的屋顶也要改造,主要是漏水,需要整修,加起来估计要3000万元,“公司目前还在积极筹钱”。

盛庐小区的居民们无疑是幸运的。

但如果是商品房小区,业主们想进行类似的改造,家家户户都要出钱,这事儿能办成吗?

房子还未交付 

业主群就“众筹铝板” 每户交6万-8万元

位于萧山区的新盘望涛月明,上个月刚刚清盘。

一张“望涛外立面改造意见征集投票”截图显示,已经有业主发起了众筹铝板的投票,理由是“提升颜值,保卫房价”。

“外立面作为房屋的门面,对后期小区外观甚至二手房价有直接影响。改为铝板外立面的优点:大大提升整体颜值,间接提升房屋保值增值率,大约费用:108平方米6.48万元,129平方米7.74万元,139平方米8.34万元。”

“未交付就要众筹改造外立面”的不止一家,最近,好几个新盘的业主群纷纷效仿。

例如,拱墅区有个新盘,最后一批房源还未开始摇号,相当于还在销售阶段,就有业主在群里发布了“真石漆升级铝板的调查投票公告”。

一共有444位业主参与投票,赞成票442人,反对票2人。公告称,“和反对票邻居沟通,得知反对原因是对真石漆和铝板不了解,担心换铝板影响交付时间,已经做过解释,铝板的工艺更加简单,不会影响交付。反对票邻居表示理解,根据后期实际情况会进行意见调整”。

业主发起“众筹”前

需要先厘清法律关系

浙江泽大律师事务所林维钢律师说,众筹铝板这个问题比较复杂,要分不同情况。

首先要明确各方的合同关系:购房者在签订商品房买卖合同后、房屋交付前,享有合同权利;开发商和施工企业之间是建设工程施工合同关系;开发商和购房者之间是房屋买卖合同关系。

商品房买卖合同里对相应材料有约定的,如果购房者在建造过程中要求将外立面由真石漆直接改成铝板,在法律上属于变更合同内容,购房者需要与开发商协商一致,再由开发商与施工企业协商一致,最终给予落实。

如果购房者在房屋交付后想更改外立面,此时购房者已经成为业主,享有民法上的物权。外立面在物权属性上属于业主共有部分,所有权归全体业主所有。那就需要全体业主根据议事规则进行商议表决。

从目前的情况看,杭州购房者自发的众筹铝板仅具有倡导性,没有强制性。如果有购房者交纳众筹款给发起人,那么在交款人和发起人之间就形成了一种合同关系,发起人负有一定的合同义务。

要注意的是,在众筹阶段,首先是发起人和交款人之间的权利义务、资金使用和责任分配。从业主权利保障的角度考虑,需要签订书面合同,明确各方的权利义务,否则将来发生纠纷,难以追责。

另外,从法律层面来说,开发商没有义务必须同意更改外立面。如果获得开发商同意,则购房者可以和开发商签订补充协议,明确外立面的材质。

真石漆改铝板

会有安全隐患吗?

从事建筑设计行业的业内人士曹一凡告诉我们,杭州外墙材料的价格,涂料100多元/平方米,真石漆150多元/平方米,而铝板需要700元左右/平方米,差价还是挺大的。

铝板的施工过程虽然和真石漆不同,但真石漆改成铝板,基本没有安全隐患。

铝板外墙是固定在钢龙骨上的,而铝板在上墙前,会通过软件建模,进行受力分析,并计算出钢龙骨规格。采用合规合适的钢龙骨后,再进行铝板的铺装。

当然,如果真石漆完工后,想改造成铝板外墙,那真石漆就浪费了。而且在改造的过程中,保温层可能会被破坏,需要填补,相当于增加了成本。所以,如果外立面还没做好的话,建议在做好外墙保温层这道工序后,不做真石漆,直接改做铝板外墙。

小区的“自行升级”能成功吗?

网友众说纷纭

有网友说,这需要全体业主同意,“而且还要出钱,感觉很难办成”。

的确,即便是交付入住的小区,成立了业委会,业主们在加装电梯、包阳台等问题上,也很难达成一致。

另外,从业主给出的众筹铝板的理由看,大多是“美观、增值”等。有网友犀利评价,“说到底,是为了房子有更高溢价。其实,买房要有自住思维,住着舒服最重要,比如公共空间要大家维护,不要在门口放鞋柜等杂物。”

也有网友说,外立面其实和房价关系不大,“决定房价的因素有很多,外立面只占很小的一块因素,偏远郊区的石材干挂也卖不过市区和配套成熟的真石漆”。

还有网友认为,这样的众筹改造具有创新精神,是业主自治的表现。以后如果小区其他部分需要翻修,业主们也需要拧成一股绳,才能干成。

小区这种形式的“自行升级”能成功吗?快报将持续关注。

来源:都市快报  作者:见习记者 许晖   编辑:邓斌