2892+“1299”能不能等于6400？

在绿城中国2020年业绩发布会上，绿城给出了一系列数据，最有意思的就是这一组，有过去的成绩、有未来的目标，还有实现的手段。

左边的数字是绿城2020年的合同销售金额，2892亿元；右边的是绿城5年后的目标，6400亿元。中间的“1299”是等式能否成立的关键。

1299，准确来说，应该是“1+2+9+9”，即1个核心、2个战略支点、9大重点业务和9大关键能力。年报发布会上，绿城中国董事会主席张亚东看似未花太多时间阐述这组数字，实则是所有布局的核心和准绳。

分解来看， “懂产品”和“懂客户”这“2”个支点是绿城的基因，是绿城的“初心”；“9”大业务其实就是重资产开发、轻资产代建和新兴板块，是业务航道；对应的持续变革、高效营销、精准投资、精益运营、稳健财务、做强商业、做优金融、组织人才和内控保障等“9”大能力则是从企业运营的角度提出的方式方法。

最终的结果，并不是一定要导向6400亿这个数字，而是“TOP10 中的品质标杆”这“1”核心目标。换句更熟悉的话说，就是“有特长的全优生”，既要规模也要品质。

更好的绿城，正在酝酿更多的可能。

不断创新的产品 是给市场最大的惊喜

业绩发布会上，绿城中国董事会主席张亚东特意提到了几天前举办的“生活开发者大会”。他说：“绿城充分展示了在产品创新方面的实践，这些实践在今后的房地产市场里面会起到很重要的引领作用。”

限价时代，我们已经太久没有真心去夸赞一家房企的产品力了。直到生活开发者大会上，城市院子、无界公寓、如意宅、数智社区等一系列新品方案的发布，重新唤起了市场对好产品和好服务的渴望。

当“城市院子”效果图出现的时候，我周边的人几乎都是统一动作——先放下手机、再拿起拍照。在这之前，我从不敢想，高层和上叠也可以有真正的院子，“一宅七院”的设计竟可以让“有天有地有院子”的终极居住梦想从独栋拷贝到高层。

一样震撼的，还有“无界公寓”和“如意宅”，前者是对未来产品的探索，后者是配套服务的升级。两者结合，可以让一个户型营造出N种生活。

“无界公寓”破除传统“有梁有柱”的束缚，有点类似于把艺术馆或者豪华酒店的建筑形态应用于住宅内部，跳脱两房、三房的限制，把空间完全按照自己的需求进行个性化分配。而“如意宅”，是绿城推出的定制装修产品，也就是那个能实现个性化需求的“高定”能手。

社区中央车站，则是对未来社区的畅想。以TOD理念打造的社区，追求便捷、开放和交互。未来，下沉式的小区入口不再只是门岗或入户大堂，可能是公共活动空间，也可能是露天影院，还可以是个小剧场；地库也不再只是地库，增设的“过渡空间”可以包含候车区、快递驿站、无人便利店等丰富功能……

一如当年，桂花城、玫瑰园、桃花源、桃李春风、杨柳郡等爆款出现的瞬间，绿城又一次拉满了我们的期待值。在行业仍普遍苦于平衡投资回报比的时候，绿城又一次领先了。

为什么要在这个时候进行一次大规模的新品发布？客观来看，除了内在的品质创新基因，也离不开市场因素。张亚东说，楼市已经到了顶点和稳定期，后续整体规模会逐渐降低。想要在下降通道中抢份额，产品力是关键。所以绿城才会提前布局、强化优势，提出“最懂客户”和“最懂产品”两大支撑点。

未雨绸缪，才能决胜千里。

不止“轻重并举”

九大航道共同发力

再写一个等式：6400=4500+1500+400。

绿城的2025目标是要实现6400亿元的合同销售金额，其中重资产开发（自投）4500亿元、轻资产代建1500亿元、新兴业务400亿元。

数据显示，2020年绿城中国取得总合同销售2892亿元，较去年增长43%。其中，自投项目销售金额2147亿元，代建管理项目745亿元。2018年，自投和代建的销售数据分别为1012亿元和552亿元；2019年则是1354亿元和664亿元。

同时，可售资产总值也在提升。2020年，绿城在41座城市新增项目85个，总建筑面积约2041万平方米，同比增加65%；预计新增货值3288亿元，同比增加60%。截至报告期末，绿城拥有建筑面积超5000万平方米的土地储备，预计可售总额为8065亿元。

按照这个态势，完成4500亿元和1500亿元的目标并不困难。相比而言，新兴业务的目标达成更具挑战。

所谓“新兴业务”，主要包括生活服务平台、装配式内装、HD-EPC、城市更新、地产金融、房屋4S和康养服务7大内容。在增量放缓的背景下，行业公认存量业务才是未来。但不要说做出成绩，现在真正投入去做的企业都还是少数。

绿城的探索，不仅是为行业寻找新的突破点，也将给业主提供方便。这势必成为绿城产品迭代更新外，给市场带来的第二大惊喜。

在不确定中寻找确定

未来或加大杭州、宁波投资力度

远期目标是由一个个近期目标组成的。2021年的核心指标就是合同销售额超3100亿元和新增货值超3000亿元。

先说说销售，绿城今年可售货源有1981万平方米，预计总推盘数143个。长三角依然是重点区域，其中杭州购房者可重点关注桂冠东方、晓月澄庐、丁桥地块等项目。

再说说投资，这也是近期的行业热门话题。重点城市的招拍挂市场正面临巨大变革，这对企业的资金排布、拿地策略等等都会有深远影响。

面对突如其来的变化，绿城中国将积极应对，行政总裁郭佳峰表示：“绿城会尽可能做好前置工作,比如在重点城市进一步提高读城读地工作的质量，提高标准化，选择适合绿城投资发展的地块。”以长三角为例，首选价格确定、回报稳定的城市，比如杭州和宁波，“这些城市虽然利润不一定高，但是风险与收益匹配，总体可控。”

与此同时，进一步拓展收并购、产城融合、合作开发等渠道，减少对招拍挂的依赖。郭佳峰透露，最近一段时间绿城虽然减少了公开市场拿地，但土储量却依然保持每月递增，增量主要来自前期收并购或合作项目的落地。