发布会现场
发布会现场汇聚了地产、金融行业众多大咖，既有浙江本土房企掌门人和外来房企职业经理人，也包括各大金融企业高层以及各大媒体代表。新老朋友聚首，共同回望、展望，现场不断加座，气氛格外热烈。
正如易居克而瑞企业战略部总经理、浙江区域总经理刘晨光在本次发布会的开篇致辞中所言，回望浙江市场近几年的发展，呈现出的一些特点尤其值得关注。
一方面，浙江市场容量2019年接近1.5万亿，2020年预计依然会保持10%的增长，而且浙江的11个地级市和53个县基本上均能布局，金融企业的支持力度也都比较大；
另一方面，浙江一直奉行小政府策略，但近几年在经济转型的发展大背景下，出现了大量的一二级联动、产城开发、未来社区、高铁新城等的一些机会，同时国有平台开始在市场上表现活跃。
面对浙江市场的新形势和新机遇，本次行业发展大会的召开，旨在从不同维度探究房企不同的行为逻辑及打法和行业的发展趋势。
发布会现场，不仅易居克而瑞浙江区域发布了重磅年度观点，同时，行业内重量级嘉宾围绕「生长·超越」，分享了各自独具代表性的创新实践，金融行业大咖也就新趋势下地产金融的发展做了深度剖析，碰撞出了许多具有启发意义的思想火花。下面的时间，让我们一起共同重温这场思想盛宴。
PART 1 本土房企·生长记
在这一环节，我们邀请到滨江、绿城、大家作为本土房企的典型代表，就各自企业的发展亮点，现身说法，分享心得。
Q：滨江如何成为全行业学习的运营标杆？
滨江控股执行总裁 朱立东
在滨江控股执行总裁朱立东总看来，滨江致力于做行业标杆，也一直为此努力。滨江在运营上的高效，源于5个因素:
第一是品质，品质是房地产安身立命的基础，而滨江品质的提升在于做到了三点。
·不断与行业优秀企业学习。2005年打造金色海岸时，大半年的时间公司员工都北下南上去学习；
·逐步实现由点到面，先做单向，后做全能。滨江所谓的三张金名片，精装修、景观、物业，就是由点到面的过程，不断提升产品力、管理力、服务力；
·持之以恒，守正创新。
第二是团队，滨江的团队精干、务实、高效以及难以复制的领导人。去年人效1亿元/人，今年整个团队1060人左右，估计全口径销售能够到1200亿左右。
第三是有制度。管理标准化，让每一个员工在每一个岗位做什么事都非常清楚。产品标准化，让每个人拿到地之后，应该做什么样的产品也非常清楚，从而保持高效率。
第四是注重合作共赢。房地产企业牵涉的面比较广，在合作过程中，有社会、政府、金融机构、房企以及产业上下游的合作等等。滨江最大的特点，就是让人放心，和各个合作对象均能保持融洽的合作关系；
最后是服务。滨江把物业服务作为重要方向持续发力，物业，不仅仅是资本市场重视，现在老百姓把物业服务放在买房里面的比重越来越高。
所以长期下来，滨江管理的成本，时间的成本，营销的成本都比较低。在拿地上，可以斡旋的空间也相对大一些。
Q：绿城如何做到一年内在宁波崛地而起？
绿城中国浙江区域公司常务副总 王俊峰
绿城在宁波沉淀16载，并于2019年进行了战略投资调整，加大投资比重，目前布局基本覆盖全宁波，销售额已达250亿。
王俊峰总认为，绿城在宁波的崛起，基于集团核心战略：
聚焦6+N区域，对于浙江区域要求覆盖的同时深耕；
坚持城市深耕，提高单城市产出和能效，致力于培育产出50亿以上的城市；
投拓下沉，关注核心城市及其周边区域、下属县市；
投资全覆盖，除了住宅以外，工业、商业，包括养老等均有所涉及，坚持多元物业发展。
宁波作为浙江公司在全浙江发展“两主一副”的主战略城市，结合宁波强经济、多人口导入、政策利好支撑等特点，绿城会坚持并贯彻在宁波的深耕，立足“横向到点，纵向到面”的发展理念，做到地域、业态、周期全覆盖。
基于宁波的城市发展，绿城也对自身的能力进行了提升和调整，主要有六个层面：
1、设“城市公司+片区+项目部”三级架构模式，集中统筹，提高效能；
