“已经两三个月了，店里没生意，很难熬啊。”昨天，西湖区一家品牌中介门店的房产中介小李摇摇头，“我们这里的学区房，以前一直是二手房市场里的‘硬通货’，现在也不香了。”

这家中介门店，开在学军小学求智校区附近，周边还分布有文三街小学、文一街小学、十三中等学校。西湖区以优质的教育资源著称，这里更是集中了顶级教育资源，对重视教育的家长们具有极大的吸引力。

但小李说，今非昔比了。

“学区房现在不好卖了。学军的学区房上个月卖了3套，这是非常非常少的了，以前行情好的时候，一个月可以卖二三十套。而文三街和文一街的学区房，成交量还不如学军，有的时候，一个月一套也卖不出去。”

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行情不好，价格降一点行不行？

几家门店的多位中介都说，楼市有句话叫作“买涨不买跌”，行情差的时候，价格降很多也没人买。

急卖的房东降价的有不少。

下宁巷有一套53方的学军学区房，原来挂牌价780万，前几天降到了545万，便宜了235万，依旧无人问津——眼下还挂着呢！

如果房东不肯降价，在网上挂3个月，一个看房的都没有，这种情况也比比皆是。

中介们都说，现在卖学区房那个费劲哪，除非房东降价降得非常厉害，刚好又碰到一个急买的刚需客户，天时地利人和，才能卖出去。

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一向坚挺的学区房疲软了，附近的中介们异口同声：主要是受政策影响。

先是上个月杭州推出楼市新政，不少意向购房者失去了购房资格。接着又传闻学区政策要改，还有“教师轮岗”“大学区摇号”等消息陆续传出，尽管具体的政策杭州还未落地，但改革方向似乎已越来越明朗，这让原本计划下手的不少买房者，都陷入了观望。

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除了“老破小”学区房，一些近年来冒头的蒋村、滨江学区房，价格也普遍回调。

最近，蒋村板块的次新房河滨之城小区，多套二手房源降价急售。降得最狠的一套89方，之前挂牌价765万，“打折”到630万元，折合单价7万/平方米，降价幅度达到135万元。不过，目前这套房源仍未售出。

同样是在蒋村板块，有房东去年刚买进，不到一年又“后悔了”，正在挂牌卖房。

万科西庐是西湖区行知二小的学区房。去年10月，有位购房者以600万元的总房价，入手了一套89方的洋房，昨天，他又以630万的价格重新挂牌，算上税费、利息等相关费用，妥妥的亏本生意。

东方郡是滨江区江南实验学区房，小区一套88平方米的小户型，最低挂牌价560万，折合单价6.3万/平方米。在附近中介门店的老刘看来，这个价格明显便宜了。“上半年还卖出过一套650万的88方。”相比之下，不到半年，跌了90万。

不仅价格下来了，房东的心态也有了很大的变化。

“一方面现在因为行情下来了，房东的价格好谈得多，以前我们顶多说‘可小刀’，现在经常说‘可大刀’。另一方面，因为银行贷款比较难，能承担六成首付或者全款的客户，房东还愿意再降点价。”老刘说。

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“我们花大价钱买的学区房，是不是白买了呢？”行情与教育政策的急速变化，让多位“孟母”感到焦虑，“难道我们真的成了接盘侠？”

去年下半年，陈姣和丈夫集两家老人之力，购买了杭州市西湖区文二路附近的一套“老破小”，面积不大，单价却不低，9万多元/平方米。50方不到的房子，花了450多万元。

“老破小”能有这行情，主要是靠“文三街小学+十三中”的学区房加持。

“孩子出生前，我从没想过，有一天会用接近10万的单价，去买套‘老破小’。”陈姣自嘲道。

她说，去年的这个时候，学区房行情很好。尤其是西湖区的学区房，第一次跑来看房子，场面就十分激烈。

“那套房子是一室一厅一厨一卫，装修一般，一直是两个老人居住。第一天挂牌，当晚就有3组家庭看房。房东的儿子儿媳闻讯都来了。”陈姣说。

“当时这样小面积的房子不多，同小区的其他房子因为面积大一些，总价要五六百万。我们商量了一下，想落袋为安，于是也不还价了，半夜就让中介找房东签约。谁知，人家觉得之前开价低了，回话说不卖了！”

陈姣夫妇惊呆了，中介告诉他们，学区房的房东心态有点傲娇，总觉得自家房子还能涨，生怕卖亏了。

后来，好不容易又等到一套面积差不多的老小区高层房源挂出来，精装修，总价符合心理价位，陈姣夫妇唯恐夜长梦多，马上签了购房协议。

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谁承想，一年过去，形势翻了个个儿。

对于目前的情况，像陈姣这样，已经购买了学区房的家长们，又是如何看待的呢?

“我们最关注的还不是房子涨跌，买学区房就是为了孩子读书，很多年都不会卖的，房价一时的涨跌对我们来说不是最重要的，等以后要卖了再说。”陈姣说，这或许是很多人对他们这些学区房“孟母”们的误解。

“我们最关心的，是在双减政策的大背景下，我们买到手的学区房到底还是不是学区房？”她说。

另一位在2019年买了求智巷学区房的家长也有些迷茫：“家长都想在自己能力范围内，尽可能给孩子提供好的条件。我家孩子今年4岁，2年前落户，当时就是冲着学军小学来的。再过几年，等我们要上小学时，会不会发生什么变数呢？”

同时，陈姣和她的邻居们也密切关注“教师轮岗”和“多校划片”等教育动向，尤其是杭州教育资源一向优越的西湖区，以后是否还能继续保持领先？

担忧之余，她们也表示，“反正房子很多年都不会卖，希望尽可能住得舒服一点。”眼下，住在“老破小”学区房里，怎样让配套更优，让居住更舒适，比如解决停车难、加装电梯等问题，也是她们这些“孟母”比较关心的。

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杭州贝壳研究院院长上官剑证实，杭州的学区房近期价格波动很大，成交量下滑明显。

“挂牌价松动了。比如文鼎苑，就有几十套挂牌房源房价不同程度下调。

“究其原因，一方面，9月份历来是学区房的淡季；另一方面，大家都关注到了教育制度改革，学区房的前景不明朗，这也让大家的预期降低，信心下挫。”

上官剑说，以后，杭州的优质学区房分校或许越来越多，还要不要购买学区房？建议从自身需求出发，量力而行。也要关注房子本身除了学区以外的因素。

中房大数据研究中心总经理陈焕春说，教育政策确实会给学区房市场带来很大影响，不过最近降价急售的房源，不仅有学区房，普通二手房也有。这是整体行情的一个变化。如果只是因为行情下滑，杭州房东其实很少会主动下调房价，“不排除一些房东摇到了新房，需要腾出资金，因此对老房子的价格没那么纠结，愿意降价脱手”。