11月17日，一份网上流传的通知显示，蛋壳公寓杭州分公司将于11月起停止运营。该通知还公布了退款操作流程——提交线上申请，经过审核，按照顺序退款。

“蛋壳”出现危机，令同为长租公寓头部企业的“自如”也遭遇“躺枪”——不少网友涌入“自如”公司官方微博留言：自如还能不能撑下去？

近年来，各地大大小小长租公寓破产、跑路的消息接连不断。在业内人士看来，当下混乱的市场局面，都与背后的“租金贷”运营模式脱不开关系——它曾让各家公寓企业快速跑马圈地、迅速回笼资金，如今也令企业的经营陷入危机。

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蛋壳杭州公司撤下门头招牌

11月19日，记者来到位于建国北路43号的蛋壳公寓杭州分公司，看到公司的门头招牌已经撤下，门口聚集着许多蛋壳公寓的租客和房东。

公司大门两侧，分别贴有一张同样的告示：由于场地和接待人员限制，每天固定发放150个业主号码、300个租户号码，当天发放完成后可以领取次日号码……感谢大家理解，我们会积极处理各位租户业主的问题……

记者从多位蛋壳新离职员工处获悉，蛋壳公寓或将宣布破产，目前正在寻求接盘方。而据澎湃新闻报道，房产公司“我爱我家”正在与其洽谈接手事宜，但尚未最终敲定。

徘徊在公司门口等待领号的租客周瑞来自江西上饶，他通过“租金贷”的方式租下位于湖墅南路的蛋壳公寓，租期一年、按月付租。“已经住了8个月，还剩4个月租期。但从本周开始，公寓就已经是断网状态了。维修、保洁等合同内承诺的服务，也在一个月前就已经停止。”周瑞告诉记者，按照杭州蛋壳方面的要求，每天9点至9点半来排队取号，再按顺序解决后续问题。

同周瑞一样，现场不少租客都表示，他们通过“租金贷”预付了整年的租金，蛋壳却按月把房租打给房东，“现在付给房东的尾款拖得时间长了，房东的损失也很大。”

2017年，市民马阿姨将延安路龙翔桥地铁站附近一套80平方米的小三房，租给了蛋壳公寓，月租金5700元。本月10日是第三年的最后一个收款日，但至今她仍迟迟收不到款。

按照合同规定，如果蛋壳拖欠租金，马阿姨可以要求对方赔偿2个月的租金，可当下，马阿姨不光拿不到租金，租客的租期又没结束，自己的损失还要加剧。

“目前蛋壳杭州分公司仅剩下3名员工。”同样感到焦虑的还有房东吕先生，他在现场告诉记者，目前蛋壳给房东方面的答复是可以解决，但需要等待，如果15个工作日内没有解决才能与房东解约。

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租客和房东——长租公寓的头尾两端——此刻都深深陷入了左右为难的泥潭之中。

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长租公寓：从风口到雷区

管理房间“40万+”，累计服务用户“100万+”……成立不过5年，蛋壳公寓一路被资本追随——老虎环球基金、蚂蚁集团、春华资本、高榕资本……4年内七轮融资，投资方星光闪耀。

2020年1月，蛋壳公寓在纽交所上市，当天市值达27.4亿美元。但随之而来的是股价迅速破发，一路下挫。截至11月16日收盘，其市值仅剩2.51亿美元（不过受“我爱我家接盘”消息面影响，截至11月19日，股价已连续两天大涨）。财报显示，蛋壳在2017-2019年净亏额分别为2.72亿元、13.69亿元、34.37亿元，累计亏损超50亿元。

以蛋壳公寓为代表的长租公寓市场，近年来一度成为创业“风口”。在市场和资本的双重追捧下，催生了数家头部品牌，而各地的中小型长租公寓品牌，更是不计其数。

长租公寓在住房租赁需求旺盛的杭州也曾遍地开花。据不完全统计，自2018年杭州长租公寓“鼎家”宣布破产以来，包括爱上租、青客、喔客、沃客、巢客、三彩家、城城找房、友客等诸多杭州公寓企业相继或遭到收购、或停止运营、或宣布破产。

再来看其他城市，从南京“乐伽”到上海“岚越”，从广州“城璞”再到深圳乐居公寓、小鹰找房……各大城市不断传出长租公寓破产、跑路的新闻。有媒体统计，2017年至今，已有70家长租公寓企业“阵亡”，其中在2020年“阵亡”的就达到44家。

从资本宠儿到“烫手山芋”，剧变仅在短短几年之间。

“只有当潮水退去，才会发现谁在裸泳。”杭州某知名品牌公寓原总经理高铭（化名）已于去年离开长租公寓行业。针对近期接连爆发的行业危机，他向记者透露，长租公寓盈利的核心就是控制空置率，今年的疫情首先就给各大公寓企业带来了巨大影响。“但过度运用‘租金贷’，通过长收短付、高收低租的经营模式，毋庸置疑是各家公寓‘翻车’的共同点。”

