这两天，阿里拍卖悄悄上线了一套“狠货”——起拍价1.2亿元的“杭州市西湖区玉泉路1号房产（蔡元培之女故居）”。

大家对这套房子也许不陌生。就在2年前，它曾出现在杭州亿元房产中介的朋友圈以及其他营销渠道，当时叫价1.5亿元，然而却未能寻到有缘人，一直荒废至今。

地处西湖畔，杭州植物园附近，这么好的地段，多少让人有些惋惜。

最新的消息是，“玉泉路1号房产”将于11月10日10:00开启24小时的拍卖，有别于我们常见的司法拍卖，这次属于正常二手房交易的普通拍卖。

昨天，这个亿元以上的大标的首次迎来现场看样，揭开神秘面纱。里面真实情况如何？和蔡元培有什么关联？房东为何要以拍卖形式出售？除了竞价还有多少额外费用？是否有风险？

快报记者第一时间赶往现场，一探究竟。

破败的房屋已被鉴定为D级危房

玉泉路1号房产就在“植物园（玉泉）”公交站附近。虽然相隔200米左右，但周边知道这套故居具体位置的人似乎不多。我们一连问了植物园停车场的工作人员、对面茶室的工作人员以及周边小卖部老板等6人，都表示不清楚。

一位阿姨给我们指了指：“故居没听说过，你要么往植物园公交站那里去看看，好像有两幢老别墅。”

周围都是郁郁葱葱的植被，并没有任何关于“玉泉路1号”或者“蔡元培之女故居”的标识。

我们在靠近玉古路和玉泉路交叉口的位置，通过“仁寿山”路牌的一个入口拾级而上，终于见到了房子真容。

目前，整个房子周边被高达数米的绿色围挡围起。“之前有意向的买家希望房子能有新的围栏，房子重新建好或者修葺好。但一直没机会做这方面的加工，我们和房东商定，用围挡围起来看上去更直观一些。”现场工作人员告诉我们。

打开围挡门锁，我们看到，绿荫翠丛中有幢看上去十分破败的小楼，如果不是身处西湖景区黄金地段，你会以为到了深山老林里年久失修的老屋。

老屋前面竖着一块石碑，上有“杭州市历史建筑，蔡元培之女蔡威廉及女婿林文铮旧居，建于20世纪30年代，包括三幢西式建筑”等字样。

房产分前中后三排建筑，前排是坡顶平房，砖木结构，做起居室之用。锈迹斑斑的大门上，还贴着“出入平安”的对联，门脚和墙脚都结了一层厚厚的蜘蛛网。

后边是两排楼房。中间那排只剩断壁残垣，看上去根本不像房子了，这是原先的主卧。

后面那排房子的骨架还在，原来是厨房，但已凋败不堪。白墙斑驳，瓦片零落，红漆大门破了两个洞，窗户也成了空架子，有一堵墙还裂开了一大块，露出老底子墙壁隔层里的竹篾。

别墅前有个院子，看得出来原先是花园，但现在已经成了荒地。

早在2016年12月，已有建设工程检测公司出具危房鉴定报告，显示“玉泉路1号房屋危险性鉴定登记评定为D级”；承重结构承载力已不能满足使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房。

蔡元培曾给女儿亲题“马岭山房”

这幢洋房有近百年的历史了，之所以轰动，不得不说缘于蔡元培以及子女的名人效应。然而关于它的纷争，也曾轰动杭城。

1928年，在蔡元培的撮合下，林文铮迎娶蔡元培的长女蔡威廉。

他们婚后第二年，蔡元培送了女儿一笔钱，加上女婿的积蓄，在20世纪30年代，建成了这幢房子。

在当时，这种样式的房子叫“洋房”。

建成时黑瓦粉墙，泥壁木地，上下错落，前为平房，后为楼房，还有大小花园，附属用房若干，井一口。据说，这幢房子几乎就是民国著名女画家蔡威廉的作品，连围墙、窗花、铁门都是她亲手设计的。

建成后，蔡元培是否来住过，暂无一手资料论证。

“但当时蔡元培亲题了‘马岭山房’一匾，是确有此事的。”杭州历史学会副会长仲向平告诉我，在那附近，还有不少艺术家造的别墅，“当时国立艺术院（现中国美院）就在平湖秋月附近，林风眠旧居也都在这一带。”

而距离玉泉路1号房产不远处的玉泉路2号房产，属性类似，也颇有来头。

快报记者了解到，从2005年开始，围绕这幢别墅一直存在房屋纠纷。

经历数场官司之后，2010年，林文铮的后人林徵明及配偶将别墅以1000万元的价格出售给了张某夫妇，并办理了产权转移登记手续。

直到2018年7月，西湖法院对这处房产进行了强制腾退，这座老宅才安静下来。

咨询者问得最多的是产权问题

曾经1.5个亿未能成交，如今以8折起拍的价格上线，这是为何？

负责此次拍卖的杭州无忧网络科技有限公司工作人员代成告诉我们，他们事先与房东协商，在原来1.5亿元的基础上，降价3000万元起拍。

除了竞买成交价之外，买家另需承担的“大头”费用还有契税。“按照杭州目前的政策，买家的首套房契税需缴纳1.5%，二套是2%，按照1.2亿元成交来算，契税在180万-240万元。”代成告诉我们，倘若需要通天然气，也完全可以满足。涉及管道铺设和通气，预计费用在60万-100万元，如若需要，这笔费用也是由最终的竞买人自行承担。

这是一套正常二手房的拍卖，倘若竞拍成功，竞买者还需按照成交价的0.5%-1%支付一笔软件服务费。

“房产为住宅性质，需要一张房票，竞买者需符合杭州限购政策。”代成说，房子刚一上拍，咨询者最关心的就是产权和限购问题。值得注意的是，房子所对应的产权年限为永久。

“对这处房产感兴趣的买家，一般都是有着西湖情结的高端人群。不过身处停车难的景区，房子非自带车位，也是意向购房者们纠结的。”杭州一位亿元房产中介告诉我们。

拍卖公司工作人员告诉我们，关于车位的建设沟通，正在进行中，“应该很快能解决了。”

那么，历史建筑是否能交易、买卖？

仲向平告诉我们，历史建筑属于私人产物，只要有正规的产权证，是可以买卖的，并且其所有者应尽到保护义务。比如，需要修缮或改变使用用途时，要上报房管局、历保办等多个部门审核批准，方可动工。

玉泉路1号作为D级危房，是不能居住的，那么原拆原建或者今后的改造、装修，需在产权证规定范围内，不扩大面积，并保持原先的层高，风格尽量保持中式或者新中式。

玉泉路1号房产，在经历了近百年的风雨洗礼和恩怨纠缠，我们也期待着，它能觅得下一位有缘人，能得到妥善保护，再度绽放光彩。