起拍价1.155亿，光装修就花了7300万元，内含200吨重的红木家具……想参加竞拍，保证金1000万。

昨天，刷新杭州最高起拍价的一套桃花源中式别墅法拍落下帷幕。虽有一人在拍卖前12个小时，交了千万保证金进场，但最终还是收住了临门一脚，没有出手，别墅流拍。

在此之前，2018年8月，杭州法拍房市场上有一套阳光海岸以1.13亿元的总价成交。此后3年，这个总价一直立于“天花板”上。

起拍价1.155亿 装修花了7300多万 这套法拍房内部到底啥样？

昨天拍卖的这套亿元房产，在阿里拍卖上的信息为“杭州市余杭区中泰街道桃花源西锦园6幢6-1室、6-2室住宅房地产”。虽是一处住宅，但有两本不动产证，要买下它，要用两张“房票”。

这是一套中式别墅，名叫“杭松居”，苏式园林建筑风格，青砖黛瓦，水榭楼阁，院子内分南园、水景园、西园、北园等，种植了130多种花卉和名贵树种。工作人员说，单是日本雪松，一棵就要100万元；园子里还有大型锦鲤池。

维护也需要较大的人工成本。杭松居的物业费，一年6.5万元；配套的两位管家每年12万元薪酬。也就是说，别墅的管理，一年至少18.5万元。

“买这套房产，税费已经可以买一套商品房了。”拍卖机构透露。

6-1室分为地上2层、地下一层，建筑面积959.68平方米；6-2室是地上1层，建筑面积89.19平方米。

地下室约600平方米，未计入产权面积，从拍卖页面显示来看，里面设有游泳池、酒窖、桑拿房、健身房、7米红木老茶台、家庭影院等，妥妥一个私人会所，十分奢华。

早在去年年初，就有杭州专门做亿元房产买卖的中介在朋友圈、微博“叫卖”这套桃花源西锦园别墅，叫价1.6亿元。

“当初业主买入这套房子花了6000万元，装修花了7300多万。包括全屋200吨的纯红木定制家具在内，房子里还有一些价值不菲的藏品。”几位亿元房产中介透露。

拍卖机构介绍，这套房子的业主是浙江温州人士，给朋友做担保投资P2P失利，欠下约2亿元。挂牌一年多，房子一直未能觅得有缘人，最终走上法拍席。原房东希望快速回笼资金。

杭城亿元房产中介

讲述杭州高总价住宅发展史

“除了这种拍卖的高总价房源，平时，数千万元、上亿元的别墅、排屋等，也会挂牌出售，且购买的人群也有了变化。”杭州高总价房产中介老王说。

老王目前专注于代理杭州绝版、稀缺性极强的高总价房源。目前杭州全市备案经纪人超过4万人，但像老王这样的高总价房产中介，全杭州不超过20人。

有的和他一样，从普通房产中介转型而来；有的曾在开发商就职，操盘过多个高端墅类项目。杭州别墅的发展史，他们了如指掌，细到小区内的一棵树、一块砖经历过哪些故事，都能给你娓娓道来。

“杭州最早的高总价住宅，是在上世纪90年代，在西湖区转塘的梦湖山庄；接着是富阳的万安秀水山庄，这是当年郊区别墅的代表；绿城造了银桂花园、桂花城等小区的别墅，南都造了林语别墅，这些是杭州高总价住宅的‘第二代’；第三代以绿城九溪玫瑰园为代表，从那时起，别墅逐渐将自然环境同步考虑了进去，外立面保持高大上，内部结构也越来越优化。”

老王举例说，像云栖玫瑰园别墅区，主要以中式大宅为主，现在被列入中国十大豪宅之一，随便一个户型和庭院细节都极其考究。

杭州2000万以上房产 都分布在哪里？

“昨天拍卖的1.115亿桃花源还不算整个小区中价格最高的，目前这个小区还有三套二手房挂牌。”老王说，最贵的一套，面积1600平方米的定制大宅，地下室就有1000平方米，庭院有4000平方米，目前售价2.5亿。

总价2000万以上住宅，老王说，主要分布在西湖、之江、湘湖、钱江新城、西溪这几大板块。

“西湖边的高总价住宅最受客户青睐，正常情况一年成交量大概二三十套；之江九溪一带的高总价住宅选择面最广；湘湖的别墅面积大，总价高；钱江新城的高总价住宅，房龄更短，有些还能俯览一线江景，视野开阔，成交量也不错。”

不过，杭州8月5日房产新政多少也波及到了高总价住宅市场。“买家观望情绪浓了一些，成交周期可能要拉长。”老王分析。

一位在武林广场附近工作的高总价二手房中介说，杭州上亿元别墅，之江板块最多，尤其是九溪玫瑰园比较多见；还有城西未来科技城板块附近的桃花源西锦园、烟雨村；外加老牌的湘湖壹号等。还有一些小区，会有部分零零散散的高总价住宅。比如：这几年不定时会吸引一波关注的“玉泉路1号”，是杭州市历史建筑，蔡元培之女蔡威廉及女婿林文铮的旧居，目前叫价1.5个亿。

数千万、过亿元的房产 大多常年空置不出售 真要出售主要出于这两种考虑

这类数千万元以上乃至上亿元的住宅，很多是毛坯。购房者买入后，若无特殊情况，哪怕房子常年空置不住也不会对外出售。

稀缺、保值，还能代际传承，是高总价房产特有的标签。

真正要出售，原因大致有两类：

一是有置换需求，老换新、小换大等。比如2018年1.13亿拍出的阳光海岸，据说买家就住同一小区，想换套大的。当天竞拍，这位买家就是在阳光海岸的家中，上网完成的叫价。

第二，房东长期不住，无暇打理，与其长期空置，不如做更好的家庭资产配置，删繁求简。

亿元房产、千万级住宅，谁在买？

骑个电动车，掏卡就刷1个亿

能大手一挥，买下几千万甚至上亿房产的塔尖人物都有谁？

“这一群体并不像电视剧里演的那样，全身名牌、珠光宝气、豪车出入。”高总价住宅中介陈女士笑着说，相反，九成以上的客户都很低调，穿着打扮甚至还有点“土”，“乍一看，和普通路人没差别”。

说“土”并不是贬义词，“一些实业家、老一辈企业家，都是实力派，他们不靠外表吸引人，不需要给自己‘镀金’，但只要一开口，气势就挡不住。”陈女士说，他们的低调，有时候你想象不到。

几年前花一个亿买下湘湖壹号一套别墅的买家，是骑着电动车来刷卡付钱的；而当年一位购买4000万起步的江南里别墅的豪客，骑着一辆自行车晃晃悠悠地来看房，保安还把他拦在了门外。

数千万、上亿元房产的购买人群有其“规律”。

“相对来说，高总价住宅的客群年纪偏大，五六十岁居多；开着宝马7系、奔驰S系前来的，成交可能性不大；让我心里最有底的，是坐‘保姆车’前来的客户，甭管是什么牌子，只要开着或坐着7人座以上的‘保姆车’来的客户，成交率相对是最高的。”陈女士透露。

多位亿元房产中介告诉我们，富豪年轻化趋势越来越明显，高总价房源市场也有了微妙变化。

早年杭州别墅等数千万元级甚至亿元级房产，大多被实业家收入囊中，这些人群的年龄，基本都在50岁以上。

现在不一样了，随着互联网经济、科技等行业兴起，大量“赚快钱”的机会出现，富豪年轻化的趋势开始冒头，80后、90后富豪的加入，最直接的变化是——数千万元级甚至亿元级住宅周转的速度明显加快，尽管和普通住宅比，还是缓慢得多。