高铭向记者分析，通过“租金贷”，长租公寓企业能快速实现市场的规模扩张，也能将租金投资在其他业务上，但一旦租赁市场行情冷淡，就极易产生资金链断裂，带来巨大的经营风险。

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“租金贷”模式解析

据业内人士分析，蛋壳公寓持续亏损的主因，是2017年到2019年公司利用“租金贷”模式，迅猛扩张，运营房间数猛增近30倍。截至今年一季度，该公司手中的公寓数达41.9万间。

为了这些房源，蛋壳付出巨大前期投入。而平均下来每一套新增房源的成本，都需要12-20个月后才能收回。

类似的情况，在其他寻求快速扩张的长租公寓企业身上如出一辙。比如依托链家公司的“自如”，目前在管房源数量就超过了100万间。

“如果不利用‘租金贷’模式快速扩张市场，那就只能被其他出高价向房东拿房源的公寓企业淘汰出市场。”金剑，2017年曾投资数千万元进军长租公寓市场，在杭州主城各区域找取房源，但最终敌不过动辄融资数十亿元的头部企业。

那么，“租金贷”真的具有“点石成金”的神奇魔力吗？

从事多年长租公寓市场运营工作的陈永丰告诉记者，简单来说，“租金贷”是租客在与长租公寓签订租约的同时，还要与金融机构签订贷款合约——金融机构替租客一次性付清全年房租，租客则向金融机构按月还贷款。

在这样的模式下，一切看上去都很美：

租客免于整交一年的房租压力；

房东按月或按季，可以收到高于市场价的房租收入；

公寓运营方一次性拿到全年租金，用于快速扩张市场；

金融机构则可以通过“租金贷”产品增加客户数，提高业务量……

上述租住在蛋壳公寓的杭州租客周瑞就表示，“租金贷”模式下的房租相对便宜，还会有管理费优惠，许多像他一样资金紧张的租客都会选择贷款月付。“否则只能选择季付、半年付和年付，一下子我又拿不出这么多钱。”

但这场看似完美的商业模型，恰恰潜伏着巨大风险：一旦长租公寓企业因资金链断裂倒闭，那就意味着租客不仅没有房子住，同时还要继续偿还未到期的贷款。

“为了争取更多的房源，这两年的住房租赁市场可谓愈演愈乱。”金剑说，从2017年开始，杭州各大长租公寓在资本的加持下就已经大打“价格战”——先以高出市场价20%-40%的租金从房东手里收取房源，为争抢租客又降低租金实现快速出租，以此降低空置率。

“收租客一个月5000，给房东一个月6500。看似每个月是在倒贴，但实际上手里握着一大把资金，只要客源不断，市场就能迅速做大。”金剑苦笑说。

面对当下的现状，景晖智库首席经济学家胡景晖曾在接受媒体采访时称，在这样的模式下，若企业把资金用来放贷、炒股，风险敞口只会更大。

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出路在哪？杭州监管已有实际举措

高铭告诉记者，实际上，传统的长租公寓商业模式就是“二房东”模式，靠的是“低收高租”，通过差价盈利，“这种模式门槛低，有盈利空间，但想要做大很难。高昂的租金、装修、运维等成本，拖累了行业平均回报率。”

为此，在没有找到更好的盈利模式下，大量长租公寓企业利用“租金贷”等方式快速跑马圈地，用漂亮的数据来完成下一轮融资。“然而，即便像蛋壳一样最终成功迈入资本市场，但终究还是避不开今日的危机。”高铭说。

困在资本游戏当中，已然成了长租公寓行业的通病。

一面是国家提倡鼓励各地改造空置房屋，增加租赁市场房源；一面是市场行业乱象亟需规范。那么，出路在哪？

今年8月17日，杭州出台了新政——杭州市住房保障和房产管理局下发《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》，明确从2020年8月31日起，住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金，均应缴入租赁资金专用存款账户管理。

此外，《通知》还明确在2020年9月30日前，“托管式”住房租赁企业对2020年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

今年9月，住建部也发布了《住房租赁条例（征询意见稿）》，要求住房租赁企业“不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款”，并给出了具体的惩罚标准。

“这样的话，长租公寓就没法跑路了。”高铭解读说。

但是据统计，截至今年9月1日，杭州600多家从事住房租赁业务的企业，还只有59家开设了资金监管账户。如何进一步加强对长租公寓企业的监管，进而切实保障租客和房东的利益，仍然是相关部门要持续面对的难题。