润如园沙盘图

御东方实景图

纵观目前杭州主城的楼市版图，现在还能被称作“价格洼地”的，大概只有长睦和三墩北两个板块。

位于主城西北角三墩北的新房限价一直雷打不动，维持在28100元/平方米，不过如想要买到板块内的新房，那么几乎和“中彩票”的概率相当。

位于主城东北角的长睦，目前为止仍未有双限地块挂牌出让，最新的新房限价也迟迟没有公布。如果参考板块近两年的新房价格，基本在26000元/平方米—28000元/平方米。

跟大红大紫的三墩北相比，长睦板块虽然没有明显的一二手房价倒挂，但房价几乎是主城最低，因此也吸引了不少刚需群体。

最近两年，长睦板块由于缺少土地供应，新房选择很少，在楼市中的声音也越来越弱。去年年底，随着杭房城发·御东方的售罄，长睦的关注度更是渐渐消失。

不过，接下来长睦即将迎来杭房城发·润如园的入市，这个御东方的姊妹项目是否会让大家重新把购房实现转向长睦呢？

润如园定位刚需客群 高层只做了三房两卫

杭房城发·润如园位于华鹤街和天山路交叉口，处于整个长睦板块的西北角。北面靠上塘河和皋亭山，东面同样沿河。沿着上塘河的河边绿道早已修建完成，能看到不少居民在附近休闲散步、钓鱼、带娃……生活氛围十分浓厚。

据项目置业顾问介绍，杭房城发·润如园共打造了7幢高层和7幢小高层，其中14号楼为公租房，可售房源共864套。高层大部分楼幢均为两梯四户，12号楼相对特殊，是四梯六户。

从沙盘来看，整个小区共设三个出入口，主出入口在小区南侧，两个车行出入口则分布在东西两侧。售楼处未来将做教育用地，但具体规划目前尚未出炉，整个项目预计在2023年下半年交付。

“来这里看的主要还是丁桥本地人，还有就是新杭州人，”置业顾问向记者介绍说，“首开预计在5月份，先推11号楼和12号楼两幢高层，共210套房源，精装均价在27000元/平方米左右，可以参考御东方。”小高层暂时还不推出，户型等具体信息也没公布，不过置业顾问表示单价会贵2000—3000元/平方米。

润如园的户型设置比较统一，高层只设计了103平方米和114平方米两个户型。据悉，目前样板房已经建设完成，不过要本月底才能对外开放。

从户型图来看，103平方米的户型做了三房两厅两卫，客厅和次卧的阳台相连，书房、主卧带飘窗，需要注意的是，主卧卫生间为暗卫，采光和通风有所欠缺。

114平方米的户型均为边套，同样做了三房两厅两卫，两房朝南，采用横厅设计，这个面积段的三房，居住的舒适度较高。当然，对部分有四房需求的家庭来说，这个户型就没有那么美好了。

标杆项目朱玉在前 两大本土房企再度牵手

润如园项目由杭房和城发两家本土房企联手打造，这也是继2017年双方合作打造御东方项目后，又一次在长睦板块牵手。

从多个角度看，御东方都可以算得上长睦板块的标杆。销售方面，2019年5月，御东方迎来首开，26300元/平方米的价格，让它以高性价比脱颖而出，几次开盘中签率都在10％左右，最低的一次仅有8%。

从品质来说，项目采用铝板加石材的高级灰外立面，也在当时吸引了很多人的关注，尤其是现在，御东方已经基本建成，在长睦大片的住宅群中间，它的辨识度和预期一样，十分突出。

润如园正好位于御东方的西北面，外立面和御东方十分相似，都采用了大量的铝板和高级灰的色调。但从具体配置上来讲，两者还存在着一定的差别。御东方采用的是全高层设计，园区内做了中央水池，而润如园则是高低配，大户型都集中在小高层当中，园区内没有设计泳池，而是做了阳光草坪、儿童游乐区以及夜光漫步道等等。

至于配套方面，两者距离相近，可以说几乎都是共享状态，唯一的差别大概就是润如园更靠近皋亭山，居住环境更安静一些。

交通方面，润如园距离在建的地铁3号线天丰路站直线约1公里左右，地铁1站即可到达丁桥龙湖天街；商业上，丁兰广场、新城广场、丁桥龙湖天街、山姆超市等配套均在项目2公里左右，再加周边几个小区的底商，日常需求基本都可以满足。

此外，项目周边的教育资源也十分丰富，像丁蕙一幼、丁蕙实验中学、浙师大附属丁蕙实验小学、浙大附中等学校都在附近，涵盖幼小中，包揽孩子十二年的教育需求，同时还分布着大量的培训机构。

长睦二手房不仅挂牌量大 而且价格长时间低迷

“宜居”，是长睦板块最突出的特点。在背靠皋亭山景区的景观资源优势下，长睦的住宅群在近几年大片大片地拔地而起，踏入板块内，走几步便能碰上一所学校，公园里到处可见长辈推着婴儿车散步的景象，大半社区的底商看起来也都经营得不错。

虽然没有突出的产业优势，但是就居住来说，成熟的板块配套，再加上2字头的房价，让长睦顺理成章地成为了主城区刚需外溢的承接地。

目前，长睦板块的开发已经趋向饱和，土地方面久无上新，新房也同样十分稀缺，目前仅剩下润如园一棵“独苗”。

二手房方面，长睦板块倒是挂牌量很大，一度成为杭州为数不多的房价下跌的板块。目前，像卓越·蔚蓝领秀、云锦城等大盘，二手房的挂牌房源都超过了百套。

“去年年底到今年年初二手房价格涨过一波，主要还是因为地铁。现在的话，二手价格基本没有大的波动，最新的挂牌价基本都在2.7万元/平方米——2.8万元/平方米，跟新房持平。”德佑云锦城门店的中介对记者说道。

随后，记者也从透明售房网查询了周边二手房项目的价格，以板块内交付时间最近的卓越·蔚蓝领秀和新城龙湖·湾上风华为例，蔚蓝领秀的二手挂牌均价在28284元/平方米，湾上风华二手挂牌均价29067元/平方米，但成交均价却都仅在25000元/平方米左右。

不可忽略的是，这两个项目都有不少毛坯房源，二手房成交价格相对较低，从而会拉低整体的成交均价。如果从最近成交来看，两个项目的近六个月的最高成交价都达到30000元/平方米左右。

可以看到，目前长睦板块一二手房的价格倒挂并不明显，基本保持一致，润如园也只能说是刚需自住群体上车的好选择。

不过，值得期待的是，杭房城发·御东方即将迎来交付，全精装、石材加铝板外立面、改善型设计，作为区域标杆的它能否改变长睦的二手房价现状，树立一个新的标杆？不少人都充满期待，我们也将持续关注。