上周（11.30-12.6）西安预售登记楼盘5个，浐灞、国际港务区的楼盘均较之前有所转冷， 其中2个均价1.2万/㎡的刚需楼盘都没人“抢”了。

12月1日西安住建局凌晨发布的“升级版调控新政”或开始显现威力，购房者正在回归理性，观望情绪正在逐步加大，对于开发商而言，是时候调整新的销售策略了。

1.2万/㎡的刚需楼盘遇冷

已结束登记的冯家滩村城中村改造项目DK-1（金科博翠天宸）本次可售房源137套，房源面积段113—143㎡，均价12185.92元/㎡，登记人数255，但其中125人放弃或撤销核验，最终经过审核的核验人数为129个，最终购房人数少于可售房源，不需要摇号了。

该项目所在区域为未央湖板块，目前虽然该区域的配套欠佳，但1.2万元/㎡精装的价格也算是区域的价格洼地。该项目上期开盘在8月份，本次均价较上期下降了600元/㎡，即便如此，也未能热销。

另一项目绿地丝路全球贸易港（北区）上周推出（16#、17#、29#、30#、31#）432套可售房源，房源面积段89.43—112.97㎡ 刚需户型，均价12967元/㎡，但480人登记后，其中229人放弃或撤销核验，最终经过审核的核验人数为250人，最终购房人数少于可售房源，也不需要摇号了。

西安1.2万/㎡的刚需楼盘都不香了吗？

新政或初显威力

上周，位于浐灞生态区的金辉东方铭著推出了25号楼共计21套可售房源，房源面积段186.74—209.85㎡，均价21530元/㎡，纯改善型户型，截止登记结束，共有39人登记，目前核验数据尚未发布，但可以预计放弃或撤销核验人数也不会少。

位于高新区大吉环道以东，灵韵一路以南，灵韵三路以西，灵韵二路以北地块的高新区的西安国际社区生态城B地块（天地源龙湖春江天境）项目8#9#楼也于上周开盘销售，全部准售住房房源共54套，房源面积段194.98—195.86㎡的纯改善户型，均价19459.99元/㎡，均价与上期开盘价持平。由于地处高新三期核心区，该项目之前销售状况一直比较看好，本期意向登记人数虽达179人，但其中140人放弃或撤销核验，最终经过审核的核验人数为37个，最终购房人数少于可售房源，也不需要摇号了。

依照12月1日西安住建局凌晨发布的“调控新政”， 大多数购房者二套首付比例预计上升了10—20%，以上述房源面积段113-143㎡，均价1.2万元/㎡的金科博翠天宸为例，依照新政首付预计上升13-30万元。

而以金辉东方铭著的房源面积段186.74—209.85㎡，均价21530元/㎡；天地源龙湖春江天境房源面积段194.98—195.86㎡，均价19459.99元/㎡纯改善型户型为例，依照新政首付预计上升40—90万元。

西安一不愿具名的知名销售代理公司负责人表示，西安新政让一部分真正刚改购房者因首付上浮，资金压力原因不得不放弃了购买，而刚需购房者也越来越理性，造成了一些前期热炒、但目前地理位置和配套较差的地段楼盘遇冷，好地段的好产品依然不愁卖。随着新政的推行，威力会进一步加大，也会让部分准备购房人群加入了观望队伍。未来半年，西安楼市或会出现更加明显的分化。