“对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。”“个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税。”21日晚，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（下文简称“意见”），通过一系列组合拳调节住房需求，强化市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。

业内人士分析说，新政的出台并随即落地，可以视为对近期上海楼市热度上升的快速反应，也是后续调控可能持续收紧的信号。也有分析认为，政策落地后如果市场的非理性情绪没有得到有效缓解，部分区域二手房房价持续被恶意炒作，预计后续还会有持续性政策跟进落地。

严格住房限购政策 严堵假离婚买房

近期，上海楼市升温迹象明显。国家统计局数据显示，2020年12月，上海新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨4.2%；二手房价格环比上涨0.6%，同比上涨6.3%。

上海新房价格也已处于一线城市高位。58同城、安居客数据显示：2020年12月份，上海新建商品住宅在线均价为每平方米50364元，北京、深圳新房均价分别为每平方米47628元和每平方米47599元。

新出台意见中，最受关注的是明确严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

58安居客房产研究院分院院长张波分析说，这一政策是打补丁政策，严堵假离婚买房，对于一些想通过假离婚来获得购房资格，以及通过假离婚来获得首套资格，都会产生直接遏制作用。“假离婚的漏洞2020年在不少城市已经明确堵上，上海这次收紧信息也十分明确。”张波说。

“过去通过此类假离婚，其实可以骗取购房资格。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，有部分城市规定是，如果离异2年内那么是要追溯过去家庭所有房产的，而上海升级为3年，政策严厉性更强。

提高交易环节税收 调整增值税征免年限

意见规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

“直接限定了5年内转让全额征税，这一政策直指炒房行为，提高交易环节的税收可以有效减少新增投资需求，但在一定程度上也会限制二手房的流动性，2021年上海新房的供应力度预计会有所加强，以缓解二手房上市量减少带来的供应不足。”张波表示。

差别化信贷严格落实 后续贷款或继续收紧

意见要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

严跃进认为，这里的政策中，最大的亮点就是提到了“房贷集中度”的概念。“实际上由于2021年也是央行等部门落实房贷集中度政策的一年，所以此类政策恰是借这个机会积极落实。后续银行在贷款方面势必需要更为保守，需要在三道红线的约束下放贷。部分炒作比较多的楼盘，后续贷款方面势必会面临收紧的可能。”

张波说，这一政策是再次强调，2020年对于严查资金违规流入房地产就已经从严，同时对于差别化的信贷本身在上海执行来较为严格。“预计下一步对于消费贷、经营贷违规流入楼市会有更明确的查处打击。”

严格商品住房销售管理 摇号制度或进一步收紧

意见强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

意见还提出严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

张波说，商品房的销售管理，包括一房一价以及公示和备案在上海之前都做得较好，这次对于“一价清”提出要求，也防止房企通过在装修、车位等方面不当增加收取违规费用。同时“实名制”的要求可以有效防止炒作购房资格和不当转让获利。

严跃进认为，最为核心的就是摇号制度的完善。此次政策提到了摇号政策应该优先顾及无房家庭，后续一些人才购房势必可以享受更好的政策。预计后续上海还会出台各类摇号选房制度，类似优先认购的制度，真正保障购房者尤其是无房者的权益。

在土地供给方面，意见提出，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。

严跃进说，第一、土地供应要增加，结构要调整，这也是比较吻合上海当前购房需求的特征，能够真正缓解供求矛盾。第二、此次政策明确了区域市场供地的调整，尤其是提到了轨交沿线和五大新城的供地，有助于后续此类区域住房项目的增多，利好相关人员住房的解决。第三、政策也提到了对土地价格的稳定，强调了房地联动机制的坚持，这也是为了防范地价上涨传导到房价上去。

#楼市调控#

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