受楼市政策、房贷利率上调等影响，今年以来杭州二手房市场降温明显。继4月、5月、6月二手房成交量 “三连降”后，7月继续下行迎来“第四降”，全市成交仅6000余套，与去年同期相比，近乎“腰斩”。

在成交量下降的同时，价格也有所变动。随着市场行情的变化，房东和购房者更为理性，以往热门区域价格虚高的房源如今挂牌价回落，议价空间变大，成交周期拉长。不过，在市场“冷静”的同时，仍有不少亮点，刚需房源依然“坚挺”，成交抢眼。

成交量大幅下滑 热门区域量价齐跌

下半年开局，杭州二手房市场以理性出场，与4月的10029套、5月的9013套、6月的7539套相比，7月成交量再度下滑，仅6314套，达到近五年同期的“冰点”。据豪世华邦数据统计，除临安、富阳外，杭州八区仅成交4608套，热门区域房源以及学区房降温明显，量价齐跌。

前不久全国各地针对学区房市场炒作行为进行整治，市场出现降温迹象，杭州也不例外，以文鼎苑为代表的学区房势头出现回落。文鼎苑、文锦苑、西城美墅等法拍房接连“遇冷”，学区二手房挂牌价回归理性。据好找房平台显示，文鼎苑多数房源挂价下跌，少则十几万，多则上百万。在7月也仅成交1套，签约单价为8.2万元/平方米。

“文鼎苑是优质学区房里降价最明显的小区，近几个月以来房东频繁调价。一方面是该小区此前涨价太快，价格虚高，存在炒作成分；另一方面，受大势影响，购房者目前大多呈观望状态。再加上有的房东急售，让利出售在所难免。”我爱我家西湖区工作人员小刘说道。

同样，以学区优势出线的融创河滨之城成交量也大大减少。去年该小区二手房成交量多次位居前列，而上个月仅成交1套。周边中介表示，“这半年以来，河滨之城的市场行情一日不如一日，今年我一套都没卖出去。”

除此之外，热门区域二手房市场热度也有不同程度的降低。以之江为例，去年10月迎来高光时刻，板块内房东集体兴奋，预期变高，各个小区房源挂牌价一调再调，远远超出市场所能接受的范畴。在经历了一系列风波以及受各类政策影响后，今年市场更趋平稳，相比以往，实际签约价格降了2000元/平方米左右。

“奥体今年也淡下来了，挂牌价虽说比以前降了一些，但还是比较高，单价超10万的比比皆是，房东诚心卖的很少，购房者也大都观望，实际成交少。”周边中介小杰告诉我们，板块内小区挂牌价明显虚高，有的急于出售的房东价格会慢慢往下降，但还是会生怕自己卖亏了。“时代奥城有套139平方米的房源，一开始挂牌价要1350万元，一段时间后无人问津，房东近期又降了60万，委托我们帮忙宣传，但价格还是偏高，短期内想卖出去很难。”

备受瞩目的未来科技城“三兄弟”上个月仅东原印未来成交了1套小户型房源。据好找房平台显示，东原印未来共55套挂牌，挂牌均价82834元/平方米。周边中介小陈介绍，大行情确实往下走，未来科技城的二手房近几个月成交量减少，但价格降幅小，尤其是核心区，实际成交价与挂牌价相差不大。一是有产业支撑，板块动能足；二是人群集聚，市场活跃度仍较高；三是这里的新房仅供无房家庭购买，且摇号中签率低，促使了很多人不得不考虑二手房。

刚需房源表现抢眼 价格企稳

与热门区域、改善房源不同的是，刚需房源成交抢眼，价格平稳，市场需求旺盛。据豪世华邦数据显示，上个月成交中，总价400万以下的房源占比80%，面积在90平方米以下的房源占比63%。

从上个月成交榜单看，TOP20小区大都分布在良渚、闲林、大江东、义桥、东湖等板块，成交均价大都在3万以下。多次霸榜的绿城桃源小镇此次依然稳坐二手住宅成交龙头交椅，成交27套，均价34153元/平方米。小区体量大，目前共684套正在挂牌出售，包含高层、叠排、别墅，产品类型丰富。

我爱我家闲林门店工作人员小黄表示，从去年下半年开始，闲林的热度就一直居高不下，从去年到今年，单套涨幅七八十万很正常。现在虽然成交量有所减少，涨势也没那么凶猛，但仍处于平稳状态，高层住宅签约单价基本在3万以上。“现在其实不失为购房好时机，大家都在说降价，房东也更为理性，议价空间加大，有的急售的最多能谈下来十几万。”

新街也在7月的成交榜单中脱颖而出。阳光城翡丽公园、中南君奥时代分别成交了18套、13套，成交均价为27503元/平方米、29600元/平方米，与板块内新房价差不大。自地铁7号线通车以来，新街与奥体、钱江新城、滨江等区域的距离大大拉近，不少刚需客户在此安居。

还有东湖板块的金都夏宫、法兰公园，乔司的连城国际花园，大江东的旭辉宝龙东湖城，义桥的御景蓝湾、碧桂园东旭府等，成交均价都在2万多，总价200多万。

据我爱我家品牌总监周包军分析，政策、银行贷款放慢、付款方式等因素会影响成交周期、签约套数，也会导致价格出现些许波动，这些都属于正常现象。从市场表现看，仍以刚性需求为主，房源价格比较稳定，容易受到购房者关注。