2、强化集采，快速供地、快速施工，同步降低财务成本，减少市场风险；
3、打通营销系统，进行垂直、统筹管理，提高人效；
4、学习同行降本提效的能力；
5、坚持开放性、包容性、积极性的合作，实现资源互通；
6、“品质为先”的基础上去创新。
Q：大家如何做好城市运营（未来社区）及小城市拓展的经验和心得？
大家房产总经理 顾飞
城市运营方面，大家打造了浙江第一个带方案出让的未来社区项目：丽水未来社区。该项目拿地时，从早晨九点拍到下午四点，溢价率40%多，但是首开情况非常好，虽然首开价格当地最高，仍实现首开售謦，预期明年的三月份全部售謦。
顾飞总表示，未来社区的提出，恰恰迎合了房地产的走向。未来社区最核心的东西不在于它的建筑形态，而是治理的理念，包括它的一心三化九场景。所以未来社区一定要去形式化。
未来社区的业态上，涵盖公寓式酒店、商品房、邻里中心、养老等。邻里中心又涵盖健身、超市、影院、科创空间等等，全年龄段在未来社区里都可以覆盖。包括治理模式也发生很大的变化，由原来的社区的治理变成一些业主的治理，包括治理的手段，通过一些数字化的手段提升治理的能力，所以我认为未来社区是未来的方向。
投资布局方面，大家提出要深耕浙江，聚焦长三角，布局长江经济带。长江经济带打通了国家的东部、中部、西部，带动了整个长江中上游的发展，所以未来可能会沿着长江会去成都、重庆等等。
十堰项目是大家布局长江经济带典型的案例，项目体量超100万平米，商业体量比较大，包含小剧场、养老一些内容。项目在销售上，长期占据当地市场的销冠。
如何在小城市拓展深耕？顾飞总认为，在十堰这类小城市布局，最核心的是看小城市和大城市的区别。比如说杭州由于有一些好的配套，所以对开发商来说更多的是把品质做好，房子做好，物业做好。但是在一些小城市仅仅造好房子是不够的，还是要它运营好，给它提供一个好的生活方式。这也是我们在小城市能够深耕的一个很重要的原因。
PART 2外来房企·超越记
面对优秀的浙系企业，全国布局型企业入浙如何革新？如何超越？如何突围找到核心IP？金茂、东原、大唐在内的外来房企高管的主题演讲，或为刚刚进入或想要深耕浙江的企业提供了全新思路。
Q：府系之后，金茂如何成功转型城市配套运营商？
金茂上海区域副总经理 费英卓
这个题目叫府系之后，金茂如何成功转型城市配套运营商？实际上这两年，金茂府这个产品和城市运营的模式，在我们的发展历程中是并行的。金茂上海区域副总经理费英卓在现场如此说道。其认为企业最初的基因奠定了企业的风口走向和未来的发展道路。
产品层面，金茂大厦作为浦东30年来首个政府主导投资的项目，奠定了金茂品质科技、城市地标这两个基因，而集品质、科技两大产品核心竞争力于一体的金茂府，充分延续了金茂的初始基因，并于2009年北京、长沙各表一枝，实现了花开两朵，备受客户认可并为后续所有的项目奠定了基石和基础。自此，“府系”产品得以在中国各个城市落地。
城市运营层面，金茂之所以在城市运营及行业内抢占一席之地，城市运营项目走通的根本的原因是“四个信”：
一是自己信，自己相信自己能干成。面对运营类地块，没有干过的人不敢拿，但金茂敢拿，因为干过且干成了；
二是政府信，政府相信你能干成。城市运营中，政府决策至关重要，金茂代替政府做了很多城投开发的工作；
三是客户信，客户相信你能干成。客户充分认可金茂的开发品质及市场影响力，只有客户相信，才能形成资金交易回收的闭环；
四是投资人信，合作伙伴相信你能干成。
Q：在东原看来，何为产品力？何为服务力？何为交付力？
东原杭州公司总经理 韩鹏
何为产品力？韩鹏总表示在杭州市场，除了能够做业绩以外，更为重要的是如何实现长期的发展，东原需要逐步建立在这个市场上的产品的口碑和影响力，并着重从三个维度发力。
立面强调IP化。通过强调现代感的设计、精致化的线条中突出风格、在高的窗墙比中实现价值化等举措，使东原的立面成为一个名片；
