2021年的楼市，以1月5日的土拍开门红作为启动象征，从土拍的结果来看，区域限价保持了一贯的稳定。

杭州主城区优质地块数量递减，土地市场不断扩容，萧山、余杭、钱塘新区、临安、富阳等区域，在土地市场上占据“中流砥柱”地位，成为供地大区。

加上地铁线路陆续开通，杭州城市骨架不断拉伸，也因此涌现出一批新兴板块。文/陈璐

板块新势力

——亚运村和江河汇谁更耀眼

杭州城东的景观资源对比城西相对匮乏，所以，公园对城东各个板块来说，是绝对的“刚需”。这些人造公园不仅解决了当地居民的闲暇出行，更是给周边的楼盘增添了一个卖点，行业内以公园命名的板块也不在少数，像下沙的金沙湖以及九堡的丰收湖。

丰收湖于去年7月正式开放，在此之前，周边已经集结了新希望、中南、德信、港中旅、敏捷等多家开发商，原先的九乔商贸城也被重新“唤醒”，丰收湖板块应运而生。

目前，板块内的新希望美的·长粼府、中南春溪集、德信银城·观湖之城、敏捷·源著天樾府、中旅·时光里在售，加上新希望去年10月份拿的地块，丰收湖板块预计还有4000套左右的房源，在一段时间内为青睐这个板块的购房者提供充裕的选择。

随着亚运赛事的临近，亚运村板块的期待之声在市场上此起彼伏。这个由运动员村、技术官员村、媒体村、国际区和公共区组成的板块，满足了赛后城市功能和未来社区的建设要求。未来，不论是对杭州城市界面还是业主的居住品质都有拉升。

上个月，亚运村全面结顶，标志着亚运村建设完成了关键节点。

“亚运三兄弟”中，绿城·桂冠东方的住宅体量最大；万科·日耀之城拥有滨水景观，且在赛时无须先行提供给运动员居住；华润置地·亚奥城会引入商场、酒店、写字楼等配套，地下就是地铁6号线亚运村站，未来出行较为便利。

三个项目可售房源数量超过了4000套，无论板块影响力还是供应量，亚运村板块在2021年的杭州楼市中都大有可观。

说到板块，自然少不了江河汇板块。在拥江发展时代，钱江新城的地位举足轻重，江河汇板块地理位置的稀缺性以及住宅的高端性，奠定了板块内的收藏价值。

2019年8月，新鸿基地产联合平安不动产以132.6亿元的总价拿下江河汇地块，未来，这里将会成为商务、办公、居住、旅游、城市交通等为一体的世界级综合体。其中住宅精装限价69800元/㎡，仍是目前杭州新房限价的天花板。

目前，项目已经开工，它的建成，或将成为杭州地产的新标杆。

江河汇板块内，另一个值得期待的楼盘是滨江和绿城合作开发的江河鸣翠，预计1月底入市。要知道，上一次滨江和绿城联合开发的武林壹号堪称经典，本次江河鸣翠同样汇聚了杭州两大本土领军房企在各自领域的优势，即使精装限价为68500元/㎡，也吸引了一大波高端客群的关注。

城市扩容，使得板块被重新定义，划分更加细致与独特。想要在更多新兴板块站稳脚步，房企的产品不能是简单的复制粘贴流水线工程，战略布局也随之改变。

社区新物种

——全新未来社区将揭开面纱

从开发商拿地可以看出，房企多元化发展逐渐成为趋势。

近两年，万科潜心于TOD开发，打造了地铁万科·未来天空之城、地铁万科·彩虹天空之城、万科·前宸、万科·中城汇、地铁万科·杭行道等多个多元业态发展的项目。同时在商办领域也颇有建树。

融创则积极响应浙江省政府的号召，潜心精研未来社区。其“归心社区”打造了多个空间场景，在城市社群的建设上、在邻里关系的培养上也有丰富的经验。融创还专门成立了未来社区发展研究中心，研讨未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理等未来社区九大场景。

目前在杭州的几个未来社区新地块中，融创参与三个——云帆未来社区、始版桥未来社区、富阳杭黄未来社区。云帆未来社区进度最快，目前展示区已经开放，其住宅部分精装限价19300元/㎡，首批房源预计本月入市。

2019年，浙江省政府工作报告首次提出“未来社区”。同年公布浙江省首批24个未来社区。2020年7月，全省又新增36个未来社区试点，其中，整个城西科创大走廊作为全域未来社区，包含的项目更为广泛。就拿刚刚确定的杭腾未来社区概念方案来说，杭腾未来社区，规划单元东至绿汀路边规划河道，南至余杭塘河，西至东西大道，北至后村桥港，一站可达西站。项目总规划建筑面积约200万平方，包括了住宅、邻里中心、商业综合体、学校、医院等规划，其中产业用房约100万平方，商品房约40万平方，人才房约20万平方，邻里服务、九年一贯制学校、幼儿园等公共配套约20万平方，职住约3万人。

一个社区就如一座微型城市，以人为本，融入更多科技化元素、人文配套、便捷交通……实现了人与场所、人与自然的紧密连接，全面提升社区人群的幸福感。

红盘新坐标

——现房和倒挂项目新年新期待

2021年哪些楼盘会更吸引置业者的眼光呢？

从以往的登记情况来看，现房和倒挂盘极易受到置业者关注，大概率会被定义为“红盘”。

现房是杭州楼市中持续激起水花的热词。

自2017年3月，出现了土拍溢价超50%的土地采取现房销售模式的政策后，杭州共产生了20个现房项目，主城区12个，余杭区3个，萧山区5个，目前已有13个开盘。由于现房项目的实景化呈现，大部分即开即罄，比如，绿都·东澜府、联发·溪语宸庐以及建发金辉·养云静舍都是一次清盘。

剩余7个未开盘的项目，成了不少置业者心中的“白月光”。

比如，建发金辉·紫璋台，由13幢高层组成，项目会打造成新中式住宅小区，和养云静舍一样，均出自建发之手。从养云静舍的交付情况来看，紫璋台非常值得期待。目前小区基本完成建设，现代化的外立面可圈可点。

据不完全统计，板块内中国铁建西湖国际城二手房挂牌均价超40000/m2，紫璋台虽然价格没有明确，但隔壁的招商融信·天澜项目精装限价28100元/m2，紫璋台的价格空间可以想象。

紫璋台的开盘时间一直处于预计中，极有可能被限定为“红盘”。

除此之外，置业者也很青睐有明显倒挂空间的项目。

如星创城映月璟园。这个位于在建地铁4号线勾阳路站上方的楼盘，不仅是地铁上盖，还自带了12万平方米的购物中心及200米超高层写字楼等商业配套，周边一二手房倒挂明显。

星创城所在的勾庄板块，被业内人士认为价值被低估的板块。板块内的幸福里、运河云庄都是“摇号界”的香饽饽。直线距离3公里内的万科·前宸精装限价30500元/㎡，和板块内海德公园、北宸之光等均价超35000元/㎡的二手楼盘，形成较大价差，星创城也极有可能划为“红盘”。

无独有偶，未来科技城板块的中梁·沐宸院也是备受期待的楼盘之一，项目距离3号线文一西路站直线约500米，位于“未来三兄弟”（中南·樾府、阳光城·未来悦、东原·印未来）的西侧，精装限价34500元/㎡。要知道，“未来三兄弟”目前的挂牌均价超50000元/㎡，沐宸院的热议度可想而知。