2020年末，中央经济工作会议明确指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。在此背景下，房地产行业所面临的机遇与挑战将有新的变化，房地产企业应强化风险意识，增强内生动力，推动企业实现高质量发展。

3月18日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，中国房地产TOP10研究组、中指控股承办的“2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家峰会”在北京举行，并发布了《2021中国房地产百强企业研究报告》。

报告显示，2020年，全国商品房成交金额实现同比增长8.7%，百强企业把握城市轮动复苏机遇，打造适销产品，加大营销力度，实现了规模稳步增长，销售总额超十万亿，市场集中度进一步提升。

与此同时，房地产市场面临较多不确定性，百强企业更加注重规模、效益和风险的平衡，旨在增强企业的综合竞争力。

销售总额超10万亿 行业集中度持续提升

2020年，百强企业把握城市轮动复苏机遇，打造适销产品，加大营销力度，实现了规模稳步增长，销售总额、销售面积分别达109771.6亿元、79634.7万平方米，同比增长12.8%和11.6%，增长率分别高于同期全国增幅4.1、9.0个百分点，继续跑赢大势。

百强企业市场份额小幅扩大，行业集中度持续提升。2020年，百强企业销售额市场份额上升至63.2%，较上年提高2.3个百分点，但增幅继续回落。其中，综合实力TOP10企业销售额市场份额为27.5%，较上年提高0.9个百分点。

百强企业把握热点城市政策窗口期，一线及三四线城市成交占比提升。从50家百强代表企业重点项目销售情况来看，一线城市销售额占比较上年小幅上升1.0个百分点至15.3%；三四线城市销售额占比增长0.8个百分点至41.6%。

百强企业五大城市群销售占比超七成，长三角销售占比稳步提升。50家百强代表企业销售结构中，五个主要城市群销售占比合计达71.8%，同比增长2.3个百分点。其中，长三角销售占比最高，达30.9%；其次为粤港澳大湾区，占比17.2%。

因城施策把握主流需求

以品质和差异化赢得市场

2020年，百强企业加大首置、首改类产品的推出比例，推动企业销售业绩的稳步增长。从50家百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看：90-140平米首改类产品销售额占比达55.8%，较上年提升0.6个百分点；90平米以下首置类产品占比为16.2%，较上年提升0.3个百分点。

百强企业因城施策，一线城市加大首置及首改类产品占比，二线及三四线城市聚焦首改类产品。一线城市首置类、首改类产品占比分别为28.7%、40.6%，在二线、三四线城市，首改类占比分别为57.0%、63.9%。

2020年，百强房企紧跟市场形势迅速反应，适时调整营销策略，顺势开展线上销售模式，同时整合各渠道资源优势，打造线上线下立体营销体系，开启数字化营销新篇章。

营收利润稳步增长

盈利能力继续下降

2020年百强企业营业收入与净利润保持增长态势，增速较上年有所放缓。销售业绩的稳步增长带动营业收入和净利润的增长态势，百强企业营业收入均值达596.9亿元，净利润均值达71.5亿元，分别同比增长18.3%、9.8%，增速较上年减少2.8、4.4个百分点。

盈利能力继续下降。受新冠疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降0.7、1.0个百分点。市场变化日趋复杂，盈利能力分化持续，规模较大企业表现出更强的盈利能力。

“三道红线”影响下，百强企业积极降负债，但负债水平仍处于高位。2020年，百强企业资产负债率均值、剔除预收账款后的资产负债率均值分别为78.7%、70.9%，较上年下降0.7、0.9个百分点，净负债率均值为94.6%，较上年下降9.6个百分点。

加强现金流管控，经营性现金流明显改善，为资金安全保驾护航。2020年，百强企业经营活动产生的现金流量净额均值为45.7亿元，较上年增加4.1亿元。百强企业积极促销售、抓回款，通过激励方式提升客户付款比例和付款效率，提升资金回笼效率。

精准投资储备充足的货值

理性决策谨防高价地风险

可售货值结构进一步得到优化，短期内去化压力较小。研究组以2016-2020年为研究区间，对百强企业可售货值结构进行分析研究。从可售货值结构来看，其中的58.1%可在1年内去化，与去年同期相比提升2.5个百分点，而1-3年、3-5年及5年以上的占比则均同比减少。

2020年，多个城市增加优质地块供给，加之较为宽松的货币环境，企业拿地热情较高，百强企业新增高价地总量略有增长。2020年全国共成交高价地314宗，其中百强企业154宗，占比为49.0%，成交金额超3000亿元，占比为52.7%。未来随着行业盈利空间下行，企业投资拿地应更加谨慎。

“综合实力TOP10”

排名 公司名称

1 恒大地产集团有限公司

2 碧桂园控股有限公司

3 万科企业股份有限公司

4 保利发展控股集团

5 融创中国控股有限公司

6 中海地产（中国海外发展）

7 华润置地有限公司

8 招商局蛇口工业区控股股份有限公司

9 绿城中国控股有限公司

10 龙湖集团控股有限公司

2020年，全国商品房市场销售金额、销售面积增速均小幅回升，成交规模再创新高，综合实力TOP10企业把握城市轮动复苏机遇，实现业绩稳步增长，经营水平持续提升，行业地位稳固。

“规模性TOP10”

排名 公司名称

1 碧桂园控股有限公司

2 恒大地产集团有限公司

3 万科企业股份有限公司

4 融创中国控股有限公司

5 保利发展控股集团

6 中海地产（中国海外发展）

7 世茂集团控股有限公司

8 华润置地有限公司

9 绿城中国控股有限公司

10 招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2020年，规模性TOP10企业充分把握疫情后城市轮动复苏机遇以及改善型需求释放机遇，通过加大推盘力度、创新营销方式，构建线上线下营销闭环、打造契合市场需求的产品等，实现了企业整体规模的持续增长。

“盈利性TOP10”

排名 公司名称

1 中海地产（中国海外发展）

2 保利发展控股集团

3 融创中国控股有限公司

4 龙光集团有限公司

5 中国金茂控股集团有限公司

6 雅居乐集团控股有限公司

7 中冶置业集团有限公司

8 杭州滨江房产集团股份有限公司

9 合景泰富集团

10 阳光城集团股份有限公司

2020年，受新冠疫情、房地产调控等因素影响，行业盈利空间进一步受到挤压收窄，盈利性TOP10企业通过多元化拿地、发挥融资优势、加强成本管控等方式降本增效，提升盈利空间。

“成长性TOP10”

排名 公司名称

1 中国金茂控股集团有限公司

2 绿城中国控股有限公司

3 祥生实业集团有限公司

4 四川蓝光发展股份有限公司

5 新力控股（集团）有限公司

6 中国铁建房地产集团有限公司

7 奥园集团有限公司

8 北京金隅集团股份有限公司

9 荣安地产股份有限公司

10 龙记泰信实业集团有限公司

2020年，成长性TOP10企业在冲击业绩规模的同时，精准把握市场发展节奏，持续优化业务布局，多元化手段补充优质土储，为业绩扩张奠定基础。