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才9个月成交就已创下历史新高 总价千万级商业大平层迎来热销潮
house.hangzhou.com.cn  发布时间:2020-10-30 09:38:57   

万潮星汇样板房实景

今年,在杭州楼市持续热销的新房市场中,有一类产品表现异常突出,不仅在供应端大量上新,而且在成交方面态势火热,一改往年的温吞状况,走出了属于自己的独立行情。

这就是300平方米的商业大平层。数据显示,仅今年前三个季度,杭州就已成交268套商业大平层,新增供应880套,双双创下历史最高纪录。

而且,跟前几年大平层产品几乎全部出自纯商业项目不同,今年有了新的变化。2018年,杭州出台了“商务商业用地最小产权分割单元不小于300平方米”的新规,并纳入土地出让合同,此后成交的商住地块,有不少都将商业部分打造成300平方米大平层产品。

今年开始,这批住宅里的商业大平层陆续开盘,滨江龙湖·东潮府、中海黄龙云起·三里庐、龙湖融信·天琅等“先行者”,已经赢得了市场的广泛认可。

杭州进入“大平层元年”。

成交量创历史新高 有项目成交额超14亿元

商业大平层的爆发,最直接的表现就是成交量。

本周二,浙大房地产研究中心与行致盛专业地产机构联合发布了《2020杭州大平层市场研究报告》。报告显示,2020年前三季度,杭州商业大平层就已经成交268套房源,超过了2017年全年的162套,刷新历史新高。

16个项目,月均29.8套,套均面积约367平方米,套均总价约1603万元,“平均每天都有一套大平层被富人买走,”这份报告给出了这样的总结词。

供应端的数据更是井喷。前三季度,杭州市区可售大平层供应套数共880套,这个数字超过了过去7年的供应量总和,供销两旺。

在今年这波成交热潮中,涌现出了不少表现抢眼的大平层新盘。

克而瑞浙江区域的数据显示,截至10月26日,位于奥体板块的纯商业项目观云钱塘城,总共成交了87套大平层房源,均价50723元/平方米,以14.33亿元的成交额,成为今年大平层的销售冠军。

位于钱江新城的滨江·万潮星汇,在7月份首次推出325平方米精装大平层产品,总共20套房源,目前仅剩三套在售。“单价5万元出头,总价在1600万元—2300万元,我们是越贵的房源卖得越快,有些客户一买就是两套或者三套,剩下的房源价格在1800万元左右,”项目负责人告诉记者。

城东新城的滨江龙湖·东潮府,是最早推出商业大平层的住宅项目,8月份以来已经3次开盘,三开三罄,克而瑞数据显示,截至目前已经成交78套房源,总成交金额6.5亿元,在同类项目中一马当先。

此外,西湖边的嘉里中心·逸庐、钱塘江畔的华联·UDC时代,这两个单价在10万元/平方米左右的杭州顶级大平层,也分别有9套和12套成交。

不限购是最主要优势

摇号新政带来改善群体

2018年,当新版“限酒令”将商业项目的最小面积限制在300平方米时,不少人都认为,此前一路上涨的酒店式公寓将进入降温期,尤其是对大平层产品来说,滞销将成为常态化。

数据证明了这一点。2019年,杭州总共只成交了61套大平层,创下了最近5年的最低值。好在,大平层的“至暗时刻”并没有持续多久,今年商业大平层意外回暖。

300平方米的超大面积,总价动辄上千万元,商业大平层凭什么重新进入购房者的“购买清单”?最关键的因素,是它不限购不限贷的优势。

“杭州的限购政策,让不少有资金实力,但是没有购房资格的家庭,只能选择大平层。同时,今年不断加码的新政,增加了改善家庭中签的难度,驱使部分群体转向大平层。”资深业内人士、中嬴机构总经理章惠芳说道。

“我们的大平层客户中,杭州本地和外地的各占一半,基本都没有房票了,”滨江·万潮星汇负责人告诉记者,客户主要是滨江的老业主,本身就住在武林壹号、阳光海岸等豪宅,下单的主要目的是收藏,“外地客户也基本是滨江老业主介绍过来的。”

