万潮星汇样板房实景

今年，在杭州楼市持续热销的新房市场中，有一类产品表现异常突出，不仅在供应端大量上新，而且在成交方面态势火热，一改往年的温吞状况，走出了属于自己的独立行情。

这就是300平方米的商业大平层。数据显示，仅今年前三个季度，杭州就已成交268套商业大平层，新增供应880套，双双创下历史最高纪录。

而且，跟前几年大平层产品几乎全部出自纯商业项目不同，今年有了新的变化。2018年，杭州出台了“商务商业用地最小产权分割单元不小于300平方米”的新规，并纳入土地出让合同，此后成交的商住地块，有不少都将商业部分打造成300平方米大平层产品。

今年开始，这批住宅里的商业大平层陆续开盘，滨江龙湖·东潮府、中海黄龙云起·三里庐、龙湖融信·天琅等“先行者”，已经赢得了市场的广泛认可。

杭州进入“大平层元年”。

成交量创历史新高 有项目成交额超14亿元

商业大平层的爆发，最直接的表现就是成交量。

本周二，浙大房地产研究中心与行致盛专业地产机构联合发布了《2020杭州大平层市场研究报告》。报告显示，2020年前三季度，杭州商业大平层就已经成交268套房源，超过了2017年全年的162套，刷新历史新高。

16个项目，月均29.8套，套均面积约367平方米，套均总价约1603万元，“平均每天都有一套大平层被富人买走，”这份报告给出了这样的总结词。

供应端的数据更是井喷。前三季度，杭州市区可售大平层供应套数共880套，这个数字超过了过去7年的供应量总和，供销两旺。

在今年这波成交热潮中，涌现出了不少表现抢眼的大平层新盘。

克而瑞浙江区域的数据显示，截至10月26日，位于奥体板块的纯商业项目观云钱塘城，总共成交了87套大平层房源，均价50723元/平方米，以14.33亿元的成交额，成为今年大平层的销售冠军。

位于钱江新城的滨江·万潮星汇，在7月份首次推出325平方米精装大平层产品，总共20套房源，目前仅剩三套在售。“单价5万元出头，总价在1600万元—2300万元，我们是越贵的房源卖得越快，有些客户一买就是两套或者三套，剩下的房源价格在1800万元左右，”项目负责人告诉记者。

城东新城的滨江龙湖·东潮府，是最早推出商业大平层的住宅项目，8月份以来已经3次开盘，三开三罄，克而瑞数据显示，截至目前已经成交78套房源，总成交金额6.5亿元，在同类项目中一马当先。

此外，西湖边的嘉里中心·逸庐、钱塘江畔的华联·UDC时代，这两个单价在10万元/平方米左右的杭州顶级大平层，也分别有9套和12套成交。

不限购是最主要优势

摇号新政带来改善群体

2018年，当新版“限酒令”将商业项目的最小面积限制在300平方米时，不少人都认为，此前一路上涨的酒店式公寓将进入降温期，尤其是对大平层产品来说，滞销将成为常态化。

数据证明了这一点。2019年，杭州总共只成交了61套大平层，创下了最近5年的最低值。好在，大平层的“至暗时刻”并没有持续多久，今年商业大平层意外回暖。

300平方米的超大面积，总价动辄上千万元，商业大平层凭什么重新进入购房者的“购买清单”？最关键的因素，是它不限购不限贷的优势。

“杭州的限购政策，让不少有资金实力，但是没有购房资格的家庭，只能选择大平层。同时，今年不断加码的新政，增加了改善家庭中签的难度，驱使部分群体转向大平层。”资深业内人士、中嬴机构总经理章惠芳说道。

“我们的大平层客户中，杭州本地和外地的各占一半，基本都没有房票了，”滨江·万潮星汇负责人告诉记者，客户主要是滨江的老业主，本身就住在武林壹号、阳光海岸等豪宅，下单的主要目的是收藏，“外地客户也基本是滨江老业主介绍过来的。”

最近，记者也接到了不少关于商业大平层的读者咨询。生活工作在台州的李小姐，时不时要来杭州购物消费，她并没有在杭购房资格，因此把目光瞄准了江河汇的商业大平层，一是自己偶尔居住有需要，二是看好杭州的发展前景，提前布局。

王女士是杭州本地人，名下已经有两套房子，目前住在萧山的排屋。去年开始，她有了换房的打算，不过一直找不到合适的房子：“想要市中心的，又要大面积，不是总价太高，就是位置太偏。摇号参加了几次，一次也没中。”最近，她了解到龙湖融信·天琅有300平方米的大平层，总价在600万元左右，去售楼处了解后，觉得比较符合自己的需求。

地段、产品力也是关键

网红经济推波助澜

除了不限购不限贷的天然优势外，绝佳的地段、突出的产品力也是商业大平层被改善家庭广为接受的关键原因。

地段，是不少大平层买家选择时考虑的第一要素。纵观今年这类产品的成交明星，几乎都有着绝佳的地段优势，由此享受独特的城市资源。比如，成交量排在前三的观云钱塘城、国邦朝龙汇都位于奥体核心板块，可以享受一线钱塘江景；滨江·万潮星汇、钱塘公馆、迪凯金座则位于钱江新城，被顶级商业商务配套环抱其中。

“我们项目位于钱江新城中心区域，窗外就是日月同辉和中央公园，加上滨江的豪宅品牌，自然吸引了众多高端改善客群，”滨江·万潮星汇负责人说道。

极致的豪宅产品力，则让终极改善家庭心甘情愿为千万级大平层买单。在限价的大环境下，250平方米几乎成为了豪宅的面积上限，无法解决终改家庭的需求，而300平方米起步的商业大平层，在功能布局、空间尺度、采光通透等方面，优势明显。

尤其是精装修，相比住宅，商业大平层在这方面不吝投入，不仅在功能配置上全方位覆盖，而且几乎都采用国际一线品牌的高端产品。尤其是钱江新城的君豪ONE53，号称精装修标准25000元/平方米，创下杭州的精装纪录。

此外，近两年风生水起的网红经济，也在一定程度上大平层的热销起到了推波助澜的作用。一方面，网红直播将大平层奢华的空间、装修、景观等优势展现给购房者，为项目引流的同时帮助去化。

另一方面，网红大咖本身也是大平层的主力购买群体，数据显示，目前杭州粉丝数超百万的网红约有800位，年收入10000万以上的头部网红8位。今年，观云钱塘城、嘉润公馆等项目就出现过头部网红购买的案例。

销售情况两极分化

显性库存去化需52个月

虽然商业大平层在今年取得了极其亮眼的热销成绩，不过从整体来看，整个市场仍然存在冷热不均、后续去化压力巨大的问题。

从项目上看，前三个季度成交的268套房源，集中在16个项目上，只有5个项目成交量上到两位数，其中观云钱塘城、滨江龙湖·东潮府、国邦·朝龙汇3个项目就贡献了206套，占据77%的份额。不少项目都只有1套成交，而地段、产品等方面没有突出优势的大量项目，更是零成交。

而且，根据《2020杭州大平层市场研究报告》显示，目前杭州商业大平层显性库存已经达到56.36万平方米，去化周期需要52个月。更可怕的是，还有隐性存量119宗商业地块约693万平方米，即使30%用于做大平层也有近7000套房源，再加上还有不少商住地块上打造的大平层，隐性库存可谓天量。

此外，商业大平层天然自带无法落户的劣势，在二手市场上增值慢、转手难、税费高等问题也长期存在，相较于住宅，本身客群就受到限制。在巨大的库存面前，是否会有源源不断的“千万级总价”的买家愿意购置，需要打上一个大大的问号。