景观，强调功能使用的场景感。目前东原有两个成熟的体系，一是文化东方的景观体系，二是都市度假的景观体系，在具体打造上，各有侧重和特色，也分别考虑了不同的呈现价值；
室内精装，要有价值感和价值化。聚焦发力的几个方向，包括在显性的风格中做一些强化、在颜值上做提升、注重配套的均衡性，同时在工艺水平上的提升等。
何为交付力？韩鹏总说到了东原进入杭州的第一个项目印未来，该项目前后组织了两次大规模工地开放日，留下了整改的空间。所以九月份交付时，交付率超九成。但韩鹏总也表达了遗憾，他提出印未来交付后期，也存在内部对物业体系的不熟悉、外部承接力的不足等。
所以，交付力更体现的是工艺能力、品质与观感的管控能力，产品价值的落地能力。以及在面对工期、成本、品牌等多层压力时的综合管理能力，为此房企要更早的做好准备。
何为服务力？东原的两个IP童梦童享和原聚场是服务力的体现。韩鹏总表示，社区真实的样子应该是一个高大上的品质+有烟火气的生活场景。所以印未来项目做了大量社区公共的空间，并将在明年6月左右作为东原在杭州首个开业的社区原聚场进行呈现，空间打造将重点聚焦儿童和主妇人群的需求。
Q：大唐如何做到在浙江一年内快速落子九项目？
大唐地产浙江公司总经理 杨静
大唐地产对于浙江虽然是一个陌生的面孔，但发展速度非常快。短短10个月内，实现项目数量从0到9、货值100多亿，同时团队从2人扩大到170人。
大唐在浙快速铺开，实现遍地开花，杨静总表示离不开大唐的投拓逻辑及战略：
立足母公司福信集团的金融背景，指导地产用财务逻辑拿地；
坚持底线思维，谨慎研判。入浙前，对长三角都市圈、城市群进行深度研究，例如去年就研究了杭州、宁波、温州等6个城市，研判后陆续选择潜力城市或区域进行布局；
除利润外，重视股东的年化回报率，年化回报率30%以下的项目无法过会；
三个月动工、六个月开盘、十个月回正的快节奏销售，因此目前我们的九个项目中，体量最大的不超过100亩，最小不低于30亩，进而推动项目快速落地。
接下来，大唐对浙江仍抱有很大的热情，2021年会持续深耕台州、宁波、温州，机会性进入杭州和温州主城区，同时重点关注金华、绍兴、台州等城市。同时，大唐对合作伙伴也有期待。大唐向来以开放的心态、灵活的方式合作，目前九个项目中，七个为合作项目，合作伙伴涉及各类开发企业，不乏一些标杆房企。未来，希望能够与更多标杆企业合作，实现好的土地、好的项目、好的资金渠道等资源互通，合作共赢！
PART 3金融论坛
发布会特设金的融论坛环节中，除邀请中信建投证券大金融组组长/房地产行业首席分析师竺劲作为主讲人之外，也邀请了万向信托、浙江守成资管、晨曦基金、大家祥驰等相关金融企业参与，共同探讨三道红线的大环境变化下，金融企业会做出什么样的应对方案以及能给予到开发企业怎样的帮助。
金融论坛现场图
竺劲作为行业明星分析师，也就今年行业的变化与发展发表了自己的看法。
其认为，一方面股市和楼市都出现了向好的局面。11月份全国的销售面积都已经发生了转正，和去年相比涨了1.3%。股市方面有大量的发债和大量基金的发行，到今年为止发行了三万亿的公募基金，相当于过去三年的加总；另一方面，目前三道红线的实施效果非常好。开发商在回款及在募资方面加大力度，未来对于开发商来说怎么样练内功，怎么样更好的降低成本，尤其是融资成本，也是很重要的。
另外四位嘉宾则一致认为转变之年，房地产行业作为支柱产业的地位不变，未来仍充满机会。
万向信托总裁王永刚站在金融的角度就房地产发展表明了自己的看法。其认为明年各大金融机构决定对地产投入资金的政策，会以三条红线作为一个蓝本，这对开发企业的影响非常深刻。
针对这个情况，万向信托作为跟房地产合作深入的金融机构，也在积极应对，包括与监管积极沟通，转变过去的多方形式等等。并且在未来尝试看能否增加一些房地产的投资基金，通过建立私募股权的投资基金或者说私募投资信托基金，加快资本的基础，从而改善整个债务结构以及投融资的成本。