最近,记者也接到了不少关于商业大平层的读者咨询。生活工作在台州的李小姐,时不时要来杭州购物消费,她并没有在杭购房资格,因此把目光瞄准了江河汇的商业大平层,一是自己偶尔居住有需要,二是看好杭州的发展前景,提前布局。

王女士是杭州本地人,名下已经有两套房子,目前住在萧山的排屋。去年开始,她有了换房的打算,不过一直找不到合适的房子:“想要市中心的,又要大面积,不是总价太高,就是位置太偏。摇号参加了几次,一次也没中。”最近,她了解到龙湖融信·天琅有300平方米的大平层,总价在600万元左右,去售楼处了解后,觉得比较符合自己的需求。

地段、产品力也是关键

网红经济推波助澜

除了不限购不限贷的天然优势外,绝佳的地段、突出的产品力也是商业大平层被改善家庭广为接受的关键原因。

地段,是不少大平层买家选择时考虑的第一要素。纵观今年这类产品的成交明星,几乎都有着绝佳的地段优势,由此享受独特的城市资源。比如,成交量排在前三的观云钱塘城、国邦朝龙汇都位于奥体核心板块,可以享受一线钱塘江景;滨江·万潮星汇、钱塘公馆、迪凯金座则位于钱江新城,被顶级商业商务配套环抱其中。

“我们项目位于钱江新城中心区域,窗外就是日月同辉和中央公园,加上滨江的豪宅品牌,自然吸引了众多高端改善客群,”滨江·万潮星汇负责人说道。

极致的豪宅产品力,则让终极改善家庭心甘情愿为千万级大平层买单。在限价的大环境下,250平方米几乎成为了豪宅的面积上限,无法解决终改家庭的需求,而300平方米起步的商业大平层,在功能布局、空间尺度、采光通透等方面,优势明显。

尤其是精装修,相比住宅,商业大平层在这方面不吝投入,不仅在功能配置上全方位覆盖,而且几乎都采用国际一线品牌的高端产品。尤其是钱江新城的君豪ONE53,号称精装修标准25000元/平方米,创下杭州的精装纪录。

此外,近两年风生水起的网红经济,也在一定程度上大平层的热销起到了推波助澜的作用。一方面,网红直播将大平层奢华的空间、装修、景观等优势展现给购房者,为项目引流的同时帮助去化。

另一方面,网红大咖本身也是大平层的主力购买群体,数据显示,目前杭州粉丝数超百万的网红约有800位,年收入10000万以上的头部网红8位。今年,观云钱塘城、嘉润公馆等项目就出现过头部网红购买的案例。

销售情况两极分化

显性库存去化需52个月

虽然商业大平层在今年取得了极其亮眼的热销成绩,不过从整体来看,整个市场仍然存在冷热不均、后续去化压力巨大的问题。

从项目上看,前三个季度成交的268套房源,集中在16个项目上,只有5个项目成交量上到两位数,其中观云钱塘城、滨江龙湖·东潮府、国邦·朝龙汇3个项目就贡献了206套,占据77%的份额。不少项目都只有1套成交,而地段、产品等方面没有突出优势的大量项目,更是零成交。

而且,根据《2020杭州大平层市场研究报告》显示,目前杭州商业大平层显性库存已经达到56.36万平方米,去化周期需要52个月。更可怕的是,还有隐性存量119宗商业地块约693万平方米,即使30%用于做大平层也有近7000套房源,再加上还有不少商住地块上打造的大平层,隐性库存可谓天量。

此外,商业大平层天然自带无法落户的劣势,在二手市场上增值慢、转手难、税费高等问题也长期存在,相较于住宅,本身客群就受到限制。在巨大的库存面前,是否会有源源不断的“千万级总价”的买家愿意购置,需要打上一个大大的问号。


    来源:每日商报  作者:记者 周坚洪  编辑:郭鑫