面对金融监管越来越大的趋势，浙江守成资管总经理钟洁分享了三个关键词：基金、产业、地产。
基金作为金融的一种工具，服务于各个行业。产业应当成为接下来地产开发的聚焦开点。地产是一个平台或者说基础。未来产业和地产以及基金这三者可以进行全方位的深度、有机的结合；也就是说把金融资本、产业资本和地产资本进行融合，在未来地产发展的趋势中会有一个比较好的发展空间。
所以浙江守成资管在产业地产的实践上做了一些先行先试的实践，未来希望和更多的拥有产业资源的生态链的地产公司以这种方式进行全面、深度的合作。
晨曦基金副总裁阮晓俊则从产业的视角，阐述了新形势下对合作伙伴的选择标准。在选择合作伙伴的时候，规模、财务报表的数据只是作为一个参考依据之一，更关注三个核心的方面：
开发商的产品开发能力和运营能力。
偏号选择一个优势房企在优势区域的合作。
财务指标层面，大的概念跟同行差不多，从前十强到100强以外的都有。
同时，作为地产领域的财务投资人，晨曦基金跟合作伙伴在合作的模式上会发生一些变化，会要求一定的项目互相对等的基础收益，也尤其关注开发商在转型中其他的机会，包括存量。
大家祥驰作为大家房产下属的全资子公司，有着深刻的地产基因，在投资项目的选择上会更倾向于地产项目或地产相关的项目。同时，除了地产投资以外，也会注重一些产业的投资，在合适的条件下将地产投资和产业投资进行结合，实现资源互通。
而针对三道红线，大家祥驰常务副总经理宋吉认为，从政策导向来说，三条红线是希望房地产行业更加健康，杠杆不高的房企有更多的机会，同时也使得房企回归本源，更为关注产品和品质。
PART4年度重磅观点
在发布会的最后环节，易居克而瑞企业战略部总经理、浙江区域总经理刘晨光就《行业预期管理及其外部性》做主旨演讲，并阐述了诸多观点。
易居克而瑞企业战略部总经理&浙江区域总经理 刘晨光
刘晨光提出，国家从2014年开始的预期管理，对地方政府、房企和金融企业产生的影响越来越深入。
2014年以来，中央对市场每年都有一个预期管理模板，到今天为止大部分预期都已成型，且在成型后，国家会通过一些预期管理手段保持其稳定。在实时的外部性预期管理过程中，产生了一系列的衍生效应和外部效应。
因此，刘晨光总认为，行业预期管理需着重关注五个方面：
一是土地出让量化及规则，包括根据人口调整土地指标，各省土地权限下放，省域之间进行土地指标买卖等；
二是行业发展节奏，前半年投资，后半年收缩，整体控节奏；
三是城市价格控制，在市场及行业形成稳定预期；
四是因城施策，各地鼓励创新，导致政策截然不同；
五是地产融资规则及量化，划定三条红线，鼓励资产融资和股权类融资。
由以上规则形成的预期，未来还将持续，企业或出现各种各样或欣喜或痛苦的体验，最大的策略就是积极调适，找对发展节奏，对此，刘晨光总给到了企业一些建议。
于房企，一、稳定区域布局密度至关重要，城市周期性调整的幅度越大时，就是企业进入最好的时机；二、核心区和外围的价格剪刀差越大的城市，价格调整空间越充裕，开发企业盈利空间越大；三、拒绝“限价一刀切”，重视突发事件，把握其带来的重大利好。
于金融机构：未来股权基金的合作越来越多，金融机构寻找股权投资平台合作，不能只盯着大的企业，也要兼顾弱势企业。
易居克而瑞进入浙江已经13年。13年来，依靠垂直纵深的数据覆盖、专业全面的市场调研及研判，构筑坚实发展壁垒的同时，也与众多全国性房企、浙江本土品牌房企及各大金融企业建立深度合作，并定期开展高端访谈、非标金融企业访谈等系列策划活动，成为城市运营者和企业掌门人共同推崇的智囊。
面对瞬息万变的市场和企业日益涌现的新需求，我们将不断走出能力的舒适区，不断成长进步，致力于做房地产行业最好的服务生！也感恩大家一如既往的信任和支持！
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